Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Gmina utrudnia wyznaczenia drogi do działki

Filip Syrkiewicz • Opublikowane: 25-01-2019

Jestem właścicielem działki rolnej, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest oznaczona jako tereny rolne. Od 1,5 roku staramy się o zmianę do planu, aby móc wybudować dom na tej działce, niestety gmina ciągle nam to utrudnia. Droga, która idzie wzdłuż mojej działki do głównej drogi publicznej, nie istnieje na mapach, choć w rzeczywistości istnieje od wielu lat i uczęszcza nią bardzo dużo ludzi do swych domów. Na mapach jej nie ma i gmina twierdzi, że jak nie ma drogi, to nie mogą zrobić zmiany do miejscowego planu. Nasza działka ma służebność od sąsiada za nami. Wszyscy właściciele idącej wzdłuż nieistniejącej drogi również złożyli wnioski o zmianę do planu. Czy gmina ma rację?

Filip Syrkiewicz

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedź wyczerpująca i fachowa.
Joanna
Szybko i rzeczowo. Niestety odpowiedź potwierdziła moje przypuszczenie że sprawa jest przegrana.
Marek, 38 lat
Dobre opinie i szybka wyczerpująca odpowiedź
Leszek, 58 lat, maszynista chłodniczy
Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata

W omawianym stanie faktycznym nieruchomość stanowi działkę rolną pozbawioną bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Wymaga podkreślenia, że zamierzona modyfikacja przeznaczenia gruntu na cele budowlane wymagać będzie co do zasady zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że działka budowlana powinna kumulatywnie spełniać kryteria zawarte w art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945), tj. posiadać wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniające wymogi realizacji obiektów budowlanych zgodnie z przepisami odrębnymi oraz aktami prawa miejscowego. Dopuszczalna jest zatem odmowa zmiany przeznaczenia gruntu na cele budowlane, jeżeli cechy użytkowe działki, w tym wielkość, kształt i uzbrojenie wykazują niezgodność z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego. Jeżeli jednak akty prawa miejscowego nie zawierają innych ograniczeń, niż wynikające z przepisów powszechnie obowiązujących, organ poprzestaje na ocenie m.in. zagwarantowania nieruchomości efektywnego dostępu do drogi publicznej.

Nie należy tracić z pola widzenia, iż pojęcie „dostępu do drogi publicznej” zostało zdefiniowane w obrębie tej samej ustawy. Stosownie do art. 3 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć zarówno dostęp bezpośredni (przyleganie do drogi), dostęp za pośrednictwem drogi wewnętrznej, jak i ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Ponieważ – jak to wynika z udzielonych przez Panią wyjaśnień – nieruchomość posiada zagwarantowaną ograniczonym prawem rzeczowym (służebnością gruntową) możliwość przejazdu i przechodu, należy z całą stanowczością podkreślić, że jej właściciele dysponują prawnie zagwarantowanym dostępem do drogi publicznej w rozumieniu art. 3 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z tych względów odmowę uwzględnienia wniosku o zmianę planu miejscowego podyktowaną brakiem rzeczywistego dostępu nieruchomości do drogi publicznej należy oceniać jako bezzasadną.

Wymogu tego nie można jednak oceniać w oderwaniu od przepisów regulujących techniczne warunki dostępu do obiektów budowlanych.

Zgodnie z § 14 ust. 1–4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422 z późn. zm.), do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, przy czym szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 metry.

Jezdnię w rozumieniu § 14 ust. 1 rozporządzenia stanowi każdy pas, za pośrednictwem którego realizowany jest dojazd do nieruchomości (tak m.in.: Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 lipca 2017 r., sygn. akt II OSK 1921/16).

Ponieważ służebność obejmuje również przechód, rozumiany jako ruch pieszy, realizacja obowiązku zapewnienia dostępu do drogi publicznej może odbywać się poprzez wytyczenie ciągu pieszo – jezdnego na zasadzie § 14 ust. 2 rozporządzenia, którego szerokość nie będzie mniejsza niż 5 metrów.

Warto również przytoczyć pogląd odmienny, zgodnie z którym dostęp realizowany za pośrednictwem służebności drogi koniecznej nie musi w ogóle odpowiadać wymogom rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (vide m.in.: postanowienie Sądu Okręgowego w Suwałkach z dnia 29 kwietnia 2016 r., sygn. akt I Ca 13/16). Stanowisko to może stanowić argument posiłkowy w razie uznania przez organ, iż droga konieczna nie spełnia kryterium dojścia i dojazdu w rozumieniu § 14 rozporządzenia.

Podsumowując, w przypadkach, gdy nieruchomość korzysta ze służebności przejazdu i przechodu ustanowionej na nieruchomościach sąsiednich, organ nie może uznać, iż grunt nie posiada prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej na zasadach określonych w art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Wykonanie drogi i korzystanie z niej przez kolejnych użytkowników

Na zakupionej działce zbudowałam dom. Sąsiadka odpłatnie udostępniła mi kawałek swojego terenu w postaci notarialnej użyteczności drogi koniecznej. Na...

Roszczenie wobec sąsiada za korzystanie z drogi

Chciałbym wystąpić z roszczeniem negatoryjnym wobec sąsiada, który korzysta z drogi, której jestem współwłaścicielem. Nie ma ustanowionej...

Problem z dostępem do drogi publicznej

Ja i jeszcze kilku innych sąsiadów mamy problem z dostępem do drogi publicznej. Nasze domy zbudowane były przed 50, 60 laty legalnie...

Zasiedzenie służebności drogi koniecznej do działki letniskowej

W 1971 r. moi rodzice zawarli umowę dzierżawy wieczystej dotyczącej działki letniskowej graniczącej z drogą szerokości 4 metrów, którą...

Możliwość uzyskania prawa przejazdu przez działki sąsiadów

Posiadam działkę budowlaną z budynkiem mieszkalnym z tymczasowym dostępem do drogi publicznej poprzez działki sąsiadów. Droga przebiega przez teren...

Ustanowienie na działce służebność drogi koniecznej na rzecz działki sąsiedniej za zapłatą wynagrodzenia

Orzeczeniem sądowym 2 miesiące temu ustanowiono na mojej działce służebność drogi koniecznej na rzecz działki sąsiedniej za zapłatą wynagrodzenia. Żadna...

Rezygnacja z prawa do drogi koniecznej

Chcę kupić działkę. Obecny właściciel posiada jeszcze jedną działkę, do której może dojechać albo przez las, albo przez moją przyszłą działkę....

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »