Wpisanie służebności przesyłu do księgi wieczystej

Na czym polega służebność przesyłu?

Z Pana wyjaśnień oraz z aktu notarialnego wynika, iż kupowana przez Pana nieruchomość nie jest obciążona na dzień dzisiejszy żadnym ograniczonym prawem rzeczowym (m.in. hipoteka, służebność gruntowa czy też służebność przesyłu).

Ma Pan propozycję od sprzedawcy, aby zgodzić się na ustanowienie na Pana nieruchomości nieodpłatnej służebności przesyłu linii kanalizacyjnej i o określonych (związanych z nią) uprawnieniach.

W tym miejscu zaznaczę, iż w drodze nowelizacji Kodeksu cywilnego dokonanej ustawą z 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw z dniem 3 sierpnia 2008 r. został dodany nowy rozdział III „Służebność przesyłu” (art. 305¹–305⁴).

Zarówno samo umiejscowienie, jak i treść nowej służebności decydują o jej rodzaju, który odróżnia ją od służebności gruntowych i osobistych. Wskazuje na to dodatkowo odesłanie w art. 305⁴ Kodeksu cywilnego do stosowania do służebności przesyłu „odpowiednio” przepisów o służebnościach gruntowych. Jest to więc trzeci rodzaj służebności, niebędącej ani służebnością gruntową, ani osobistą. Od służebności gruntowych odróżnia się tym, że może być ustanowiona na rzecz przedsiębiorcy niebędącego właścicielem innej nieruchomości, który zamierza wybudować urządzenia przesyłowe lub którego własność one stanowią. Natomiast od służebności osobistej odróżnia się tym, że nie jest związana nierozerwalnie z osobą uprawnionego, lecz przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub urządzeń i wygasa wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 305¹ „nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”.

Zobacz też: Czy służebność musi być wpisana do księgi wieczystej

Odmowa właściciela nieruchomości na ustanowienie służebności przesyłu 

Natomiast według art. 305², „jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu”.

Ponadto, zgodnie z art. 305³ „służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń przesyłowych”.

Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.

Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń przesyłowych, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.

Uprawnienia jakie służebność przesyłu daje przedsiębiorcy

Dodatkowo należy zaznaczyć, iż do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych (art. 305⁴).

Z powyższego wynika, iż treść uprawnień, jakie służebność przesyłu daje przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia przesyłowe, polega na tym, że przedsiębiorca może korzystać z obciążonej nieruchomości w granicach określonych przeznaczeniem tych urządzeń, a więc ich bieżącą eksploatacją, konserwacją i dozorem.

Podstawowym sposobem ustanowienia służebności przesyłu jest umowa między właścicielem nieruchomości i przedsiębiorcą.

Właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy, to służebność przesyłu może być na żądanie przedsiębiorcy ustanowiona przez sąd, za odpowiednim wynagrodzeniem, w postępowaniu nieprocesowym, podobnie jak służebność drogi koniecznej.

Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu 

Wynagrodzenie ustala sąd, z reguły przy pomocy biegłego, kierując się rodzajem urządzeń i związanym z nim sposobem korzystania z nieruchomości przez uprawnionego oraz wpływem, jaki mają te urządzenia na ograniczenie wykonywania własności nieruchomości.

Takie samo prawo przysługuje właścicielowi nieruchomości w razie, gdy przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu koniecznej do korzystania z urządzeń, o których mowa.

Jak z powyższego wynika, źródłem służebności przesyłu powinna być umowa zawarta w formie aktu notarialnego między przedsiębiorcą przesyłowym i właścicielem gruntu, na którym są lub mają zostać zainstalowane urządzenia przesyłowe. Jednakże gdy przedsiębiorca przesyłowy albo też właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy, można ustanowić służebność przesyłu w drodze orzeczenia sądowego. W takim przypadku sąd winien ustalić również wysokość wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości. Wnioskodawcą zatem może być zarówno właściciel nieruchomości, jak i przedsiębiorca przesyłowy. Wobec faktu, iż jest to postępowanie nieprocesowe o ustanowienie służebności, właściwym będzie sąd rejonowy właściwy dla położenia nieruchomości obciążonej (art. 38 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).

