Czy dożywotnik musi partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości?

Umowa służebności i jej zapisy

Aby udzielić odpowiedzi na Pana pytania, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w samej umowie o ustanowienie służebności i w treści służebności ustalono którąkolwiek z powyższych kwestii, czy nie. Jeśli sama służebność nie zawiera doprecyzowania, kto i w jakim zakresie ponosi koszty utrzymania mieszkania, remontów, ponoszenia opłat, to w tym zakresie będą obowiązywały poniższe zasady.

Jak trafnie wskazano w orzecznictwie, m.in. w wyroku Sądu Rejonowego w Świdnicy z dnia 16 października 2015 r., sygn. akt IC 2388/14: „Zgodnie z przepisem art. 297 k. c.. Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych przy czym przepis art.. 298.k.c. stanowi, że zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych”.

Stosownie do treści art. 302 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku, a do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Oznacza to, że osoba fizyczna, której przysługuje osobista służebność mieszkania, może korzystać z uprawnień zbliżonych do prawa użytkowania.

Ponoszenie kosztów przez dożywotnika

Z przepisu art. 258 wynika, że w stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy. Do tego typu ciężarów, podobnie jak w umowie najmu lokalu mieszkalnego należą m.in. opłaty związane z korzystaniem z mediów dostarczanych do lokalu, z których korzystają zwykle najemcy, tj. opłat za energie elektryczną gaz, wodę, odprowadzanie ścieków itp.

Przepis art. 260 § 1 stanowi z kolei, że „użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót”.

Natomiast art. 289. § 1. i 2 przewiduje, że „w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej a jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku”.

W odniesieniu do służebności mieszkania cytowany wyżej przepis art. 289 § 1, który reguluje, kogo obciąża obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności, ma odpowiednie zastosowanie. Należy przyjąć, iż w braku postanowień umownych w tym zakresie obowiązek ten będzie obciążał osobę, której przysługuje służebność osobista (vide komentarz do prawa cywilnego pod redakcja Katarzyny A. Dadańskiej, wyd. LEX), przy czym w rozumieniu tego przepisu obowiązek utrzymywania przez uprawnionych do korzystania ze służebności urządzeń w odniesieniu do służebności mieszkania oznacza w ocenie sądu m.in. koszty dotyczące centralnego ogrzewania, doprowadzania energii elektrycznej, gazu, wody czy odprowadzania ścieków., korzystania z instalacji i odbioru wszelkiego rodzaju multimediów przy pomocy nośników informatycznych itp., o ile strony nie umówiły się inaczej.

Opłaty za niezbędne remonty

Mając na uwadze powyższe zasady, postaram się udzielić odpowiedzi na pierwsze pytanie, mianowicie czy ma Pan obowiązek brać udział w kosztach remontu lub innych inwestycjach związanych z tym domem. Otóż, jak opisano wyżej, użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. Ponadto w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Oznacza to, że jest Pan zobowiązany do dokonywania napraw, remontów i prac konserwacyjnych, ale jedynie w zakresie, w jakim są one niezbędne do zwykłego korzystania z przysługującego Panu prawa. Przykładowo jeśli w pokoju, w który Pan użytkuje, konieczne jest wykonanie prac związanych z izolacją okien lub naprawą instalacji cieplnej, to takie koszty należy uznać za niezbędne i obciążające Pana jako użytkownika. Również w zakresie w jakim korzysta Pan z nieruchomości wspólnych np. łazienka, kuchnia to jeśli wystąpi konieczność niezbędnych remontów lub prac konserwacyjnych to w tym zakresie powinien Pan partycypować w tych kosztach. Nie dotyczy to natomiast prac remontowych zwiększających wartość nieruchomości lub innych prac, które nie są niezbędne do korzystania Przez Pana z przysługującego mu prawa. Co do pozostałej części budynku, to nie ma Pan obowiązku wykonywania jakichkolwiek prac czy remontów lub partycypowania w tych kosztach.

Kwota podatku od nieruchomości i inne rachunki

Co do podatku od nieruchomości, to w mojej ocenie należy również uznać go za opłatę związaną z użytkowaniem nieruchomości przez Pana, aczkolwiek, powołując się na zasady współżycia społecznego, sądzę, że powinien Pan partycypować w tej opłacie wraz z pozostałymi dorosłymi domownikami, czyli w 1/3, a nie w 1/2 jedynie z właścicielem, czyli Pana córką. Analogicznie co do ponoszenia opłat za media, to słusznie twierdzi Pan, że powinny one obciążać wszystkich użytkowników mieszkania, a nie jedynie Pana i właścicielkę mieszkania po połowie. Pozostałe osoby zamieszkujące również, tak jak Pan, są użytkownikami mieszkania i powinny partycypować w kosztach opłat za media. W tej sytuacji wysokość Pana opłat powinna wynosić 1/4. Co do kosztów zamontowania podliczników, to jeśli ma to na celu ustalenie faktycznego zużycia mediów przez Pana i ustalenie należnych opłat, to jest to uzasadnione i celowe działanie, którego koszty powinny ponieść obie strony po połowie. W przypadku odmowy radziłbym mimo wszystko samemu sfinansować takie działanie i rozliczać się według tych kwot z podliczników.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