Nowy właściciel działki a prawo przejazdu i przechodu

Służebność przechodu i przejazdu ustanowiona w formie aktu notarialnego 

Najprawdopodobniej doszło do nieporozumienia – zwłaszcza polegającego na przejawach mylenia służebności osobistych ze służebnościami gruntowymi. Chodzi o nieruchomości – art. 46 Kodeksu cywilnego (K.c.) – znajdujące się na terytorium Polski, więc prawo w Polsce obowiązujące ma w tym zakresie fundamentalne znaczenie; także właściciel nieruchomości obciążonej ma obowiązek szanować obowiązujące prawo.

Określenie ustawowe służebności gruntowych zawarto w art. 285 K.c., który stanowi:

„§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.”

Wszystkie rodzaje służebności (art. 285 i następne K.c.) należą do szerszej kategorii ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.) – zwanych także „prawami na rzeczy cudzej”, bo uprawnienia na podstawie ograniczonych praw rzeczowych służą na rzeczy cudzej, a więc ograniczają uprawnienia właścicielskie (art. 140 K.c.).

Od służebności gruntowych (art. 285 i następne K.c.) należy odróżniać inne rodzaje służebności: służebności osobiste (art. 296 i następne K.c.) oraz służebność przesyłu (od art. 305¹ do art. 305⁴ K.c.). Ustawodawca określił służebność osobistą (art. 296 K.c.) następująco: „Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista)”.

Skoro służebność została ustanowiona w formie aktu notarialnego, to został spełniony ustawowy wymóg zachowania formy aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – jest to wymóg zachowania formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Właściwe było wpisanie służebności do właściwych ksiąg wieczystych – prowadzonych (odpowiednio) dla nieruchomości: obciążonej oraz władnącej.

Zobacz też: Nieodpłatna służebność przejazdu i przechodu

Czy można sprzedać lub darować służebność gruntową?

Odnośnie do Pańskich słów: „Czy osoba, która posiada prawo przejazdu i przechodu może odsprzedać lub udzielić służebności innej osobie?” – informuję, że służebności gruntowe nie są przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od nieruchomości, której dana służebność dotyczy – inaczej rzecz ujmując: prawnie wykluczone jest przenoszenie (np. sprzedanie lub darowanie) samej służebności gruntowej, a więc bez dokonywania zbycia nieruchomości (czy to obciążonej, czy to władnącej). Jeszcze inaczej zagadnienie ujmując:

Najczęściej (poza niżej wskazanym wyjątkiem) służebności gruntowe przechodzą (zarówno w zakresie obciążeń, jak i uprawnień) wraz ze zmianą własności nieruchomości – odpowiednio – władnącej lub obciążonej. Zacytujmy jeszcze art. 300 K.c. (dotyczący służebności osobistych): „Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania”.

Skoro Pan nabył nieruchomość władnącą, to równocześnie stał się Pan uprawniony do wykonywania służebności na odnośnej nieruchomości obciążonej.

Brak zgody właściciela nieruchomości obciążonej służebnością na przejazd

Zbędne są dodatkowe czynności prawne (np. umowa jakiegoś dodatkowego zbycia służebności, a więc w konsekwencji zupełnie bezprzedmiotowy jest ewentualny spór co do zgody właściciela nieruchomości obciążonej na jakoweś „dodatkowe zbycie służebności”). Doszło do ustanowienia służebności gruntowej i służebność ta – dopóki nie dojdzie do jej wygaśnięcia albo do jej zniesienia – będzie wiązała każdego właściciela (wszystkich współwłaścicieli) zarówno nieruchomości władnącej (przez Pana nabytej), jak i nieruchomości obciążonej (teraz prawdopodobnie należącej do owego właściciela). Zmiany podmiotów własności (właścicieli lub współwłaścicieli) są obojętne dla samego „istnienia” służebności oraz jej zakresu; dziedziczenie lub umowy skutkujące przeniesieniem własności którejkolwiek z odnośnych nieruchomości skutkują zmianą osób uprawnionych i zobowiązanych z uwagi na daną służebność gruntową (ale nie samej służebności jako takiej), ponieważ służebność gruntowa dotyczy uprawnień i obowiązków każdorazowych właścicieli (współwłaścicieli) nieruchomości władnącej oraz nieruchomości obciążonej. Ujawnienie służebności w księgach wieczystych pomaga chronić przed problemami związanymi z egzekucją z nieruchomości obciążonej – zwłaszcza art. 1000 oraz art. 1001 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy przeniesienie własności przenosi służebność gruntową na nieruchomości obciążonej?

Skutkiem przeniesienia własności (art. 158 K.c. w związku z art. 140 K.c.) nieruchomości władnącej na Pana stało się to, że Panu zaczęła przysługiwać służebność gruntowa na nieruchomości obciążonej. Jeżeli były właściciel zbył na Pańską rzecz własność „w całości” (a więc bez zostawiania sobie nawet niewielu udziałów we współwłasności), to przestała mu przysługiwać służebność na nieruchomości obciążonej. Można zbyć (np. sprzedać) coś, co przysługuje potencjalnemu zbywcy. Niemo plus iuris transfer(r)e potest, quam ipse habet („Nikt nie może przenieść więcej praw, niż sam ma”); tak wyrażono to w starożytnej paremii łacińskiej.

Służebność gruntowa została ustanowiona na rzecz (dla) każdorazowego właściciela nieruchomości władnącej – niezależnie od tego, kogo na myśli miał właściciel nieruchomości obciążonej w czasie ustanawiania służebności gruntowej. To jest oczywiste według prawa polskiego.

Ustanowienie służebności - odpłatne i nieodpłatne

Widzimy więc, że zagadnienie odrębnego zbycia służebności gruntowej jest bezprzedmiotowe. Za to, moim zdaniem, warto pochylić się nad zagadnieniami rozliczeniowymi – zwłaszcza w dwóch podstawowych aspektach. Pierwszym jest to, czy dana służebność gruntowa została ustanowiona odpłatnie, czy też nieodpłatnie. Jeżeli odpłatnie, to czy wniesiono już odpłatność (co warto sprawdzić także dlatego, by uniknąć zbędnych sporów). Samo wynagrodzenie również wypadałoby rozumieć właściwie; to zaś może stanowić wyzwanie, ponieważ ustawodawca niemalże dopuszcza w tym zakresie „wolnoamerykankę”. Rozsądne rozumienie odpłatności (wynagrodzenie) oznacza świadczenie mające na celu osiągnięcie dochodu (pożytków w rozumieniu art. 140 K.c.); w przypadku służebności: przez właściciela nieruchomości obciążonej. Jak wiadomo, nieruchomości są opodatkowane, więc zwłaszcza w przypadku ustanowienia służebności nieodpłatnie wypadałoby porozumieć się (najlepiej na piśmie) co do refundowania jakiejś części podatku (np. rolnego albo od nieruchomości), aby właściciel nieruchomości obciążonej nie płacił za coś zwiększającego użyteczność Pańskiej nieruchomości.

Proponuję zapoznać się z przepisami o służebnościach gruntowych. Być może wydrukowanie takich przepisów (np. z zasobów sejmowej bazy danych) i udostępnienie wydruku właścicielowi nieruchomości obciążonej pomogłoby uniknąć zbędnych sporów, np. związanych z obciążeniami podatkowymi oraz zakresem nakładów (art. 289 K.c.) na objętą służebnością część nieruchomości obciążonej.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.