Każdy właściciel ma więc prawo do wyłącznego korzystania ze swojej własności. W przypadku naruszenia tego prawa przysługuje mu roszczenie negatoryjne.

Podstawowym prawem właściciela, na którego nieruchomości postawiono urządzenia zakładu energetycznego, jest więc prawo domagania się usunięcia urządzeń poza granicę nieruchomości.

Naruszenie własności uzasadniające roszczenie negatoryjne

Zgodnie z poglądem prezentowanym w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 6 stycznia 2005 r. w sprawie o sygn. akt. III CK 129/2004, „naruszenie własności, uzasadniające roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, występuje w przypadku bezprawnego, fizycznego oddziaływania na rzecz lub jej właściciela w taki sposób, że utrudnia ono lub uniemożliwia wykonywanie władztwa nad rzeczą”.

Z podanych przez Pana informacji wynika, że nie musi Pan się zgadzać na służebność przesyłu. Z Panem umowa nie została zawierana, a księga wieczysta – jak wynika z aktu – nie jest na dzień dzisiejszy obciążona służebnością.

Odpowiadając więc na Pana pytania: jak z powyższego wynika, Pan jako właściciel nie musi się godzić na proponowane postanowienia dotyczące służebności przesyłu. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które zmniejsza wartość Pana nieruchomości.

Co do zasady służebność przesyłu jest ustanawiana jako służebność odpłatna, za jednorazowym odszkodowaniem dla właściciela. Może być ustanowiona w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Oczywiście, to od właściciela zależy, czy chce obciążyć taką służebnością swoją nieruchomość w ogóle oraz, czy zrobi to nieodpłatnie, czy też za stosowną opłatą.

Uprawnienia przedsiębiorcy z tytułu ustanowienia służebności przesyłu

Co do zasady przedsiębiorstwa przesyłowe wnoszą o jak najszerszy zakres służebności, aby w razie awarii urządzeń przesyłowych nie występować do właściciela o każdorazowe pozwolenie i określenie warunków tego pozwolenia. Co do zasady w zakresie służebności powinna być jej eksploatacja, naprawa, modernizacja ale i budowa jeżeli będzie konieczna budowa nowych przyłaczy kanalizacyjnych. Oczywiście im więcej uprawnień przedsiębiorcy przesyłowego, tym mniej uprawnień dla Pana jako właściciela.

Moim zdaniem niemożliwe będzie umieszczenie na określonym terenie np. garażu czy ogrodzenia. Jest to zabezpieczenia na rzecz gminy, gdyż jeżeli postawiłby Pan w tym miejscu (np. ogrodzenie), to gmina, przystępując do prac, musiałaby zniszczyć ogrodzenie, jednak po zakończeniu robót zwrócić Panu wartość zniszczeń lub przywrócić stan poprzedni.

Gmina celowo więc zadbała o to, aby w treści służebności znalazło się takie postanowienie – „wolne od zabudowy”. Gdyby Pan jednak zdecydował się na budowę w tym miejscu, to w razie zniszczeń gmina nie ponosiłaby odpowiedzialności w tym zakresie.

Nie ma w tej sytuacji dla Pana zapisów bezpieczniejszych, no chyba że gmina zgodziłaby się na postanowienie, iż w razie zniszczeń urządzeń posadowionych nad powierzchnią urządzeń przesyłowych – gmina zobowiązuje się doprowadzić je do stanu poprzedniego lub wypłaty odszkodowania o wartości dokonanych zniszczeń.

Odpłatność służebności przesyłu 

Jeżeli więc zgodzi się Pan na tę służebność, proszę o zażądanie wynagrodzenia z tego tytułu (czyli w treści służebności powinno znaleźć się postanowienie o odpłatności służebności w określonej wysokości). Taka służebność może być wyceniona przez odpowiednich biegłych (np. na Pana wniosek). Koszty jednak będzie musiał ponieść Pan. Jeżeli sprzedający będzie naciskał na to postanowienie, to proszę żądać odpowiedniego obniżenia ceny nieruchomości.

Są jednak przypadki, iż Pan jako właściciel nieruchomości będzie niejako zmuszony do ustanowienia służebności (faktycznie nie będzie Pan miał wpływu na jej ustalenie).

Może się tak zdarzyć, gdyż przyłączenie do kanalizacji może być obowiązkiem. Nie ma Pan takiego obowiązku, jeśli Pana nieruchomość jest już podłączenie do szamba. Może wtedy Pan nadal z niego korzystać. Jedynie w przypadku nowych inwestycji podłączenie takie może być obowiązkowe, o ile wynika z decyzji o warunkach zagospodarowania i zabudowy terenu lub planu zagospodarowania terenu; bez takiego zapisu w projekcie decyzja o pozwoleniu na budowę nie zostanie wydana.

Oznacza to, że obowiązek przyłączenia dotyczy nowych lub modernizowanych obiektów. Na użytkowanych już nieruchomościach podłączenie do kanalizacji zależy od dobrej woli jej właściciela.

Wydanie decyzji nakazującej przyłączenie nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacyjnej

Przesłanką wydania decyzji nakazującej przyłączenie nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacyjnej jest ustalenie nie tylko faktu braku wyposażenia nieruchomości w urządzenia wymienione w art. 5 ust. 1 pkt 2 (wyposażenie nieruchomości w zbiornik bezodpływowy nieczystości ciekłych lub w przydomową oczyszczalnię ścieków bytowych, spełniające wymagania określone w przepisach odrębnych; przyłączenie nieruchomości do sieci kanalizacyjnej nie jest obowiązkowe, jeżeli nieruchomość jest wyposażona w przydomową oczyszczalnię ścieków spełniającą wymagania określone w przepisach odrębnych), ale również ustalenie, czy istnieje możliwość przyłączenia nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacyjnej.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków „przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane zapewnić budowę urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych”.

Ustanowienie służebności przesyłu w drodze decyzji administracyjnej

Jeżeli tak się okaże – służebność przesyłu może ustanowić starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Starosta w drodze decyzji może ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody (art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ograniczenie następuje zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Udzielenie zezwolenia poprzedza się rokowaniami z właścicielem (użytkownikiem wieczystym). Dokumenty z rokowań dołącza się do wniosku o wydanie przedmiotowej decyzji. Na podmiocie występującym o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń. Obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej. Decyzja ostateczna, stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Podmiot, który wystąpił o wydanie zezwolenia, po zakończeniu inwestycji ma obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego. W przypadku powstania szkód w związku z budową, Panu jako właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze, które może być dochodzone na drodze procesu cywilnego.

Musi Pan pamiętać, iż służebność w drodze decyzji administracyjnej dotyczy inwestycji przyszłych, a nie istniejących sieci przesyłowych. Tym samym decyzja nie stanowi instrumentu legalizacji istniejących stanów faktycznych. Jeżeli urządzenia przesyłowe zostały posadowione na nieruchomości bez tytułu prawnego, przedsiębiorca będzie zmuszony wystąpić z wnioskiem o ustanowienie lub zasiedzenie służebności przesyłu.

Reszta postanowień aktu to typowe postaniwienia przy sprzedaży nieruchomości. Proszę pamiętać, że jeżeli będzie Pan miał jakiekolwiek wątpliwości, to proszę pytać notariusza. Notariusz jest zawodem zaufania publicznego i powinien dbać o dobro stron podpisujących umowę. Ma też obowiązek wyjaśnić zgłoszone wątpliwości.

Księgę wieczystą sprawdziłem również w centralnym rejestrze i potwierdzam, że jest wolna od obciążeń i hipotek. Sugeruję również o zapoznanie się z decyzją wójta o warunkach zabudowy, może w tej decyzji jest mowa o ustanowieniu służebności (jednak to mało prawdopodobne).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.