Kategoria: Służebność osobista

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Co zrobić gdy służebnik nie wyraża zgody na przeniesienie służebności?

Janusz Polanowski • Opublikowane: 10-11-2017

Mój mąż chce sprzedać stary, niezamieszkały od 5 lat dom z działką, który otrzymał w darowiźnie od rodziców, w akcie notarialnym zapisana została dla nich dożywotnia służebność. Tuż obok jest drugi dom z działką, w którym mieszkamy razem z jego ojcem, mama zmarła. Mąż i ten dom otrzymał w darowiźnie, ale tu już służebności nie ma. Służebnik - teść jest stary i wmówił sobie, że jak go wygonimy z domu, w którym mieszkamy, to pójdzie do tego starego. Co się oczywiście nigdy nie wydarzy. Dom nie nadaje się do zamieszkania. Wymaga całkowitego remontu. Dlatego mąż chce go sprzedać. I tu powstaje problem: co z tą służebnością w sytuacji, gdy służebnik nie wyraża zgody na przeniesienie służebności? Mąż chciał przenieść służebność na dom, w którym mieszkamy z teściem, żeby ten czuł się bezpiecznie, ale on się nie zgodził. Czy drogą sądową uda nam się załatwić ten problem?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata
Otrzymałam bardzo precyzyjną, fachowo przygotowaną poradę prawną. 
Anna, księgowa, 56 lat
Profesjonalna porada
Maria
Pierwszy kontakt jakiś czas temu, a teraz był kolejny kontakt i porada równie profesjonalna.
Zdzisław, 42 lata, technik mechanik

Proszę zwrócić uwagę na to, że poza drogą sądową (zwłaszcza przed tradycyjnie pojmowanym „sądzeniem się”) są jeszcze inne sposoby rozstrzygania konfliktów lub sporów. Poza tym warto na sytuację spojrzeć nieco szerzej – być może zaistniała trudność przyczyni się do załatwienia określonych spraw, które bez tego wyzwania „czekałyby na lepsze okoliczności”.

Ściśle prawnie rzecz ujmując, Pani mąż jest uprawniony zbyć (np. sprzedać) to, co do niego należy; to jest oczywiste w świetle ustawowego określenia własności, czyli artykułu 140 Kodeksu cywilnego (K.c.), który stanowi:

„W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”

Ograniczone prawo rzeczowe (art. 244 i następne K.c.) – w tym przypadku służebność osobista (art. 296 i następne K.c.) – nie stanowi przeszkody w zbyciu nieruchomości (art. 46 K.c.) obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym. Tyle aspekt ściśle prawny. Jednak ważne (zwłaszcza praktycznie) okazują się także inne okoliczności – szczególnie aspekt ekonomiczny oraz unikanie przez wielu (potencjalnych) nabywców nieruchomości z obciążeniami. Niekiedy (potencjalny) nabywca chciałby nawet za bezcen kupić nieruchomość obciążoną służebnością gruntową (art. 286 i następne K.c.), która nie stanowi większego problemu. Niekiedy zaś ludzie (w tym prowadzący biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami) unikają takich nieruchomości – często z uwagi na niski stopień świadomości prawnej.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Odpis aktu zgonu Pani teściowej powinien wystarczyć jako załącznik do wniosku o wykreślenie służebności przysługującej zmarłej. Za to wyzwaniem staje się służebność osobista nadal przysługująca Pani teściowi. Być może spokojna analiza przepisów prawnych okazałaby się pomocna; proszę rozważyć wykonanie wydruku przepisów o służebnościach osobistych (art. 296 i następne K.c.), by starszy pan mógł spokojnie przeanalizować sytuację – przepisy prawne są szeroko dostępne (np. przy pomocy niżej wskazanej sejmowej bazy danych).

Spokojne i zarazem merytoryczne negocjacje mogą okazać się pomocne. Być może ktoś szanowany w okolicy (dobry sąsiad, ksiądz, nauczyciel) przyczyniłby się (jako mediator) do zawarcia porozumienia, którego wynikiem byłoby sporządzenie aktu notarialnego; w jednym akcie notarialnym można by zawrzeć (przynajmniej) dwa oświadczenia: o wyrażeniu zgody przez teścia na wygaśnięcie przysługującej mu służebności osobistej na tamtej nieruchomości (nawet pod warunkiem ustanowienia analogicznej służebności na nieruchomości z aktualnie użytkowanym domem) oraz oświadczenia o ustanowieniu służebności na rzecz Pani teścia na nieruchomości z aktualnie zamieszkałym domem. Forma aktu notarialnego jest niezbędna – zwłaszcza z uwagi na art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c. Oświadczenie o ustanowieniu służebności należy do właściciela albo wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.) – to drugie zastrzeżenie może dotyczyć przysługiwania Państwu obojgu własności do nieruchomości z domem, w którym Państwo mieszkają.

Warto zwrócić uwagę na to, że do służebności osobistych odpowiednio stosuje się przepisu o służebnościach gruntowych (art. 297 K.c.). Gdyby patrzeć tylko na nieruchomość aktualnie obciążoną służebnością na rzecz Pani teścia, to ktoś mógłby akcentować zniesienie służebności za wynagrodzeniem (art. 294 K.c.), ale przecież chodzi o propozycję ustanowienia służebności na innej nieruchomości, więc bardziej pasowałoby w takich okolicznościach odpowiednie stosowanie artykułu 295 K.c. (o zniesieniu służebności bez wynagrodzenia) – zapewne w związku z art. 291 K.c. (bo faktycznie chodzi o zmianę sposobu wykonywania służebności, ale przy zachowaniu podstawowego celu wcześniej ustanowionej służebności osobistej). Takie podstawy prawne można by wskazywać w propozycji ugodowej lub w postępowaniu sądowym.

W sprawie cywilnej – czyli prowadzonej według Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – duże znaczenie mają dowody (art. 6 K.c. oraz art. 232 K.p.c.), a także odpowiednia aktywność stron (uczestników) postępowania. W przepisach o służebnościach gruntowych i osobistych brakuje przepisu o możliwości domagania się ustanowienia służebności przez właściciela nieruchomości (potencjalnie) obciążonej.

Również z uwagi na powyższy brak regulacji prawnej warto zwrócić uwagę na możność zawezwania do próby ugodowej. Być może do zawarcia ugody na odpowiednich warunkach przyczyniłby się autorytet sędziego, kierującego sądowym posiedzeniem pojednawczym (od art. 184 do art. 186 K.p.c.). Sporym atutem (kierowanego do sądu) zawezwania do próby ugodowej jest także niska opłata sądowa. Dobrze jest zawartą ugodę poddać zatwierdzeniu przez sąd.

Proszę zastanowić się nad istotą propozycji ugodowej, która zostałaby skierowana do Pani teścia – czy to już w zawezwaniu do próby ugodowej, czy też (wcześniej) w liście poleconym (najlepiej nadanym „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Być może warto byłoby przyjrzeć się nieruchomości (nieruchomościom), zwłaszcza przed dokonaniem sprzedaży, bo łatwiejsze może okazać się załatwienie ważnych spraw przed sprzedażą niż później.

Oto kilka przykładowych zagadnień, które warto mieć na uwadze:

  1. Czy służebnością miałaby być obciążona cała nieruchomość z domem (aktualnie używanym), czy też jedna z nieruchomości lokalowych w tymże domu (z czym wiązałoby się ustanowienie nieruchomości lokalowych)?
  2. Dostęp do drogi publicznej (przez oficjalnie urządzony zjazd) powinien być zapewniony – bez oficjalnego zjazdu z drogi publicznej na nieruchomość mogą pojawić się poważne problemy (np. związane ze służebnościami gruntowymi lub z aktualnie rygorystyczną wykładnią przepisów Prawa budowlanego przez organa administracji budowlanej).
  3. Przebieg instalacji – jeżeli instalacje (np.: elektryczna, gazowa, wodociągowa lub telekomunikacyjne) do Państwa aktualnego domu przebiegają przez nieruchomości przeznaczoną na sprzedaż, to w przyszłości może pojawić się obowiązek płacenia za korzystanie z cudzego gruntu (jeżeli przez już cudzy grunt przebiegałyby instalacje).

Ustawodawca przewidział (w art. 297 K.c.) odpowiednie stosowanie przepisów o służebnościach gruntowych (art. 285 i następne K.c.) do służebności osobistych (art. 296 i następne K.c.). Jednym z taki przepisów jest art. 293 K.c., w którym przewidziano wygaśnięcie służebności wskutek 10 lat jej niewykonywania.

Otrzymanie tytułu prawnego (własności albo udziałów we współwłasności) przez Pani teścia jest – w kontekście wygaśnięcia służebności – bez znaczenia, zwłaszcza bez znaczenia prawnego. Istotne w tym aspekcie jest to, kiedy teść przestał wykonywać służebność osobistą, a nie kiedy służebność osobistą na jego rzecz ustanowiono.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »