Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Grunty Agencji Nieruchomości i droga dojazdowa

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 27-03-2015

Moja posesja zlokalizowana jest między gruntami należącymi do Agencji Nieruchomości Skarbu Państwa. Dojazd przebiega przez jedną z takich działek (droga utwardzona). ANR ma zamiar wydzierżawić działki. Czy mam podstawy wystąpić z zastrzeżeniem służebności drogi? Kiedy i jak to zrobić?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedź wyczerpująca i fachowa.
Joanna
Szybko i rzeczowo. Niestety odpowiedź potwierdziła moje przypuszczenie że sprawa jest przegrana.
Marek, 38 lat
Dobre opinie i szybka wyczerpująca odpowiedź
Leszek, 58 lat, maszynista chłodniczy
Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata

Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

Rozumiem, że z uwagi na ukształtowanie terenu nie ma Pan bezpośredniego dojazdu do własnej nieruchomości, a użytkuje Pan drogę przez grunty sąsiednie.

Oczywiście, że lepiej byłoby ustanowić służebność obecnie w formie aktu notarialnego, skoro ANR toleruje użytkowanie przez Pana drogi.

Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona na rzecz nieruchomości, która:

  1. nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub
  2. nie ma odpowiedniego dostępu do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich (co do pojęcia „należenia” i „budynków gospodarskich”, zobacz niżej).

Jeżeli zachodzi jeden z tych przypadków, to trudno sobie wyobrazić, by nie był spełniony, wynikający z art. 285 § 2 Kodeksu cywilnego, warunek konieczności zwiększenia, przez ustanowienie służebności, gospodarczej użyteczności nieruchomości władnącej. Tak więc generalnie nie trzeba już wtedy badać, czy został spełniony ten warunek, konieczny do tego, by można było ustanowić służebność.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Jak nakazuje art. 145 § 2 zdanie pierwsze, przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Oznacza to np., że w zasadzie wykluczone jest przeprowadzenie drogi koniecznej przez siedlisko nieruchomości obciążonej (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 13 lutego 1985 r.; sygn. akt III CRN 311/84; LexPolonica nr 350724). Z kolei § 3 wspomnianego przepisu wymaga, by przeprowadzenie drogi koniecznej uwzględniało interes społeczno-gospodarczy.

Z treści art. 145 Kodeksu cywilnego wynika, że ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić nie tylko wtedy, gdy nieruchomość w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, ale także, gdy dostęp co prawda istnieje, tyle że jest „nieodpowiedni”. Kryterium „odpowiedniości” jest niewątpliwie nieostre i wymaga konkretyzacji w rozważanych stanach faktycznych. Najogólniej powiedzieć można, iż dostęp uznany zostanie za nieodpowiedni, jeśli nie da się z niego korzystać tak, by możliwe było użytkowanie nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (zobacz art. 140 Kodeksu cywilnego). Przykładem może być np. sytuacja, gdy przejazd drogą, do której istnieje dostęp, przez znaczną część roku jest utrudniony lub niemożliwy ze względu na jej zły stan techniczny (zobacz uchwałę Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 14 sierpnia 1985 r.; sygn. akt III CZP 44/85; OSNCP 1986 r. nr 7–8, poz. 106) lub gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo dla właściciela tej nieruchomości i innych uczestników ruchu drogowego (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 7 lipca 1999 r.; II CKN 786/98; OSNC 2000 r. nr 2, poz. 34).

Sformułowania użytego w Kodeksie cywilnym nie wolno jednak rozumieć zbyt szeroko, ponieważ obciążenie nieruchomości służebnością drogi koniecznej stanowi ograniczenie znajdującego się pod ochroną Konstytucji prawa własności właściciela nieruchomości obciążonej (zobacz art. 64 Konstytucji). W związku z powyższym nie można twierdzić, że istniejący dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, bo dostęp uzyskany dzięki służebności byłby wygodniejszy, np. dlatego, że łączyłby nieruchomość z innym odcinkiem drogi publicznej niż przylegający do nieruchomości, dla której miałaby być ustanowiona służebność. Zasadniczo przyjąć należy, iż tylko wyjątkowo niedogodne połączenie z drogą publiczną uzasadnia żądanie ustanowienia drogi koniecznej. Trzeba również podkreślić, że żądanie takie nie jest uzasadnione wtedy, gdy co prawda dostęp do drogi publicznej nie istnieje lub jest nieodpowiedni, ale właściciel może sobie taki dostęp zapewnić lub dostęp istniejący uczynić odpowiednim (np. wykonać prace przystosowujące istniejący dostęp do swoich potrzeb). Ważne jest więc, by w konkretnej sytuacji najpierw zbadać, czy faktycznie nie ma żadnej możliwości wyznaczenia przez właściciela nieruchomości odpowiedniego dostępu na jego własnej nieruchomości.

