Przymusowy wykup gruntu będącego przedmiotem służebności

Obciążenie nieruchomości na rzecz właściciela innej nieruchomości

Służebność jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 Kodeksu cywilnego – w skrócie K.c.), to znaczy praw, które, w przeciwieństwie do prawa własności, dają jedynie ograniczone prawo do rzeczy (w przypadku służebności może nią być tylko nieruchomość). Wedle art. 285 § 1 K.c. jej treścią jest więc możliwość obciążenia nieruchomości (tzw. nieruchomości obciążonej) na rzecz właściciela innej nieruchomości (tzw. nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega:

• bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej,
• bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań,
• bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (zobacz art. 140 i n. K.c.).

Jak wynika z art. 285 K.c., według innego kryterium podzielić je można także na służebności czynne i bierne. Służebność czynna polega na tym, że właściciel jednej nieruchomości (zwanej nieruchomością władnącą) może w oznaczonym zakresie korzystać z innej nieruchomości (zwanej nieruchomością obciążoną). Treść służebności biernej sprowadza się natomiast do obowiązku właściciela nieruchomości obciążonej do powstrzymywania się na swojej nieruchomości od pewnych czynności faktycznych (np. wznoszenia budynków o określonej wysokości) lub na powstrzymywaniu się od wykonywania uprawnień, które z mocy przepisów o treści i wykonywaniu własności służą mu względem nieruchomości sąsiednich (np. wykonywania uprawnienia wynikającego z art. 149 K.c.).

Formy ustanowienia służebności

Służebność może być ustanowiona w drodze:

• umowy,
• orzeczenia sądowego,
• decyzji administracyjnej.

Umowa powinna być zawarta pomiędzy właścicielami nieruchomości obciążonej i władnącej. Dla jej ważności konieczne jest, by oświadczenie woli osoby ustanawiającej służebność (czyli właściciela nieruchomości obciążonej) złożone było w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c.). Oświadczenie drugiej strony może być więc złożone w dowolnej formie, jednak w praktyce następuje ono w tym samym akcie notarialnym.

Zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności gruntowej jest możliwa na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej, gdy po ustanowieniu służebności zajdzie ważna przyczyna gospodarcza. Chodzi tu więc o sytuację, gdy w wyniku zmiany stosunków (np. zmiany prowadzonej na nieruchomości produkcji rolnej, zobacz wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 20 lutego 1985 r., sygn. akt III CRN 364/85; OSNCP 1985 r., nr 12, poz. 198), dotychczasowy zakres lub sposób wykonywania służebności znacznie utrudniałby właścicielowi nieruchomości obciążonej racjonalne gospodarcze wykorzystanie swojej nieruchomości. Warunkiem jednak zmiany jest to, by nie przyniosła ona niewspółmiernego uszczerbku nieruchomości władnącej (art. 291 K.c.).

Zmiana sposobu wykonywania służebności gruntowej

Zmiana następuje za wynagrodzeniem. Koszty zmiany sposobu wykonywania służebności ponoszą, stosownie do okoliczności sprawy, właściciele obu nieruchomości: obciążonej i władnącej, chyba że szczególne okoliczności sprawy uzasadniają poniesienie tych kosztów przez jednego lub drugiego z tych właścicieli (zob. powołany wyżej wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lutego 1985 r.). Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, właściciel nieruchomości obciążonej może wystąpić na drogę sądową.

Konieczność zmiany sposobu wykonywania służebności może również być skutkiem podziału nieruchomości obciążonej lub władnącej. Sposób ten, w braku porozumienia stron, również i w tym przypadku będzie ustalony przez sąd (art. 290 § 3 K.c.). Należy jednak zaznaczyć, że co do zasady, podział nieruchomości nie wywołuje żadnych zmian co do istnienia i zakresu służebności. Nie jest to powód, który można by uznać za „ważną przyczynę gospodarczą” i na tej podstawie żądać zmiany nieruchomości (zobacz wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 31 lipca 1972 r., sygn. akt III CRN 443/71; OSNCP 1973 r., nr 5, poz. 79).

Nieruchomość obciążona może jednak zostać zwolniona w wyniku podziału nieruchomości władnącej lub obciążonej. W pierwszym przypadku może się zdarzyć, że służebność będzie zwiększała użyteczność tylko części nieruchomości powstałych z podziału. Właściciel nieruchomości obciążonej może wówczas żądać zwolnienia swojej nieruchomości względem tych nieruchomości władnących, których użyteczności służebność nie zwiększa. Zwolnienie następuje bez wynagrodzenia (art. 290 § 1 K.c.). Jeśli na skutek podziału nieruchomości obciążonej okaże się, że służebność będzie wykonywana tylko na jednej z nieruchomości powstałych w drodze podziału (np. tej, przez którą prowadzi droga), właściciele pozostałych mogą żądać zwolnienia od służebności. Także w tym przypadku zwolnienie następuje bez wynagrodzenia (art. 290 § 2 K.c.).

Kiedy następuje ustanie służebności?

Ustanie służebności następuje:

1. Wskutek jej niewykonywania przez 10 lat (art. 293 K.c.). W przypadku służebności czynnej będzie to oznaczać brak korzystania z nieruchomości sąsiedniej, w przypadku zaś służebności biernych za niewykonywanie uważa się istnienie na nieruchomości czynnej stanu sprzecznego z treścią służebności (np. budynku zasłaniającego światło). W literaturze panuje spór, czy w ten sposób może wygasnąć służebność drogi koniecznej. Zgodnie z dominującym poglądem służebność drogi koniecznej utrzymuje się tak długo, jak istnieją przesłanki jej ustanowienia, gdyż zastosowanie art. 293 K.c. byłoby sprzeczne z istotą tego rodzaju służebności (tak W. Kocon Droga konieczna, 1977, s. 93–94, pogląd ten reprezentuje też S. Rudnicki, Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2001, s. 845). Należy jednak wskazać, iż niewykonywanie przez 10 lat służebności drogi koniecznej najczęściej świadczyć będzie o tym, że utraciła ona dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. W konsekwencji właściciel nieruchomości obciążonej może wówczas wystąpić o zniesienie takiej służebności na podstawie art. 295 K.c. (zobacz niżej).
2. Zniesienia służebności na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej:
   • Za wynagrodzeniem, jeśli służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa wskutek zmiany stosunków, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Zmiana stosunków musi mieć charakter obiektywny i to ona właśnie ma spowodować szczególną uciążliwość służebności (art. 294 K.c.). Uważa się, że przepis ten nie dotyczy służebności drogi koniecznej (S. Rudnicki, Prawo..., s. 844).
   • Bez wynagrodzenia, jeśli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie – art. 295 K.c. (np. gdy nieruchomość władnąca uzyskała dogodny dostęp do drogi publicznej).
3. Zniesienia służebności w uchwale rady gminy o scaleniu lub podziale nieruchomości, jeśli służebność ustanowiona na nieruchomościach objętych scaleniem lub podziałem stała się zbędna do korzystania z nowo wydzielonych nieruchomości (art. 105 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W praktyce będą to sytuacje podobne do objętych treścią art. 294 i 295 K.c..
4. Konfuzji, tzn. połączenia w jednej osobie własności nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej;
5. Działania zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (czyli nabycia nieruchomości obciążonej w zaufaniu do treści księgi wieczystej, w której nie została wpisana obciążająca nieruchomość służebność.
6. Upływu terminu, na jaki została ustanowiona.

Wygaśnięcie służebności osobistej

Ponadto, jeżeli służebność jest służebnością osobistą, ustaje ona także w razie:

1. śmierci uprawnionego;
2. przejścia własności nieruchomości władnącej na inną osobę niż uprawniony.

Z powyższych uwag wynika, że ustanie służebności jest pojęciem najszerszym i obejmuje każdy przypadek, kiedy służebność przestaje z jakiegokolwiek powodu istnieć. Pojęcia wygaśnięcia i zniesienie służebności odnoszą się natomiast do określonych przyczyn ustania służebności.

Pojęcie wygaśnięcia zarezerwowane jest dla ustania służebności:

• na skutek jej niewykonywania przez lat 10,
• na skutek tzw. konfuzji,
• w myśl działania zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (na skutek zrzeczenia się służebności przez uprawnionego),
• w przypadku służebności osobistych, wygaśnięcie powoduje też śmierć uprawnionego.

Pojęcie wygaśnięcia odnosi się więc do sytuacji, kiedy ustanie następuje w wyniku sprecyzowanych w ustawie okoliczności, bez konieczności wydania orzeczenia sądu czy podejmowania jakiejś innej czynności. Zajście którejś z podanych okoliczności powoduje więc zawsze koniec istnienia danej służebności, a jeżeli dojdzie do procesu sądowego, wydany w nim wyrok jedynie stwierdzi ten stan rzeczy (będzie tzw. wyrokiem deklaratywnym).

Zniesienie służebności gruntowej

Pojęcie zniesienia dotyczy natomiast sytuacji, kiedy służebność nie jest już konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Chodzi tu więc w pierwszym rzędzie o powołane wyżej przypadki, gdy służebność stała się szczególnie uciążliwa wskutek zmiany stosunków lub utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Zniesienie wymaga wówczas inicjatywy właściciela nieruchomości obciążonej, który może wystąpić z odpowiednim żądaniem do właściciela nieruchomości obciążonej i dopiero zgoda tego ostatniego na ustanie służebności (wyrażona w jednostronnym oświadczeniu woli o zrzeczeniu się służebności lub w umowie z właścicielem nieruchomości obciążonej, co ma miejsce zwłaszcza, gdy zniesienie następuje za wynagrodzeniem) lub wyrok sądu sprawiają, że służebność ustaje. Orzeczenia sądowe są wtedy konstytutywne.

Nieco inaczej jest tylko w sytuacji zniesienia służebności w uchwale rady gminy o scaleniu i podziale, gdyż nie jest wtedy wymagany jakikolwiek wniosek właścicieli nieruchomości obciążonych, analogiczna jest jednak przyczyna zniesienia, którą jest zbędność służebności do korzystania z nieruchomości władnących, jak również i to, że służebność nie ustaje z tego powodu automatycznie, tylko koniecznie jest podjęcie przez radę gminy odpowiedniej uchwały.

Wydaje się, że bliskie pojęciu zniesienia jest też zwolnienie nieruchomości od służebności, o którym mowa w art. 290 § 1 i § 2 K.c.

Sprawy o zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności, jej wygaśnięcie i zniesienie należą zawsze do postępowania procesowego, także gdy dotyczą służebności drogi koniecznej.

Warto wspomnieć o tym, że nawet po wygaśnięciu służebności gruntowej, jeżeli jest ona wpisana do księgi wieczystej, dzięki działaniu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, istnieją konsekwencje prawne jej istnienia, mianowicie nabywca nieruchomości władnącej może nadal nabyć tą służebność (uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 8 kwietnia 1983 r., sygn. akt III CZP 8/83; OSNCP 1983 r., nr 11, poz. 173).

Nie można nikogo zmusić do wykupu ziemi obciążonej służebnością. Są możliwości zmiany służebności, zniesienia, wygaśnięcia, ale nie przepis umożliwiający żądanie wykupu gruntu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.