Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy możliwe jest zniesienie służebności mieszkania?

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 27-06-2014

Toczy się sprawa o zniesienie służebności mieszkania i szukam argumentów na moją korzyść. W przedmiotowym mieszkaniu nie jest zameldowana ani od lat nie przebywa osoba („pani X”), na której rzecz ustanowiona jest służebność. Moje wątpliwości: nie występuje sformułowanie „w zamian za … ustanawia się służebność”; umowa jest jednostronna, bo wniosek o służebność dla siebie złożyła pełnomocnik (matka) nieletniego właściciela mieszkania. Czy służebność jest wiążąca? Jeśli tak, czy uda się ją znieść? W załączniku dokumenty.

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedź wyczerpująca i fachowa.
Joanna
Szybko i rzeczowo. Niestety odpowiedź potwierdziła moje przypuszczenie że sprawa jest przegrana.
Marek, 38 lat
Dobre opinie i szybka wyczerpująca odpowiedź
Leszek, 58 lat, maszynista chłodniczy
Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata

Niestety, ale Pana zarzuty co do ustanowienia służebności i wad w tym zakresie są bezużyteczne.

Służebność nie musi być ustanawiana w zamian za przeniesienie własności gruntu. To dotyczy dożywocia. A są dwie różne instytucje prawne.

W orzeczeniu z 16 lipca 1980 r., sygn. akt III CZP 45/80 (OSPiKA 78/81, poz. 131), Sąd Najwyższy tak scharakteryzował różnice między służebnością gruntową a osobistą:

„Służebność osobista różni się od służebności gruntowej przede wszystkim tym, że przysługuje oznaczonej osobie fizycznej i ma zaspokoić jej potrzeby, podczas gdy służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością władnącą i stanowi jej część składową (art. 50 i 47 k.c.). Nieruchomość może zostać obciążona na rzecz imiennie określonej osoby fizycznej także takim prawem, którego istota odpowiada treści służebności gruntowej. Takie obciążenie powoduje powstanie służebności osobistej, jednakowoż do każdej służebności osobistej stosuje się odpowiednie przepisy o służebności gruntowej, z zachowaniem odrębności wynikającej z charakteru służebności osobistej. Te odrębności sprowadzają się przede wszystkim do tego, że służebność osobista wygasa z reguły z chwilą śmierci uprawnionego, jednakże może być ona zastrzeżona po jego śmierci na rzecz jego rodziców, dzieci i współmałżonka (art. 299 i 301 § 2 k.c.), że nie można jej nabyć przez zasiedzenie (art. 292 i 304 k.c.) oraz że w określonych wypadkach służebność osobista może zostać zamieniona na rentę (art. 303 i 305 k.c.). Zakres służebności osobistej zostaje określony przede wszystkim przez czynność prawną ustanawiającą służebność, bowiem w ten właśnie sposób najczęściej służebność powstaje. Poza tym zakres służebności osobistej, jak i sposób jej wykonywania, określa się stosownie do osobistych potrzeb uprawnionego, charakteru służebności oraz przy uwzględnieniu miejscowych zwyczajów i zasady współżycia społecznego”.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Źródłem powstania służebności osobistej może być umowa, np. dożywocia (art. 908 § 2) – ale nie musi.

Art. 296 nie stanowi samodzielnej podstawy do obciążania nieruchomości służebnością wbrew woli i zgodzie właściciela nieruchomości. Przepis ten określa treść służebności osobistej i zezwala na obciążenie tym prawem nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej, ale nie zawiera kryteriów ustanowienia służebności osobistej na jednostronne żądanie osoby niebędącej właścicielem nieruchomości oraz roszczenia o ustalenie takiej służebności.

Ustanowienie służebności osobistej na podstawie orzeczenia sądu może nastąpić w postępowaniu działowym, w którym sąd dokonuje działu albo podziału majątku wspólnego/działu spadku na podstawie zgodnego wniosku uczestników.

Tak się stało i w tym przypadku.

Zgodnie z art. 212 § 1 Kodeksu cywilnego „jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi”.

Zdanie 2 § 1 art. 212 należy rozumieć szeroko. Możliwość obciążenia wydzielonych części potrzebnymi służebnościami gruntowymi odnosi się nie tylko do podziału nieruchomości gruntowej, ale także budynkowej w razie podziału budynku według płaszczyzny pionowej, który wymaga niejednokrotnie unormowania korzystania z takich części budynku, jak klatka schodowa, strych czy piwnica. Wartość takiej służebności uwzględnia się przy ustalaniu dopłaty lub spłaty.

Możliwość obciążenia poszczególnych, powstałych z podziału części potrzebnymi służebnościami gruntowymi ma na celu uregulowanie sposobu korzystania z nich; wynika to z tego, że możliwość ustanowienia służebności gruntowych istnieje tylko wtedy, gdy są one „potrzebne”. W związku z tym nasuwa się pytanie, czy sąd może ustanowić w trybie art. 212 § 1 także służebność osobistą. Możliwość taka zachodziłaby tylko wtedy, gdyby ze względu na sposób podziału było to „potrzebne”. Będą to wypadki bardzo rzadkie, których wykluczyć wszakże nie sposób, bo nigdy nie wiadomo, z jakim stanem faktycznym sąd będzie miał do czynienia. Ustanowienie służebności osobistej zamiast gruntowej byłoby wówczas możliwe tylko w drodze analogii, o ile bowiem do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych (art. 297), o tyle zasady tej nie da się odwrócić, a w art. 212 § 1 jest wyraźnie mowa o służebnościach gruntowych. Wprawdzie Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 16 lipca 1980 r., sygn. akt III CZP 45/80 (OSPiKA 7–8/81, poz. 131), przyjął taką możliwość, jednakże rozstrzygnięcie to budzi (na tle zastosowanego sposobu podziału) wątpliwości (przyznanie w trybie zniesienia współwłasności i działu spadku prawa użytkowania wieczystego i własności domu jednorodzinnego w całości jednej spadkobierczyni, z równoczesnym ustanowieniem na rzecz uczestniczki postępowania służebności osobistej mieszkania w tym domu, wyczerpuje hipotezę § 2, a nie § 1 art. 212).

Materialnoprawne skutki podziału określa art. 624 Kodeksu postępowania cywilnego, stanowiąc, że własność części wydzielonych dla dotychczasowych współwłaścicieli albo całej rzeczy przyznanej jednemu współwłaścicielowi przechodzi z chwilą uprawomocnienia się postanowienia (patrz teza 8 do art. 211).

Tu nie było umowy ustanowienia służebności, służebność ustanowił wyrok sądu. Nie możemy tego odnosić do umowy, w żadnym wypadku.

Pani X przysługiwał więc spadek po mężu, w którym to spadku udział oddała dzieciom, zostawiając sobie jedynie służebność – to może podchodzić pod te wyżej wymienione ważne przyczyny. Ale obciążenie własności małoletniego np. służebnością wymaga zgody sądu rodzinnego. Dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd majątkiem małoletniego, wymaga zgody sądu rodzinnego. O taką zgodę występują przedstawiciele ustawowi małoletniego (rodzice) na podstawie art. 583 Kodeksu postępowania oraz art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

W trakcie postępowania dowodowego sąd bada, czy czynność, której zezwolenie dotyczy, należy do kategorii czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, czy nie narusza prawa lub zasad współżycia społecznego oraz czy jest z punktu małoletniego celowa, korzystna lub konieczna (por. post. SN z 24 lutego 1995 r., sygn. akt II CRN 155/94, MoP 1995, nr 11, s. 338). Oceny przesłanek uzasadniających udzielenie zezwolenia lub jego odmowę sąd dokonuje według stanu istniejącego w chwili orzekania, a nie w czasie dokonywania czynności, której zezwolenie dotyczy (por. orz. SN z 3 marca 1949 r., sygn. akt C 159/49, PN 1949, nr 11-12, s. 521).

To może być argument dla sądu. Obciążenie odbyło się bez zgody sądu rodzinnego.

W zakresie zaś argumentów przemawiających za uchyleniem – przepis art. 299 Kodeksu cywilnego określa, komu i kiedy przysługuje roszczenie o zamianę służebności osobistej na rentę. W świetle tego przepisu roszczenie przysługuje tylko właścicielowi nieruchomości obciążonej i tylko z powodu rażących uchybień, jakich dopuszcza się uprawniony z tytułu służebności przy wykonywaniu swego prawa. Uprawnionemu nie przysługuje roszczenie o zamianę służebności na rentę. Uchybienia ze strony uprawnionego, mogące stanowić podstawę żądania zamiany służebności na rentę, muszą mieć charakter rażących. Przepis używa pojęcia uchybień w liczbie mnogiej, z czego wynika, że pojedyncze uchybienie nie może stanowić podstawy zamiany służebności na rentę nawet wówczas, gdy jest poważne, a nawet rażące.

Nie jest jasne, czy podstawą roszczenia mogą być także uchybienia osób przyjętych przez uprawnionego na mieszkanie (art. 301). Wydaje się jednak, że na tak postawione pytanie należy udzielić pozytywnej odpowiedzi. Osoby, o których mowa w art. 301, mają własne uprawnienia w stosunku do służebności, a zatem korzystając z nich nie są przedstawicielami uprawnionego, tylko same są uprawnione. Tak więc ich uchybienia, o których mowa w art. 303, jeżeli mają znamię rażących – uzasadniają roszczenie o zamianę służebności na rentę.

Przepisy o służebnościach gruntowych stosuje się do służebności osobistych tylko odpowiednio, to znaczy z uwzględnieniem wszystkich odrębności wynikających z istoty obu wymienionych praw, a w szczególności różnic między nimi, o których była mowa w tezach do art. 296. Najważniejszą z nich jest ta, że służebność osobista powinna przynosić korzyści osobie fizycznej (np. art. 146), a nie oznaczonej nieruchomości, a poza tym, że służebność osobista nie może być ustanowiona na rzecz osoby prawnej. Stosowanie art. 297, jak zwykle bywa przy podobnych odesłaniach do „odpowiedniego” stosowania przepisów dotyczących innej instytucji, nasuwa w praktyce wiele wątpliwości. Na ogół przyjmuje się, że odpowiednie zastosowanie może mieć art. 289, głównie w odniesieniu do służebności mieszkania (art. 301 i 302), a następnie art. 290 i 291, z wyjątkiem art. 290 § 3, chyba że chodzi o służebność osobistą, o której mowa w art. 146. Jednakże właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści służebności osobistej mieszkania tylko w razie powstania ważnej potrzeby gospodarczej (tak SN w orz. z 29 października 1991 r., sygn. akt III CZP 109/91, OSNCP 5/92, poz. 76). Wygaśnięcie służebności osobistej może nastąpić na podstawie art. 290 § 2 oraz art. 294 i 295.

Bez wynagrodzenia służebność może być zniesiona na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej, gdy straciła wszelkie znaczenie.

Służebność osobista mieszkania ma za zadanie zapewnić dach nad głową, ma charakter alimentacyjny, co oznacza konieczność zapewnienia osobie uprawnionej pewnych podstawowych potrzeb. Jeśli zaspokaja je w inny sposób – są podstawy do zniesienia służebności bez wynagrodzenia.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Zniesienie służebności

Ja, siostra i brat odziedziczyliśmy duże mieszkanie. Moje rodzeństwo zrzekło się swoich części na moją rzecz (bez spłat). W związku z tym...

Treść prawa służebności mieszkania

Oto treść służebności mieszkania, które planuję kupić: „ Nabywcy ustanawiają na rzecz zbywców dożywotnią i bezpłatną służebność...

Uprawnienia i obowiązki użytkownika wieczystego

Mój brat otrzymał 4 lata temu od rodziców dom w formie darowizny. Spisali akt notarialny, ustanawiając na rzecz rodziców prawo dożywotniego, bezpłatnego...

Służebność osobista a brak wstępu do mieszkania

Mam ustanowioną służebność osobistą w mieszkaniu wydzielonym w domu mojego syna. Niestety syn mnie wymeldował i pozbawił możliwości wejścia na posesję....

Pozbawienie służebności mieszkania

W 2007 r. ustanowiłem służebność osobistą na rzecz mojej koleżanki w niewielkim domku na mojej działce. Obecnie ta osoba ma już swój dom, a co...

Korzystanie z nieruchomości zgodnie z zapisami umowy o dożywociu

Mąż otrzymał od rodziców gospodarstwo rolne z wpisem dożywotniego bezpłatnego użytkowania domu przez nich. Niedawno zmarł teść. Czy teściowa może...

Zakwaterowanie wbrew woli właściciela nieruchomości

Teściowa podarowała swojej córce, a mojej żonie, niewielki dom wraz z ustanowieniem służebności mieszkania na swoją rzecz. Teściowa zajmuje...

Konsekwencje prawne nieujawnienia służebności mieszkania

Jakie są konsekwencje prawne nieujawnienia służebności mieszkania? Chodzi o zbycie nieruchomości obciążonej służebnością, która nie została...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »