Kto ponosi opłaty za nieruchomość przy nieodpłatnej służebności?

Kogo może przyjąć do siebie osoba mająca służebność mieszkania?

Zgodnie z art. 301 Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.) „mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletniości”.

Jeśli więc matka będzie potrzebowała osoby do prowadzenia gospodarstwa domowego, będzie ona mogła bez zgody syna zameldować tę osobę w domu, jednakże pod warunkiem, że matka też będzie tam zamieszkiwać.

Przyjmuje się, że jeśli osoba jest potrzebna osobie uprawnionej do prowadzenia gospodarstwa domowego, to osoba ta korzysta z pomieszczeń bezpłatnie.

Zobacz też: Służebność a płacenie rachunków

Uprawnienia osoby obcej mającej pomagać w prowadzeniu gospodarstwa domowego do zajmowania pomieszczeń objętych służebnością

Powyższe znajduje uzasadnienie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy w Krakowie – z dnia 16 lutego 1994 r., sygn. akt SA/Kr 877/93, który stwierdził, że „mający służebność mieszkania może z mocy prawa przyjąć do swego mieszkania wybraną przez siebie osobę w celu prowadzenia gospodarstwa domowego (art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego); gdy osoba ta zamieszka, to także z mocy prawa, bez zgody właściciela domu, obowiązana jest do dokonania obowiązku meldunkowego w tym mieszkaniu (art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych – Dz. U. z 1984 r. Nr 32, poz. 174), a organ meldunkowy zobowiązany jest tej czynności dokonać”.

Należy jeszcze raz stanowczo podkreślić, że uprawnienie osoby obcej, która ma pomagać w prowadzeniu gospodarstwa domowego, do zajmowania pomieszczeń objętych służebnością mieszkania, nie może jednak trwać niezależnie od tego, czy sama matka korzysta z przysługującej jej służebności (tak też Stanisław Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2009, s. 560).

Jeśli więc matka nie korzysta z ustanowionej na jej rzecz służebności, to nie ma prawa zameldować w mieszkaniu innej osoby.

Przeczytaj również: Bezpłatna służebność mieszkania a opłaty

Kto ponosi opłaty eksploatacyjne związane z zamieszkiwaniem nieruchomości objętej służebnością?

Opłaty związane z bieżącą eksploatacją mieszkania (opłaty za prąd, gaz, wodę, wywóz śmieci itp.) należy traktować jako nakłady związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Oznacza to, że obowiązek uiszczania tych opłat spoczywa na osobie, na rzecz której ustanowiono prawo użytkowania mieszkania.

Matka powinna wnosić te opłaty, chyba że w umowie wskazano, że ma je uiszczać właściciel nieruchomości.

Należy pamiętać, iż to, że matka zamieszkuje w nieruchomości na podstawie przepisów o służebności, a służebność ta jest nieodpłatna, nie oznacza wcale, że może ona zamieszkiwać nie ponosząc kosztów dostarczonych do nieruchomości mediów (woda, gaz, energia elektryczna, ogrzewanie).

To, że służebność jest nieodpłatna oznacza, że syn nie może żądać od matki opłat za korzystanie z nieruchomości. Do odpowiedzialności za zapłatę, za dostarczone media będą miały zastosowanie odpowiednie przepisy K.c.

Stosownie do art. 302 § 1 K.c., mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

Natomiast dla syna jako właściciela nieruchomości istotne znacznie będzie miał § 2 art. 302 K.c. stosownie do którego, do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.

Według art. 258 K.c., w stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy.

Stosownie do art. 259 K.c., właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Art. 260 § 1 K.c. wskazuje, iż użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót.

Z powyższych przepisów dotyczących użytkowania, które będą miały również zastosowanie do osoby na rzecz której ustanowiono osobistą służebność mieszkania wynika, że matka powinna ponosić część opłat związanych z korzystaniem z mediów dostarczanych do domu.

Nie jest zasadnym, aby to syn ponosił koszty mediów zużytych przez mieszkającą w jego domu matkę. Matka jest zatem zobowiązana do ponoszenia kosztów zużytej energii, gazu itp.

Opłaty związane z eksploatacją mieszkania/domu (w tym opłaty na rzecz wspólnoty i za media dostarczone do mieszkania i zużyte przez matkę) są nakładami związanymi ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. To matka jako użytkownik nieruchomości powinna ponosić te nakłady.

Jak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 sierpnia 1980 r., sygn. akt. III CRN 145/80, zakres wymagań prawidłowej gospodarki (art. 256 K.c.) określa charakter nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania, przyczynę i cel, dla którego zostało ono ustanowione, czas jego trwania. Nakłady użytkownika związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, nie ulegają zwrotowi (art. 260 § 1 zd. 1 w zw. z art. 262 K.c.).

Jeżeli matka zamieszkująca w domu syna nie ponosi opłat związanych ze zwykłym korzystaniem z domu, może on wystąpić przeciwko niej na drogę postępowania sądowego.

Odcięcie dostępu do mediów osobie której przysługuje służebność mieszkania

Odcięcie dostępu do mediów będzie mogło być podstawą do wszczęcia przez osobę, której przysługuje służebność mieszkania, postępowania o ochronę posiadania. Myślę, że lepszym wyjściem będzie po prostu pozwanie matki o zapłatę.

Jeżeli z domu korzysta również syn to może on żądać zwrotu części opłat za media proporcjonalnie do ilości osób zamieszkujących w domu.

Jako że roszczenia o świadczenia okresowe przedawniają się z upływem trzech lat od chwili wymagalności, to właściciel nieruchomości może skutecznie dochodzić swoich roszczeń właśnie za taki okres wstecz.

Syn może również porozmawiać z matką, która zajmuje jego dom o tym, aby założyć jej osobne liczniki mediów (jeżeli jest to technicznie możliwe) i aby zawarła ona umowę z dostawcami mediów co spowoduje, że samodzielnie będzie się rozliczała z dostawcami i będzie płaciła za faktycznie zużytą energię, a nie proporcjonalnie do ilości osób zamieszkujących w domu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.