Czy można zmusić kogoś do umożliwienia przejazdu?

Ustanowienie służebności drogowej

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego, zwanego dalej K.c.

Poniższa odpowiedź została oparta na następujących faktach i ich prawnej ocenie. Z treści Pana pytania wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości, która posiada dostęp do drogi publicznej. Ponadto wskazuje Pan, iż Pana działka sąsiaduje z inną działką, która dostępu do drogi publicznej nie ma. Z właścicielem działki A ma Pan podpisaną umowę cywilnoprawną, na mocy której umożliwia Pan jemu prawo przechodu i przejazdu na swojej nieruchomości. Za działką A znajduje się działka B, na której, jak mniemam, prowadzona jest działalność gospodarcza. Do działki B dojeżdżają TIR-y które przejeżdżają przez Pana nieruchomość, następnie przejeżdżają przez działkę A i wjeżdżają na działkę B. Wyraźnie podkreślić należy, iż działka B sąsiaduje z inną działką (należącą do tego samego właściciela), która to działka ma dostęp do drogi.

W przedmiotowej sprawie zastosowanie ma przepis art. 145 K.c.:

„Art. 145. § 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

Powyższy przepis zawiera zwroty nieostre, takie jak: „nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej”, „z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić”, „interes społeczno-gospodarczy”.

Powyższe wskazuje, iż każda taka sprawa winna być rozpatrywana indywidualnie, mając na uwadze nie tylko potrzeby uprawnionego, tj. właściciela nieruchomości sąsiedniej niemającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, ale też interes społeczno-gospodarczy uprawnionego, jak i ewentualnie obciążonego taką służebnością drogową.

Służebność drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona na rzecz nieruchomości, która:

1. nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub
2. nie ma odpowiedniego dostępu do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich.

Korzystna z punktu widzenia Pana interesu jest treść § 2 cytowanego przepisu, zgodnie z którym „przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić”. W tym miejscu wskazać należy na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1985 r., sygn. akt III CRN 311/84, w którym wyrażono pogląd, że „w zasadzie wykluczone jest przeprowadzenie drogi koniecznej przez siedlisko nieruchomości obciążonej. Z kolei § 3 wspomnianego przepisu wymaga, by przeprowadzenie drogi koniecznej uwzględniało interes społeczno-gospodarczy”.

„Z treści art. 145 kodeksu cywilnego wynika, że ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić nie tylko wtedy, gdy nieruchomość w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, ale także, gdy dostęp co prawda istnieje, tyle że jest „nieodpowiedni”. Kryterium „odpowiedniości” jest niewątpliwie nieostre i wymaga konkretyzacji w rozważanych stanach faktycznych. Najogólniej powiedzieć można, iż dostęp uznany zostanie za nieodpowiedni, jeśli nie da się z niego korzystać tak, by możliwe było użytkowanie nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (zobacz art. 140 kodeksu cywilnego). Przykładem może być np. sytuacja, gdy przejazd drogą, do której istnieje dostęp, przez znaczną część roku jest utrudniony lub niemożliwy ze względu na jej zły stan techniczny (zobacz uchwałę Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 14 sierpnia 1985 r.; III CZP 44/85; OSNCP 1986 r. nr 7-8 poz. 106) lub gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo dla właściciela tej nieruchomości, jak i innych uczestników ruchu drogowego (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 lipca 1999 r.; II CKN 786/98; OSNC 2000 r. nr 2 poz. 34)” (zob. LexPolonica, Piśmiennictwo: Praktyczne wyjaśnienia oraz wzory umów i pism, 2001–2006 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis – LexPolonica).

Powszechnie przyjmowany jest pogląd, iż przepis art. 145 K.c. nie może być wykładany zbyt szeroko, bowiem służebność drogowa stanowi ograniczenie będącego pod ochroną konstytucyjną prawa własności.

