Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy do postawienia garażu potrzebna jest zgoda uprawnionych z umowy dożywocia?

Michał Berliński • Opublikowane: 08-02-2019

Moja żona jest właścicielką nieruchomości, na której stoi dom obciążony służebnością osobistą dla jej rodziców polegającą na dożywotnim i nieodpłatnym mieszkaniu w jednym pokoju i kuchni w suterenach. Jest to notarialnie zawarta umowa dożywocia. Chcemy postawić przed domem garaż blaszany w odległości 3 m od domu. Jednak nasz pomysł spotkał się z ostrym sprzeciwem ze strony dożywotników. Twierdzą, że zabierze im całe światło, ale my naprawdę nie mamy gdzie zaparkować auta. Czy do postawienia garażu jest konieczna ich zgoda?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Umowa dożywocia to jest stosunkiem zobowiązaniowym, uregulowanym w księdze III Kodeksu cywilnego (K.c.).

Prawo dożywocia jest prawem majątkowym o charakterze osobistym. Wykazuje ono wiele podobieństw do użytkowania i służebności osobistych, jednakże jest prawem regulowanym przez odmienne przepisy. Głównym celem umowy dożywocia jest zapewnienie egzystencji osobie uprawnionej poprzez dożywotnie jej utrzymanie. Dożywocie powstaje poprzez zawarcie stosownej umowy. Strony zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego mają swobodę kształtowania umów, w tym również umowy dożywocia. Z uwagi na fakt, iż umowa o dożywocie przenosi własność nieruchomości, powinna być pod rygorem jej nieważności zawarta w formie aktu notarialnego. Zgodnie z ustawą nabywca w zmian za przeniesienie własności nieruchomości zobowiązany jest zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jednakże ostateczną treść dożywocia określa zawarta pomiędzy stronami umowa.

Jeśli w umowie o dożywocie nie ustalili Państwo innego jej brzemienia, zastosowanie będzie miał art. 908 K.c., który określa obowiązki stron. Nabywca nieruchomości, czyli Pańska żona, w przypadku braku odmiennej treści umowy, powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Poza szerokim zakresem świadczeń wynikających z istoty dożywocia, nabywca może ustanowić na rzecz zbywcy także: użytkowanie, służebność mieszkania, inną służebność osobistą oraz prawo do powtarzających się świadczeń w pieniądzu lub rzeczach oznaczonych co do gatunku. W Państwa przypadku wraz z umową o dożywocie zawarto umowę o ustanowienie służebności mieszkania, w ramach której zbywcy nieruchomości (rodzice Pańskiej żony) są uprawnieni do korzystania i nieodpłatnego zamieszkiwania w jednym pokoju, korzystania z kuchni oraz suteren. Z opisu nie wynika, aby dożywotnicy posiadali inne uprawnienia. Trzeba pamiętać, że umowa dożywocia nie pozostaje bez wpływu na możliwość rozporządzania nieruchomością. Oczywistym jest, że nieruchomość obciążona dożywociem może być przedmiotem obrotu prawnego i można ją zbyć, jednakże należy pamiętać, że umowa dożywocia jest skuteczna wobec każdorazowego właściciela nieruchomości. Nieruchomość obciążoną takim prawem trudniej będzie zbyć i oczywiście ze sprzedaży uzyskałoby się mniejszą kwotą niż za nieruchomość wolną od takich ograniczeń.

Natomiast mając na uwadze art. 908 K.c. § 2:

„Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.”

