Czy muszę się zgodzić na postawienie słupów elektrycznych na mojej działce?

Obciążenie nieruchomości służebnością przesyłu

Zasadniczo zajęcie nieruchomości pod budowę słupa wymaga zgody właściciela.

W tym celu ustanawiana jest służebność przesyłu – umowa pomiędzy Panem a przedsiębiorstwem energetycznym.

Z uwagi na brzmienie art. 3051 Kodeksu cywilny, w którym mowa jest o możliwości obciążenia służebnością przesyłu nieruchomości, pojawiły się opinie, że służebność ta może obciążać jedynie własność nieruchomości.

Warto odwołać się w tym miejscu do orzecznictwa oraz literatury dotyczących służebności gruntowych. Definiujący je przepis art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego również bowiem głosi, że taką służebnością można obciążyć nieruchomość.

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu jest ceną za prawo korzystania z nieruchomości obciążonej, a nie odszkodowaniem. Może ono mieć charakter świadczenia pieniężnego lub świadczenia w naturze – w obu przypadkach także okresowego.

W postanowieniach z dnia 17 stycznia 1974 r. (III CRN 316/73) i z 15 października 2008 r. (I CSK 135/2208) Sąd Najwyższy uznał, że dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego. Rozstrzygając w powyższy sposób Sąd zastosował do użytkowania wieczystego w drodze analogii przepisy dotyczące własności, a także uznał, że wyrażone w art. 233 Kodeksu cywilnego uprawnienie do rozporządzania swoim prawem przez użytkownika wieczystego obejmuje także prawo obciążenia przez niego użytkowania wieczystego. Ponieważ na mocy art. 3054 Kodeksu cywilnego, do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, przyjmuje się, że wspomniane orzecznictwo rozstrzygnęło również kwestię możliwości ustanawiania przez użytkownika wieczystego służebności przesyłu. Pamiętać jednak należy, że użytkownik wieczysty ma prawo obciążyć służebnością przesyłu wyłącznie prawo użytkowania wieczystego, którego jest dysponentem, nie zaś nieruchomość (tę może obciążyć właściciel). Kodeks cywilny stanowi, że w przypadku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wygasają również ustanowione na nim obciążenia (w tym również służebność przesyłu).

Zobacz też: Zgoda na postawienie słupa na działce

Jak obliczyć wartość służebności przesyłu

Oblicza się je według wzoru: W = Cśr x Ui

gdzie:

W to wartość 1 m² nieruchomości wycenianej;

Cśr –średnia rynkowa cena transakcyjna 1 m² gruntu nieruchomości wyprowadzona ze zbioru reprezentatywnego

Ui – współczynnik odzwierciedlający ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych

Współczynnik korygujący Ui odzwierciedla ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych innych nieruchomości, wymaga uprzedniego ustalenia wartości sumy współczynników korygujących Ud i Ug. Służy temu następujący wzór:

Ud = Cmin / Cśr

Ug = Cmax / Cśr

gdzie:

Cmin – cena minimalna 1 m² gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru;

Cmax – cena maksymalna 1 m² gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru;

Ud – granica dolna sumy współczynników korygujących;

Ug – granica górna sumy współczynników korygujących.

Uwzględniając uzyskane wartości Ud i Ug, wylicza się następnie wartości poszczególnych czynników Ui, tj. U1, U2, U3 i U4. Suma wartości tych czterech współczynników korygujących daje nam współczynnik korygujący Ui używany następnie do wyliczenia wartości rynkowej 1 m² nieruchomości wycenianej.

W – wartość rynkowa 1 m² gruntu = 800 zł

SR = PG x WG x RD x WK

SJ = SR x 40 lat

w którym:

SR – wynagrodzenie roczne z tytułu służebności

SJ – wynagrodzenie jednorazowe z tytułu ustanowienia bezterminowej służebności dla istniejącej infrastruktury

PG – powierzchnia gruntu, na której będzie ograniczona możliwość wykonywana prawa własności

WG – wartość jednostkowa m² gruntu określona w podejściu porównawczym

RD – rynkowa rentowność dzierżawy / najmu dla nieruchomości

WK – przyjmowana dla obiektów infrastruktury proporcja korzystania z gruntu objętego wykonywaniem służebności gruntowej

Jak widać, potrzeba znajomości wielu czynników, aby obliczyć służebność.

Jeśli jednak słup jest częścią inwestycji celu publicznego – sprawa będzie bardziej skomplikowana.

Jeśli bowiem zgodnie z planem lub decyzją o lokalizacji inwestycji na cele publiczne Pańska działka ma zostać w części lub w całości przeznaczona pod realizację inwestycji – może Pan zostać wywłaszczony.

Wywłaszczenie nieruchomości na cele publiczne

Zasady wywłaszczenia precyzuje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.04.261.2603). Na jej podstawie może podlegać wywłaszczeniu nieruchomość, która położona jest na obszarze przeznaczonym w planie miejscowego zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne, jak również nieruchomość, dla której wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Takim samym zasadom podlega wywłaszczenie części nieruchomości, przy czym jeżeli wywłaszczeniem jest objęta jedynie część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości ma prawo domagać się od podmiotu przejmującego ową część nieruchomości nabycia także pozostałej części.

Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2004 r. Nr 261 poz. 2603; dalej – u.g.n.) wywłaszczenie nieruchomości może polegać na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Szczególnym rodzajem ograniczenia praw do nieruchomości jest udzielenie na podstawie art. 124 u.g.n. zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń.

Decyzja udzielająca zezwolenia, o jakim mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. może być wydana, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża zgody na ograniczenie jego prawa. W związku z tym udzielenie zezwolenia w drodze decyzji musi być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac na jego nieruchomości, a do wniosku o wydanie zezwolenia należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań (art. 124 ust. 3 u.g.n.). Rokowania przeprowadzane są przez osobę lub jednostkę organizacyjną zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. W trakcie tych rokowań właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może wyrazić zgodę na korzystanie z jego nieruchomości i w tym celu dokonać odpowiedniej czynności prawnej, np.: ustanowić odpowiednią służebność lub użytkowanie oraz zawrzeć umowę najmu albo dzierżawy. W takiej sytuacji wydawanie decyzji w trybie art. 124 u.g.n. jest zbędne.

Przeznaczenie nieruchomości na cele publiczne

Zgodnie z art. 124 ust. 1 u.g.n. zdanie drugie, ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wynika to z faktu, iż wywłaszczenie nieruchomości (ograniczenie korzystania z nieruchomości uregulowane w art. 124 u.g.n. jest jedną z form wywłaszczenia) i może nastąpić tylko na cele publiczne (zob. art. 112 ust. 1 u.g.n.; patrz też wyjaśnienie: Przeznaczenie nieruchomości na cele publiczne jako przesłanka wywłaszczenia). Oznacza to, iż w sytuacji, gdy w planie miejscowym nie przewidziano realizacji celu publicznego na danej nieruchomości, a w przypadku braku planu, gdy brak jest w odniesieniu do danej nieruchomości decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w trybie art. 124 u.g.n. nie może nastąpić.

Brak możliwości zastosowania art. 124 u.g.n. powoduje, iż podmiot, który zamierza przeprowadzić na nieruchomości ciągi, przewody lub inne urządzenia, musi się ubiegać w postępowaniu przed sądem powszechnym o ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, zbliżonej charakterem do służebności drogi koniecznej (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r., III CZP 27/2002, OSNC 2003/5/67 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 1999 r., IV SA 1742/97, niepubl.).

Jednocześnie jednak przepis art. 124 ust. 1 u.g.n. – w stanie faktycznym objętym jego hipotezą – wyłącza stosowanie przez analogię przepisu art. 145 Kodeksu cywilnego (tak: Sąd Najwyższy we wskazanym wyżej postanowieniu z dnia 21 maja 2002 r.), co oznacza, iż w sytuacji gdy dany podmiot może ubiegać się o udzielenie zezwolenia w trybie art. 124 u.g.n., to nie może żądać ustanowienia na drodze sądowej służebności w oparciu o art. 145 Kodeksu cywilnego, w takiej sytuacji droga sądowa jest wyłączona.

Zezwolenie w trybie art. 124 u.g.n. na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów, przewodów i innych urządzeń

Zezwolenie w trybie art. 124 u.g.n. na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów, przewodów i innych urządzeń wydaje starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji. W decyzji tej powinien zostać szczegółowo określony przebieg przewodów i urządzeń (zobacz: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 września 1989 r., SA/Kr 441/89, ONSA 1989/2 poz. 81), przy czym, jako że ograniczenie korzystania z nieruchomości następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, zakres i sposób ograniczenia korzystania z nieruchomości musi odpowiadać ustaleniom planu miejscowego albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 października 1999 r., I SA 265/99, niepubl.).

Ostateczna decyzja o udzieleniu zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie przewodów i innych urządzeń stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Wpisu dokonuje się na wniosek starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli zezwolenie było udzielone na wniosek tej jednostki (art. 124 ust. 7 u.g.n.). Do wniosku o wpis należy dołączyć decyzję starosty o udzieleniu zezwolenia.