Brak dostępu do drogi publicznej

Ze względu na powyższe, w mojej ocenie, nie można mówić o braku dostępu do drogi publicznej. Istotne znaczenie dla Pana interesu ma bowiem fakt, że działka B sąsiaduje z inną działką, która dostęp do drogi posiada, a która to działka (sąsiadująca z B) jest własnością tej samej osoby co działka B. Powyższe, by stanowiło na Pana korzyść, musi być jednak potwierdzone. Zasadne jest nadto ustalenie, czy działka sąsiednia do B ma dostęp jedynie do drogi, czy jest to droga publiczna. Jeżeli bowiem jest to droga publiczna, to zasadne jest wskazywanie, że ustanowienie służebności drogi koniecznej przez Pana nieruchomość jest przede wszystkim zbyt uciążliwe zarówno dla Pana, jak też właściciela działki A. Nie ulega bowiem wątpliwości, że przeprowadzenie służebności drogi koniecznej przez działkę Pana i działkę A będzie stanowiło znaczne obciążenie gruntów, przez które ma prowadzić, bowiem uciążliwość będzie występowała u dwóch właścicieli, podczas gdy w przypadku przejazdu przez działkę sąsiednią do działki B żadnemu, gdyż właściciel jest ten sam.

Tylko wyjątkowo niedogodne połączenie nieruchomości sąsiada z drogą publiczną, mogłoby uzasadniać ustanowienie takiej drogi koniecznej. Trzeba również podkreślić, że żądanie takie nie jest uzasadnione wtedy, gdy co prawda dostęp do drogi publicznej nie istnieje lub jest nieodpowiedni, ale właściciel może sobie taki dostęp zapewnić lub dostęp istniejący uczynić odpowiednim (np. wykonać prace przystosowujące istniejący dostęp do swoich potrzeb).

Naruszenie prawa własności

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2007 r., sygn. akt II CSK 482/2006, „właściciel nieruchomości może się domagać ustanowienia na jego rzecz drogi koniecznej, także gdy ma ona dostęp do drogi publicznej, ale jest on nieodpowiedni. O tym, czy istniejący dostęp nieruchomości do drogi publicznej jest »odpowiedni«, decydują zawsze wszystkie okoliczności konkretnej sprawy. Wymagają one rozważenia, czy zapewniona jest niezbędna ze społeczno-gospodarczego punktu widzenia łączność nieruchomości z należącymi do niej budynkami gospodarczymi, czy możliwe jest normalne gospodarcze korzystanie z nieruchomości”.

Pojazdy dojeżdżające do działki B dopóty nie będzie ustanowiona służebność drogi koniecznej, nie mogą poruszać się po Pana nieruchomości, bowiem stanowi to naruszenie Pana prawa własności.

Reasumując, co do zasady służebność drogi koniecznej w takich jak Pana sprawach nie jest ustanawiana. Sytuacja może się jednak zmienić, gdyby działka sąsiadująca z działką B (tego samego właściciela) nie miała odpowiedniego dostępu do drogi publicznej bądź też jego ustanowienie było by zbyt kłopotliwe. Każda tego rodzaju sytuacja jest jednak rozpatrywana przez sąd indywidualnie. Nie ulega jednak wątpliwości, iż przeciw sąsiadowi z działki B powinien Pan działać wspólnie z właścicielem działki A, ponieważ Państwa sojusz będzie służył obojgu. Nie bez znaczenia dla sprawy jest nadto fakt, iż przejazd ma dotyczyć samochodów ciężarowych, których, jak powszechnie wiadomo, tonaż wynosi około kilku-, kilkunastu ton. Powyższe zwiększa jedynie uciążliwość i działa tym samym na Pana korzyść.

W chwili obecnej nie należy jednak godzić się na przejazd samochodów, a każdy przejazd w miarę możliwości proszę dokumentować i zgłaszać na policji. Jeżeli jest taka możliwość, proszę postawić płot i zamykać go na kłódkę, do której klucz będzie miał tylko Pan i sąsiad z działki A.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.