Mieszkanie za opiekę nad rodzicem

Mama pani Grażyny jest właścicielką mieszkania wartego ok. 300 tys. zł. Pani Grażyna pyta o możliwość zabezpieczenia uzyskania od mamy tego mieszkania w zamian za obecną opiekę nad nią. Pani Grażyna zastanawia się nad różnymi opcjami: ustanowieniem współwłasności, umową dożywocia, testamentem. Preferuje współwłasność mieszkania. Pyta, jakie są wady i zalety każdego z podanych rozwiązań oraz jakie koszty się z tym wiążą. Pani Grażyna ma jeszcze młodszego brata, który dostał 20 lat temu mieszkanie po ojcu. Starsza pani skończyła 80 lat i wymaga opieki. Proponuje córce notarialnie potwierdzony testament, w którym zapisze jej mieszkanie, ale pani Grażyna już raz została oszukana przez mamę i obawia się, że może odwołać ten testament tuż przed śmiercią. Jak wobec tego może się zabezpieczyć?

Przeniesienie własności nieruchomości na córkę w zamian za opiekę

Mama pani Grażyny zamierza przenieść własność mieszkania na córkę w zamian za opiekę. Zastanówmy się więc, jakie są wady i zalety proponowanych rozwiązań: współwłasności, dożywocia, testamentu.

W tej sytuacji byłbym zwolennikiem umowy dożywocia. Po pierwsze, dożywocie uchroni panią Grażynę w przyszłości przed zachowkiem na rzecz młodszego brata, który to zachowek będzie występował w przypadku zapisania na jej rzecz mieszkania w testamencie.

Zobacz też: Ile wynosi spłata rodzeństwa

Umowa dożywocia czy testament?

Istotny jest tu przepis art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.), zgodnie z którym przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób nie będących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku. Przy obliczaniu zachowku należnego zstępnemu nie dolicza się do spadku darowizn uczynionych przez spadkodawcę w czasie, kiedy nie miał zstępnych. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy darowizna została uczyniona na mniej niż trzysta dni przed urodzeniem się zstępnego.

Przeczytaj też: Mieszkanie za opiekę a zachowek

Prawa i obowiązku stron podpisujących umowę dożywocia

Korzystne dla pani Grażyny byłoby zawarcie umowy dożywocia. Bowiem zgodnie z treścią art. 908 § 1 K.c., jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Treść prawa dożywocia, a więc zakres zobowiązania się nabywcy nieruchomości do dożywotniego utrzymania zbywcy lub bliskich mu osób, określa z reguły, i to w sposób bardzo szczegółowy, umowa dożywocia. W braku odpowiednich postanowień umownych nabywca nieruchomości zobowiązany jest do świadczeń określonych w art. 908 § 1.

Umowa dożywocia jako odpłatny i wzajemny stosunek cywilnoprawny, reguluje prawa i obowiązki obydwu stron czynności prawnej.

Darowizna a zachowek dla rodzeństwa

Do obliczania zachowku bierzemy bowiem pod uwagę darowizny, umowa dożywocia, jako umowa odpłatna, nie jest darowizną i jako taka nie podlega zaliczeniu przy obliczaniu zachowku. Podobnie wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 lipca 2006 roku (sygn. akt. VI ACa 99/2006), w którym stwierdził, iż „umowa o przekazanie gospodarstwa rolnego następcy w zamian za świadczenie z ubezpieczenia społecznego, wobec zawarcia w niej elementów z różnych dziedzin prawa, ma niejednorodny charakter, jednakże ze względu na zakres regulacji oraz cel, jakiemu ma służyć, nie może być ona z punktu widzenia zachowku traktowana tak, jak umowa darowizny w rozumieniu przepisu art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, a tylko takie darowizny doliczane są do spadku przy obliczaniu zachowku po myśli przepisu art. 993 Kodeksu cywilnego”.

Maksymalna stawka wynosi od wartości:

1. do 3000 zł – 100 zł;
2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7. powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.
   [Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej]

Ustalone w ten sposób kwoty podlegają pomniejszeniu o połowę.

Zapisanie w testamencie mieszkania jednemu z dzieci

Osobiście byłbym przeciwnikiem testamentu, albowiem testament może być w każdym czasie odwołany, a poza tym w przypadku testamentu zachodzi niebezpieczeństwo zachowku, który ewentualnie pani Grażyna byłaby zmuszona zapłacić uprawnionemu do zachowku. bratu.

Natomiast w przypadku współwłasności po śmierci mamy pani Grażyna będzie dziedziczyła wspólnie z bratem, to z kolei spowoduje, że żeby stać się wyłączną właścicielką mieszkania, będzie musiała spłacić brata, chyba że ten przeniesienie na siostrę swój udział.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2006 roku, sygn. akt. VI ACa 99/2006

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.