Wpis ograniczenia korzystania z nieruchomości w księdze wieczystej

Wpis ograniczenia korzystania z nieruchomości nastąpi w dziale III księgi wieczystej, bowiem „uzasadnionym jest traktowanie ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego wynikających z zezwolenia, o którym mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n., w kategoriach ograniczonego prawa rzeczowego, odpowiadającemu w istocie służebności gruntowej” (tak: G. Bieniek w glosie do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2003 r., III CZP 79/2002, Rejent 2003/3/122 - t.3).

Decyzja wydana w trybie art. 124 u.g.n. zastępuje zgodę właściciela na wejście w teren, gdy jej właściciel nie wyraża na to zgody i decyzja ta zastępuje dowód, o jakim mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118), tj. prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (zobacz: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 lipca 2003 r., SA/Rz 1635/00, niepubl. i wyrok z dnia 11 lipca 2002 r., II SA/Ka 1577/00, niepubl.).

Na osobie lub jednostce organizacyjnej, którym udzielono zezwolenia na przeprowadzenie ciągów i przewodów oraz budowę obiektów lub urządzeń ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po zakończeniu prac. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, to właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje odszkodowanie ustalone stosownie do art. 128 ust. 4 u.g.n.

Odszkodowanie ustala organ, który wydał zezwolenie na przeprowadzenie ciągów i przewodów albo budowę obiektów lub urządzeń, w drodze decyzji administracyjnej, z wyłączeniem drogi sądowej. „W sytuacji jednak, gdy zajęcie nieruchomości w celu przeprowadzenia urządzenia technicznego nastąpiło w oparciu o umowę zawartą przez właściciela nieruchomości z jednostką posiadającą lokalizację lub gdy nastąpiło ono bez zgody właściciela i bez tytułu prawnego, ustalenie odszkodowania dokonuje się w drodze sądowej na ogólnych zasadach art. 2 ust. 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Jest to bowiem wówczas sprawa cywilna w rozumieniu tego przepisu powstała na gruncie stosunku cywilnoprawnego” (zobacz: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 19 kwietnia 1999 r., IV SA 601/97, niepubl.; zobacz też uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1992 r. III CZP 71/92, niepubl. oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 2004 r., II CK 32/2003, Rzeczpospolita 2004/50 str. C4).

Odszkodowanie przysługujące na podstawie art. 124 ust. 4 u.g.n.

O odszkodowaniu przysługującym na podstawie art. 124 ust. 4 u.g.n., a więc ustalanym w drodze decyzji administracyjnej, można zatem mówić tylko w wypadku, gdy przedsięwzięcia na nieruchomości są realizowane na podstawie udzielonego zezwolenia, a więc gdy ograniczenie w wykonywaniu praw do nieruchomości ma źródło w decyzji administracyjnej. W pozostałych przypadkach właściwym do ustalenia odszkodowania jest sąd powszechny.

Droga sądowa przysługuje również w odniesieniu do szkody wywołanej działaniem jednostki przeprowadzającej ciągi i przewody albo wykonującej budowę obiektów lub urządzeń – poza zakresem wynikającym z zezwolenia (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 1983 r., IV CZ 15/83, OSNCP 1983/9, poz. 146).

Przewidziane w art. 128 ust. 4 u.g.n. roszczenie odszkodowawcze właściciela lub użytkownika nieruchomości podlega przedawnieniu z uwzględnieniem przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego o przedawnieniu (zobacz wyrok Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 20 marca 2002 r., V CKN 1863/2000, niepubl.), tj. stosownie do art. 118 K.c. i art. 4421 K.c.

Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości jest obowiązany udostępnić nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i innych zainstalowanych na niej urządzeń. Przy czym na podmiocie korzystającym z jego nieruchomości ciąży obowiązek przywrócenia tej nieruchomości do stanu poprzedniego niezwłocznie po usunięciu awarii lub dokonaniu konserwacji, a jeżeli jest to niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, obowiązek wypłaty odszkodowania (art. 124 ust. 6 w zw. z art. 124 ust. 4 u.g.n.). Roszczenie o to odszkodowanie podlega przedawnieniu z uwzględnieniem przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego o przedawnieniu (zobacz cyt. wyżej wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 2002 r.).

Obowiązek udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii podlega egzekucji administracyjnej (art. 117 i nast. ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji; t.j. Dz. U. 2005 r. Nr 229 poz. 1954).

Reasumując – zakład energetyczny może dochodzić ustanowienia służebności. Odwoływałabym się więc od decyzji dotyczącej ewentualnego wywłaszczenia.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.