Podłączenie do wodociągu a zgoda na służebność

Około pół roku temu kupiłem działkę rekreacyjną. Właśnie dowiedziałem się, że wzdłuż tej działki przechodzi główna nitka wodociągowa. Nie przeszkadza mi ona, ale za to bardzo mi nie odpowiada koszt podłączenia zaproponowany przez wodociągi. Pytanie: czy jako nowy właściciel działki mogę mieć jakieś roszczenia wobec wodociągów?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Podłączenie do wodociągu a zgoda na służebność

Nitka wodociągowa wzdłuż działki rekreacyjnej

Odpowiedź na Pana pytanie wymaga sprawdzenia, czy przedsiębiorstwo wodociągowe posiada jakikolwiek tytuł prawny do nieruchomości, ustanowioną służebność przesyłu, czy inny tytuł do korzystania z nieruchomości w postaci przesyłu mediów. Jeśli posiada – Pana roszczenia są bezpodstawne. Jeśli nie – może Pan żądać ustanowienia służebności przesyłu, żądać odszkodowania za bezumowne korzystanie z działki.

Ustanowienie służebności przesyłu zawsze ma tę samą treść. Będzie Pan zobowiązany do udostępnienia zakładowi wodociągowemu wstępu na grunt, w celu remontu, konserwacji czy usuwania awarii.

W świetle art. 305¹ i art. 305² Kodeksu cywilnego (K.c.) nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu). Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Odmowa przedsiębiorcy zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu

Jeżeli przedsiębiorca zaś odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu ustala sąd, z reguły przy pomocy biegłego, kierując się rodzajem urządzeń i związanym z nim sposobem korzystania z nieruchomości przez uprawnionego oraz wpływem, jaki mają te urządzania na ograniczenie wykonywania prawa własności nieruchomości. Wynagrodzenie to co do zasady powinno mieć charakter świadczenia jednorazowego, choć dopuszcza się również postać świadczeń okresowych. Nie ma żadnych ustawowych wskazówek, jak określić wysokość tego wynagrodzenia. Wydaje się, że można tu per analogiam sięgnąć do niektórych wypowiedzi doktryny dotyczących wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości obciążonej za ustanowienie służebności drogi koniecznej. Generalnie wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu powinno być ustalone na podstawie cen rynkowych, a jako kryteria pomocnicze, należy wziąć pod uwagę: zwiększenie wartości przedsiębiorstwa, którego składnikiem stała się służebność (zob. art. 551 pkt 3 K.c.), ewentualne obniżenie wartości nieruchomości obciążonej, straty poniesione przez właściciela nieruchomości obciążonej, np. w postaci utraty pożytków z zajętego pod urządzenia przesyłowe pasa gruntu. Wysokość tego wynagrodzenia powinien ustalać każdorazowo biegły sądowy (zob. wyrok NSA z dnia 8 listopada 2001 r., I SA 834/00, opubl. Legalis). Sąd, ustanawiając służebność przesyłu, orzeka o tym wynagrodzeniu z urzędu, niezależnie od wniosku właściciela nieruchomości służebnej, chyba że uprawniony zrzekł się wynagrodzenia.

Przedawnienie roszczenia o wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu

Roszczenie o wynagrodzenie przedawnia się z upływem lat dziesięciu od dnia ustanowienia służebności (art. 118 K.c.). Jeżeli ustanowienie służebności nastąpiło w orzeczeniu sądowym, termin biegnie od daty uprawomocnienia się tego orzeczenia (Komentarz do prawa cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. G. Rudnicki, wydanie 9, Warszawa 2008 r., Lexis Nexis, str. 571 oraz Komentarz do art. 305² kodeksu cywilnego (Dz.U.64.16.93), [w:] A. Kidyba (red.), K. A. Dadańska, T. A. Filipiak, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, LEX, 2009).

Kwota ta zależy od powierzchni zajętej przez przedsiębiorstwo oraz wartości prawa własności – ceny rynkowej gruntu.

Ustalenie ceny – ze względu na zasadę swobody umów – generalnie powinno być sprawą stron umowy i następować za ich zgodą. Istnieją jednak od tej zasady wyjątki. Przykładowo można wskazać na przypadek ustalenia ceny mającej na celu obejście prawa (art. 58 § 1 K.c.), wyzysku ( art. 388 K.c.) lub ukrycia innej czynności prawnej ( art. 83 § 1 K.c.).

Z uwagi na brzmienie art. 3051 Kodeksu cywilny, w którym mowa jest o możliwości obciążenia służebnością przesyłu nieruchomości, pojawiły się opinie, że służebność ta może obciążać jedynie własność nieruchomości.

Warto odwołać się w tym miejscu do orzecznictwa oraz literatury dotyczących służebności gruntowych. Definiujący je przepis art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego również bowiem głosi, że taką służebnością można obciążyć nieruchomość.

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu jest ceną za prawo korzystania z nieruchomości obciążonej, a nie odszkodowaniem. Może ono mieć charakter świadczenia pieniężnego lub świadczenia w naturze – w obu przypadkach także okresowego.

Możliwość ustanowienia przez użytkownika wieczystego służebności przesyłu

W postanowieniach z dnia 17 stycznia 1974 r. (III CRN 316/73) i z 15 października 2008 r. (I CSK 135/2208) Sąd Najwyższy uznał, że dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego. Rozstrzygając w powyższy sposób, sąd zastosował do użytkowania wieczystego w drodze analogii przepisy dotyczące własności, a także uznał, że wyrażone w art. 233 Kodeksu cywilnego uprawnienie do rozporządzania swoim prawem przez użytkownika wieczystego obejmuje także prawo obciążenia przez niego użytkowania wieczystego. Ponieważ na mocy art. 3054 Kodeksu cywilnego, do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, przyjmuje się, że wspomniane orzecznictwo rozstrzygnęło również kwestię możliwości ustanawiania przez użytkownika wieczystego służebności przesyłu. Pamiętać jednak należy, że użytkownik wieczysty ma prawo obciążyć służebnością przesyłu wyłącznie prawo użytkowania wieczystego, którego jest dysponentem, nie zaś nieruchomość (tę może obciążyć właściciel). Kodeks cywilny stanowi, że w przypadku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wygasają również ustanowione na nim obciążenia (w tym również służebność przesyłu).

Jak obliczyć wartość służebności?

Oblicza się je według wzoru:

W = Cśr x Ui

gdzie: W – wartość 1 m2 nieruchomości wycenianej

Cśr –średnia rynkowa cena transakcyjna 1 m2 gruntu nieruchomości wyprowadzona ze zbioru reprezentatywnego

Ui – współczynnik odzwierciedlający ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych

Współczynnik korygujący Ui, odzwierciedla ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych innych nieruchomości, wymaga uprzedniego ustalenia wartości sumy współczynników korygujących Ud i Ug. Służy temu następujący wzór:

Ud = Cmin / Cśr

Ug = Cmax / Cśr

gdzie: Cmin – cena minimalna 1 m2 gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru

Cmax – cena maksymalna 1 m2 gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru

Ud – granica dolna sumy współczynników korygujących

Ug – granica górna sumy współczynników korygujących

Uwzględniając uzyskane wartości Ud i Ug, wylicza się następnie wartości poszczególnych czynników Ui, tj. U1, U2, U3 i U4. Suma wartości tych czterech współczynników korygujących daje nam współczynnik korygujący Ui używany następnie do wyliczenia wartości rynkowej 1 m2 nieruchomości wycenianej.

W – wartość rynkowa 1 m2 gruntu

SR = PG x WG x RD x WK

SJ = SR x 40 lat

w którym:

SR – wynagrodzenie roczne z tytułu służebności

SJ – wynagrodzenie jednorazowe z tytułu ustanowienia bezterminowej służebności dla istniejącej infrastruktury

PG – powierzchnia gruntu, na której będzie ograniczona możliwość wykonywana prawa własności

WG – wartość jednostkowa m2 gruntu określona w podejściu porównawczym

RD – rynkowa rentowność dzierżawy / najmu dla nieruchomości

WK – przyjmowana dla obiektów infrastruktury proporcja korzystania z gruntu objętego wykonywaniem służebności gruntowej

Jak widać, potrzeba jest znajomości wielu czynników, aby obliczyć służebność.

W wyroku z dnia 14 listopada 2013 roku ( II CSK 69/2013) Sąd Najwyższy orzekł o zakresie, w jakim przedsiębiorca odpowiada finansowo za ustanowioną na cudzej działce strefę ochronną dla urządzeń przesyłowych. Sąd uznał, że przedsiębiorcy, którzy korzystają z pasa ochronnego pod swoje urządzenia, zobowiązani będą do zapłaty nie tylko za część pasa ochronnego, z którego rzeczywiście korzystają, ale również za tę cześć, której właściciel nieruchomości faktycznie nie może zagospodarować.

Dodatkowo wstecz może Pan żądać odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu w wysokości czynszu jaki otrzymałby Pan na wolnym rynku z tytułu najmu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Izabela Nowacka-Marzeion

O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion

Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-budowlane.info

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

poradapodatkowa.pl

Szukamy prawnika »