Jeśli zaś Państwa umowa o dożywocie obejmuje również użytkowanie, to użytkowanie będzie polegało na korzystaniu z rzeczy w takim sposób, aby zachować jej substancję. Użytkownik powinien ponosić ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy. Jeśli zaś chodzi o kwestię dla Pana najważniejszą, tj. kwestie poczynienia inwestycji w postaci zamontowania na posesji garażu blaszanego, to zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego – użytkownik może przeciwstawić się zamierzonym przez właściciela zmianom o tyle, o ile naruszałyby one lub ograniczały jego prawo (wyrok SN z 18 czerwca 1976 r., sygn. akt III CRN 89/76). Można więc jednoznacznie stwierdzić, iż dożywotnicy, którzy są również użytkownikami nieruchomości w sposób opisany powyżej, mogliby podnosić zarzuty do czynionych przez Pana inwestycji, gdyby te ingerowały w ich prawa, tj. gdyby np. przez budowę garażu zmieniłby się sposób korzystania przez dożywotników z tych pomieszczeń, które przyznane są im w przedmiotowej umowie. Jeśli garaż wymagałby zgłoszenia do Inspektora Nadzoru Budowlanego to, rzecz jasna, zdanie dożywotników w żaden sposób nie będzie brane pod uwagę przez organy nadzoru budowlanego czy też inne organy, gdyby np. chciał Pan poczynić na posesji lub w domu większe inwestycje. Jednakże użytkownicy będą mieli prawo zablokować inwestycję, występując z pozwem do sądu o ochronę przysługującego im prawa użytkowania, ale to po ich stronie będzie obowiązek wykazania, że poczynione przez Państwa zmiany istotnie wpływają na kwestie użytkowania nieruchomości. W mojej ocenie w Pana sytuacji brak jest ku temu przesłanek.

W przypadku dalszego pogarszania relacji z dożywotnikami musi mieć Pan świadomość, że umowy dożywocia nie można odwołać. Tego typu umowy mogą być rozwiązywane przez sąd. Zgodnie bowiem z treścią art. 913 K.c.:

§ 1. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

§ 2. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.”

Tylko sąd może rozwiązać umowę o dożywocie.

Podpowiem dodatkowo, iż w Pana sytuacji warto również dochować wszelkich formalności związanych z postawieniem na posesji garażu. Zgodnie z treścią art. 30 Prawa budowlanego fakt budowy zarówno garażu, jak i wiaty garażowej o powierzchni do 35 m2 (powierzchni całkowitej – nie użytkowej) powinien zostać zgłoszony odpowiedniemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, jeszcze przed rozpoczęciem prac. Organ po otrzymaniu stosownego wniosku ma 21 dni na ewentualne zgłoszenie sprzeciwu i może wydać nakaz wstrzymania się od prac. Dopiero w przypadku gdy tego typu postanowienie nie zostanie wydane, można przystąpić do budowy. Powyższe zgłoszenie ważne jest 3 lata. Po upływie tego terminu należy ponownie zawiadomić organ i odczekać 21 dni. Wymienione formalności dotyczą budowy zarówno garażu trwale związanego z gruntem, jak i nie związanego, np. ustawionego na bloczkach. W tym miejscu nie ma również znaczenia, czy garaż będzie murowany czy blaszany (popularny blaszak). Jedyne rozróżnienie dotyczy powierzchni garażu, więc w Pana przypadku wystarczające jest samo zgłoszenie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Konsekwencje prawne nieujawnienia służebności mieszkania

Jakie są konsekwencje prawne nieujawnienia służebności mieszkania? Chodzi o zbycie nieruchomości obciążonej służebnością, która nie została...

 

Mieszkanie od kuzyna w zamian za dożywocie

Mój kuzyn chce mi podarować mieszkanie. Nie wiemy, jaka forma byłaby najkorzystniejsza: spadek to podatek spadkowy, przekazanie to podatek od darowizny....

 

Dożywotnia służebność w księdze wieczystej

Mam propozycję zakupu domu w dobrej cenie. Dom ma jednak jedną wadę, a jest nią dożywotnia służebność w księdze wieczystej względem...

 

Umowa dożywocia a umieszczenie osoby w DPS-ie

Umowa dożywocia a umieszczenie osoby w DPS-ie

Mieszkamy z osobą, która od jakiegoś czasu wymaga całodobowej opieki i nie może samodzielnie funkcjonować, poza tym zagraża swojemu życiu (próby...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »