Porady Prawne – skutecznie i na czas

Masz problem rodzinny i potrzebna Ci porada prawna - zadaj nam pytanie

Kliknij tutaj i wpisz swoje pytania, a my wycenimy koszt realizacji usługi. Opisz swój problem prawny jak najdokładniej, ponieważ od tego zależy poprawność odpowiedzi prawnika.
1. Wpisz tytuł pytania:
2. Wpisz treść pytania:
3. Wprowadź dane kontaktowe:

Imię:

E-mail:

Bezpłatną wycenę otrzymasz do 2 godzin * W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 12 godzin.

Opublikowane: 2014-03-19 Autor: Tomasz Krupiński

Umowa o ustanowienie służebności przesyłu

15 lat temu kupiłem nieruchomość, na której stoi słup energetyczny. Niedawno okazało się, że pod ziemią poprowadzono przewód elektryczny do sąsiedniej posesji (bez mojej zgody ani bez zgody poprzedniego właściciela). Chciałbym zawrzeć z zakładem energetycznym umowę o ustanowienie służebności przesyłu. Jak to zrobić? Czy mogę domagać się odszkodowania, a jeśli tak – w jakiej wysokości?

 

W drodze nowelizacji Kodeksu cywilnego, dokonanej ustawą z 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, z dniem 3 sierpnia 2008 r. został dodany nowy rozdział III: „Służebność przesyłu” (art. 3051-3054 K.c.).

Zarówno samo umiejscowienie, jak i treść nowej służebności decydują o jej rodzaju, który odróżnia ją zarówno od służebności gruntowych, jak i osobistych. Wskazuje na to dodatkowo odesłanie w art. 3054 K.c. do stosowania do służebności przesyłu „odpowiednio” przepisów o służebnościach gruntowych. Jest to więc trzeci rodzaj służebności, która nie jest ani służebnością gruntową, ani osobistą. Od służebności gruntowych różni się bowiem tym, że może być ustanowiona na rzecz przedsiębiorcy niebędącego właścicielem innej nieruchomości, który zamierza wybudować urządzenia przesyłowe lub którego własność one stanowią. Natomiast od służebności osobistej odróżnia się tym, że nie jest związana nierozerwalnie z osobą uprawnionego, lecz przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub urządzeń i wygasa wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 3051 K.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Natomiast według art. 3052 K.c. jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Ponadto, zgodnie z art. 3053 K.c., służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń przesyłowych.

Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa. Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń przesyłowych, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych (art. 3054 K.c.).

Z powyższego wynika, że treść uprawnień, jakie służebność przesyłu daje przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia przesyłowe, polega na tym, że przedsiębiorca może korzystać z obciążonej nieruchomości w granicach określonych przeznaczeniem tych urządzeń, a więc ich bieżącą eksploatacją, konserwacją i dozorem.

Podstawowym sposobem ustanowienia służebności przesyłu jest umowa między właścicielem nieruchomości i przedsiębiorcą.

Właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy, to służebność przesyłu może być na żądanie przedsiębiorcy ustanowiona przez sąd, za odpowiednim wynagrodzeniem, w postępowaniu nieprocesowym, podobnie jak służebność drogi koniecznej.

Wynagrodzenie ustala sąd, z reguły przy pomocy biegłego, kierując się rodzajem urządzeń i związanym z nim sposobem korzystania z nieruchomości przez uprawnionego oraz wpływem, jaki mają te urządzenia na ograniczenie wykonywania własności nieruchomości.

Takie samo prawo przysługuje właścicielowi nieruchomości, w razie gdy przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu koniecznej do korzystania z urządzeń, o których mowa.

Należy zaznaczyć, że powyższe roszczenia, jako majątkowe, ulegają przedawnieniu po upływie 10 lat. Ponieważ przepisy o służebności przesyłu weszły w życie 3 sierpnia 2008 r., bieg przedawnienia rozpoczął się najwcześniej z tą datą.

Jak wynika z powyższego, źródłem służebności przesyłu powinna być umowa zawarta w formie aktu notarialnego między przedsiębiorcą przesyłowym i właścicielem gruntu, na którym są lub mają zostać zainstalowane urządzenia przesyłowe. Jednakże gdy przedsiębiorca przesyłowy albo właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy, można ustanowić służebność przesyłu w drodze orzeczenia sądowego. W takim przypadku sąd winien ustalić również wysokość wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości. Wnioskodawcą zatem może być zarówno właściciel nieruchomości, jak i przedsiębiorca przesyłowy. Wobec faktu, że jest to postępowanie nieprocesowe o ustanowienie służebności, należy zwrócić się do sądu rejonowy właściwego dla położenia nieruchomości obciążonej (art. 38 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego; w skrócie: K.p.c.).

Wartością przedmiotu sporu jest wartość dochodzonego wynagrodzenia za ustanowienie służebności w przypadku żądania wynagrodzenia w jednorazowej kwocie. W przypadku świadczeń powtarzalnych (np. wynagrodzenia w formie kwartalnego czynszu) do wartości przedmiotu sporu zastosowanie będą miały odpowiednie przepisy procedury cywilnej. We wniosku o ustanowienie służebności należy dokładnie określić jej treść, ponieważ takie postanowienie musi być wykonalne. Ponadto wniosek ten powinien być należycie udowodniony. Właściciel wnioskujący o ustanowienie takiej służebności powinien przedłożyć księgę wieczystą nieruchomości, która potwierdzi jego uprawnienie do żądania ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego, oraz przedłożyć mapy wskazujące na usytuowanie urządzenia przesyłowego. Równie zasadny okazać się może wniosek dowodowy o powołanie biegłego rzeczoznawcy z zakresu szacowania wartości nieruchomości na okoliczność oszacowania wartości służebności przesyłu na przedmiotowej nieruchomości oraz wysokości wynagrodzenia należnego za ustanowienie takiej służebności.

Niestety jednak w ostatnich latach bardzo często zdarza się, że przedsiębiorstwa przesyłowe występują do sądów z wnioskami o stwierdzenie zasiedzenia służebności przesyłu (służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu). Ma to bardzo istotne konsekwencje dla właścicieli nieruchomości, na której posadowione są urządzenia przesyłowe (urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne).

W takiej sytuacji, w przypadku stwierdzenia przez sąd, że do zasiedzenia służebności przesyłu rzeczywiście doszło, właściciel nieruchomości nie będzie mógł żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu (kiedy przedsiębiorca przesyłowy odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń przesyłowych).

Taki właściciel nie będzie również mógł skutecznie domagać się od przedsiębiorcy przesyłowego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za okres, po którym nastąpiło zasiedzenie (biorąc pod uwagę, że przedsiębiorca korzystał z nieruchomości bez tytułu prawnego). Powyższa możliwość wynika z faktu, że służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym, które przedsiębiorca przesyłowy może zasiedzieć.

Podobnie stwierdził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 11 grudnia 2008 r. (II CSK 314/08), w którym wskazał, że „według art. 3054 K.c., do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, a więc m. in. art. 292 K.c.”.

Przepis art. 292 K.c. przewiduje możliwość zasiedzenia służebności przesyłu, jednocześnie określa przesłanki, których spełnienie może spowodować zasiedzenie.

Również przed wprowadzeniem przez ustawodawcę do polskiego prawa instytucji służebności przesyłu sądy opowiadały się za dopuszczalnością zasiedzenia przez przedsiębiorstwo przesyłowe służebności o treści odpowiadającej służebności przesyłu, właśnie na podstawie art. 292 K.c. (orzeczenia Sądu Najwyższego: z dnia 8 września 2006 r. – II CSK 112/06; z dnia 11 marca 2005 r. – II CK 489/04).

W tym miejscu powołać się należy na uchwałę z dnia 7 października 2008 r. (III CZP 89/08), w której Sąd Najwyższy jednoznacznie wskazał, że „przed ustawowym uregulowaniem służebności przesyłu dopuszczalne było nabycie w drodze zasiedzenia służebności odpowiadającej treści służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa”.

W konsekwencji należy stwierdzić, że nabycie przez przedsiębiorstwo służebności przesyłu w drodze zasiedzenia możliwe jest po 30 latach w przypadku, kiedy przedsiębiorca posiadający tę służebność był w złej wierze, natomiast po 20 latach w przypadku występowania po jego stronie dobrej wiary.

Przy rozstrzyganiu dobrej i złej wiary przedsiębiorstwa należy zwrócić uwagę na kilka bardzo istotnych orzeczeń, m. in. na postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r. (I CSK 171/2008), w którym zwrócono uwagę, że w sytuacji, kiedy przedsiębiorstwo państwowe objęło cudzą nieruchomość w posiadanie na podstawie art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (j.t.: Dz. U. z 1974 r. Nr 10 poz. 64 ze zm.), w celu budowy urządzeń przesyłowych, uzasadnia to przyjęcie dobrej wiary po stronie tego przedsiębiorstwa.

Z kolei w wyroku z dnia 25 listopada 2008 r. (II CSK 346/08) Sąd Najwyższy wskazał, że zajęcie cudzej nieruchomości i umieszczenie na niej urządzeń energetycznych bez uzyskania tytułu prawnego jest tożsame ze złą wiarą.

W przypadku zatem, kiedy poczyniono ustalenia, że dane urządzenia przesyłowe (np. urządzenia energetyczne) nie zostały wybudowane na podstawie decyzji administracyjnych, wydanych choćby na podstawie przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1950 r. o powszechnej elektryfikacji wsi i osiedli albo ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości, a brak było zgody właściciela na ograniczenie przysługującego mu prawa własności – nie można uznać, że przedsiębiorstwo uzyskało zezwolenie na korzystanie z nieruchomości, co z kolei prowadzi do wniosku, że jest posiadaczem w złej wierze.

Ponadto z Pana wyjaśnień wynika, że przedsiębiorstwo położyło kable dla sąsiada całkiem niedawno. Służebność może też dotyczyć słupa, o którym Pan wspomina.

Abstrahując od powyższego, co do roszczeń przysługujących Panu wobec przedsiębiorstwa należy wymienić:

  1. ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu;
  2. zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości;
  3. usunięcie urządzeń infrastruktury energetycznej z nieruchomości;
  4. roszczenie o przesunięcie urządzeń w inne miejsce nieruchomości;
  5. przeniesienie własności części gruntu, który został zajęty zabudową elektroenergetyczną.

W mojej ocenie należałoby wystosować pismo do przedsiębiorstwa energetycznego. Takie pismo powinno zawierać wezwanie do ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości (w sprawach sądowych tych dwóch roszczeń nie można łączyć, gdyż należą do dwóch odrębnych trybów postępowania); należy także wyznaczyć odpowiedni termin do zapłaty.

Istnieje natomiast możliwość połączenia przed sądem roszczeń o usunięcie linii przesyłowych i żądania odszkodowania za bezumowne korzystanie.

Bezsporne jest, że w większości przypadków posadowienie słupów czy transformatora na gruncie powoduje fizyczne oddziaływanie na nieruchomość, a tym samym narusza to prawo własności.

Można więc dochodzić odszkodowania za bezumowne korzystanie z działki przez zakład energetyczny. Zakład energetyczny, który bezumownie korzysta z gruntu, jest posiadaczem w złej wierze, a więc jest zobowiązany do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Pogląd ten znalazł potwierdzenie w orzeczeniu Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 17 czerwca 2005 r. (III CZP 29/05) uznał, że właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o odpowiednie wynagrodzenie za korzystanie z niej przeciwko posiadaczowi służebności w złej wierze, niezależnie od zgłoszenia roszczenia określonego w art. 222 § 2 K.c. Roszczenia uzupełniające mogą więc być dochodzone zarówno łącznie z roszczeniem negatoryjnym, jak i niezależnie od takiego roszczenia.

Co do wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu, należy zaznaczyć, iż ulega ono przedawnieniu z upływem 10 lat. Możliwość dochodzenia wynagrodzenia za 10 lat wstecz trzeba jednak korygować, jeżeli nieruchomość w tym okresie zmieniła właściciela. Jeśli z treści aktu notarialnego nie wynika nic innego, obecny właściciel nieruchomości może dochodzić odszkodowania jedynie za okres, od kiedy stał się właścicielem spornej nieruchomości (maksymalnie za 10 lat wstecz).

W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1991 r. (III CZP 73/91) wyrażono pogląd o konieczności stosowania obiektywnego kryterium, jakim jest układ odpowiednich cen rynkowych – stawek za korzystanie z rzeczy danego rodzaju. Sąd Najwyższy dał wyraz temu, że odszkodowanie powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji posiadacza w treść prawa własności powoda, uwzględniać wartość nieruchomości i w takim kontekście oceniać spodziewane korzyści z uszczuplenia prawa własności. Wysokość odszkodowania co do zasady powinna odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać z dzierżawy gruntu zajętego pod urządzenia, z uwzględnieniem jednak stopnia ingerencji urządzenia w prawo własności.

Wyliczenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie wymaga specjalistycznej wiedzy i jest to zadanie dla rzeczoznawcy z zakresu szacowania wartości nieruchomości.

Stawki odszkodowania za bezumowne wynagrodzenie za korzystanie z gruntu są w skali kraju bardzo zróżnicowane i zależą przede wszystkim od rodzaju zajętego gruntu i stopnia ingerencji w prawo własności. W przypadku gruntów rolnych wysokość wynagrodzenia jest stosunkowo niska – 1,2-2 zł za m2 gruntu pod dzierżawę. Przy działkach budowlanych stawki te są nawet kilkukrotnie wyższe.

W Pańskim przypadku dodatkowo trudno oszacować kwotę odszkodowania, gdyż oprócz słupa na Pańskiej działce znajdują się także linie energetyczne pod powierzchnią gruntu. Wszystko zależy od zapatrywań biegłego, a następnie ewentualnie sądu w tej sprawie, jednak moim zdaniem, ze względu na nadal istniejące rozbieżności w orzecznictwie sądowym i sposobach wyliczeń przez biegłych, do zasądzenia wysokiego odszkodowania nie ma podstaw.

Proszę więc najpierw wystosować do zakładu energetycznego pismo z wezwaniem do zapłaty odszkodowania i ustanowienia służebności przesyłu, proponując odpowiednią kwotę. W przypadku, gdy nie wiadomo, o jaką kwotę się starać, można posłużyć się ekspertyzą biegłego. Pismo to pozwoli ustosunkować się zakładowi energetycznemu do Pana roszczeń, a wtedy sam Pan zdecyduje, jakie podjąć działania.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Porady Prawne – skutecznie i na czas

Masz problem rodzinny i potrzebna Ci porada prawna - zadaj nam pytanie

Kliknij tutaj i wpisz swoje pytania, a my wycenimy koszt realizacji usługi. Opisz swój problem prawny jak najdokładniej, ponieważ od tego zależy poprawność odpowiedzi prawnika.
1. Wpisz tytuł pytania:
2. Wpisz treść pytania:
3. Wprowadź dane kontaktowe:

Imię:

E-mail:

Bezpłatną wycenę otrzymasz do 2 godzin * W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 12 godzin.


Podobne materiały

Służebność przesyłu

Niemal trzydzieści lat temu, wbrew moim protestom, na mojej działce wykopano wodociąg. Działka była już zabudowana – stał na niej dom mieszkalny o szerokości 10 m, a linia wodociągowa jest położona na drodze wjazdowej o szerokości 5 m; jako że działka ma łącznie 18 m szerokości, ograniczenie korzystania jest dość duże. Nie podpisywałem żadnych dokumentów związanych z budową tego wodociągu, przedsiębiorstwo przesyłowe w ogóle się ze mną nie porozumiewało w kwestii służebności przesyłu. Co mogę zrobić w takiej sytuacji?

Służebność przesyłu za wynagrodzeniem

Na moim gruncie znajduje się gazociąg jamalski. Czy mogę żądać ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem? Na jaką kwotę wynagrodzenia mogę liczyć?

Ustanowienie służebności przesyłu

Moje pytanie dotyczy ustanowienia służebności przesyłu. Pewna firma budowlana zwróciła się do mnie z prośbą o wyrażenie zgody na postawienie na mojej działce trzech słupów, na których zostanie poprowadzona linia energetyczna na teren budowy nowego osiedla (prawdopodobny czas zakończenia budowy – koniec przyszłego roku). Na jakich zasadach mogę wyrazić na to zgodę?

Odszkodowanie za słupy energetyczne

Od 2011 r. jestem właścicielem działki rolnej. W latach dziewięćdziesiątych moi rodzice dzierżawili te grunty, a potem zostali ich właścicielami. Od lat siedemdziesiątych na działce znajdują się dwa słupy energetyczne. Czy mogę ubiegać się o jakieś odszkodowanie? Słupy znajdują się na środku działki i stanowią przeszkodę dla maszyn podczas prac w polu.

Roczny czynsz służebny za linię gazową

Doszło do sprawy sądowej w kwestii ustalenia opłaty za służebność przesyłu (linia gazowa) na mojej działce. Rzeczoznawca na podstawie operatu szacunkowego ustalił roczny czynsz dzierżawny w kwocie 7000 zł do jednorazowej wypłaty. Wydaje mi się jednak, że taka opłata powinna być wnoszona na moją korzyść co roku, skoro przedsiębiorstwo na stałe ma linię na mojej działce, a ja niestety mam w związku z tym pewne ograniczenia – czy mam rację?

Wpisanie służebności przesyłu do księgi wieczystej

Mam zamiar kupić działkę. Sprzedawca proponuje następujący wpis w księdze wieczystej: „Strony oświadczają, że ustanawiają na nieruchomości służebność przesyłu linii kanalizacyjnej, nieodpłatny przebieg urządzeń oraz nieodpłatne korzystanie z działki w celu usunięcia awarii, budowy, kontroli itp. sieci wodociągowej. Grunt pozostaje wolny od zabudowy” (w załączniku dokładna treść). Obecna instalacja została założona za zgodą właściciela. Czy muszę zgodzić się na taki zapis w księdze wieczystej? Czy ta służebność musi być nieodpłatna? Czy nie jest ryzykowne wpisanie tak szerokiego zakresu służebności obejmującego np. jej budowę? Czy „wolny od zabudowy” oznacza, że nie mogę na pasie terenu wznieść np. garażu czy ogrodzenia? Czy taki obiekt, jeśli zostanie uszkodzony, jest przywrócony przez gminę do stanu poprzedniego? Czy zapis mógłby być dla mnie bezpieczniejszy?

Zapytaj prawnika ›

Opinie naszych Klientów ››




wizytówka
Zapytaj prawnika ›