Podobnie będzie, jeśli brak lub nieodpowiedniość dostępu są rezultatem działalności właściciela nieruchomości, np. w wyniku wzniesienia przez niego budynku, którego usytuowanie uniemożliwia dostęp do drogi publicznej (zobacz np. postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 września 1998 r.;  sygn. akt III CKN 609/97; OSNC 1999 r. nr 3, poz. 55). Nie ma znaczenia także to, że w sytuacji usytuowania działki przy drodze publicznej nie ma np. dojazdu, jeżeli jest zapewniony swobodny dostęp pieszy (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 23 stycznia 1997 r.; sygn. akt I CKN 55/96; niepublikowany).

Pojęcie drogi publicznej zdefiniowane jest w ustawie z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Zgodnie z art. 2 tej ustawy drogami publicznymi są drogi: krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. Brak bezpośredniego dostępu do drogi, która nie jest drogą publiczną w rozumieniu ustawy o drogach publicznych, nie uzasadnia jednak ustanowienia służebności drogi koniecznej (zobacz uchwałę Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 22 listopada 1982 r.; sygn. akt III CZP 44/82; OSNCP 1983 r. nr 5–6, poz. 70).

Jak wyżej wskazano, służebność drogi koniecznej może być także ustanowiona dla nieruchomości, która nie posiada odpowiedniego dostępu do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Chodzi tu więc o sytuację, gdy brak odpowiedniego dostępu z jednej nieruchomości do położonych na innej nieruchomości budynków gospodarskich, które „należą” do pierwszej nieruchomości. Należy zaznaczyć, że nie uzasadnia żądania wyznaczenia drogi koniecznej przypadek, w którym co prawda brak jest odpowiedniego dostępu do innych nieruchomości, należących do właściciela nieruchomości, domagającego się wyznaczenia drogi, lecz nie ma na nich budynków gospodarczych (zobacz wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 26 listopada 1999 r.; sygn. akt III CKN 467/98; OSNC 2000 r. nr 5, poz. 102).

Co do rozumienia pojęcia „należenia” wypada uznać za trafny pogląd (S. Rudnicki Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2001, s. 837), że aby uznać dane budynki za należące do nieruchomości, na rzecz której ma być ustanowiona służebność:

  1. po pierwsze, właściciel tej nieruchomości powinien być również właścicielem budynków, lub przynajmniej mieć do nich tytuł prawny, charakteryzujący się trwałością,
  2. po drugie, budynki te muszą być konieczne do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Często warunki te będą spełnione w przypadku połączenia w jednej księdze wieczystej dwóch niegraniczących ze sobą nieruchomości, dlatego że stanowią gospodarczą całość (zobacz art. 21 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

W art. 145 Kodeksu cywilnego brak jest definicji „budynku gospodarczego”. Przyjmuje się, że wymóg gospodarczego przeznaczenia spełniają wszelki budynki służące takim celom, w tym także mieszkalne, natomiast samo pojęcie „budynku” określa się w nawiązaniu do art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 146 Kodeksu cywilnego służebność drogi koniecznej może być także ustanowiona jako służebność osobista (stosuje się do niej art. 296–305 kodeksu cywilnego), jeżeli z żądaniem wystąpi samoistny posiadacz (a nie właściciel) nieruchomości posiadającej nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej lub budynków gospodarskich. Ponieważ służebność ta jest wtedy służebnością osobistą, jest ona niedziedziczna i nie można przenieść uprawnień do jej wykonywania. Wygasa ona również w razie ustania posiadania i przeniesienia posiadania na inną osobę.

Jeśli potrzeba ustanowienia służebności drogi koniecznej wynika z podziału nieruchomości, co często się zdarza w praktyce (np. jedna z nieruchomości powstałych z podziału nie ma dostępu do drogi publicznej), droga konieczna winna być co do zasady poprowadzona przez grunty, które były przedmiotem podziału, chyba że byłoby to nieracjonalne z gospodarczego punktu widzenia (zobacz art. 145 § 2 zdanie drugie Kodeksu cywilnego).

Należy nadmienić, że przepisy dotyczące drogi koniecznej stosuje się także do sytuacji, w której istnieje konieczność doprowadzenia przewodów wodociągowych (zobacz uchwałę Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 3 czerwca 1965 r.; sygn. akt III CO 34/65; OSNCP 1966 r. nr 7–8, poz. 109) czy elektrycznych (zobacz orzeczenie Sądu Najwyższego z 31 grudnia 1962 r.; sygn. akt II CR 1002/62; OSPiKA 1964 r. nr 5, poz. 91). W orzeczeniu z 30 sierpnia 1991 r. (sygn. akt III CZP 73/91; OSNCP 1992 r. nr 4, poz. 53) Sąd Najwyższy stwierdził, że możliwość wyznaczenia drogi koniecznej, w przypadku braku połączenia z siecią elektryczną, istnieje także w przypadku, gdy nieruchomość, która nie ma takiego połączenia, nie jest zabudowana.

Służebność może być ustanowiona w drodze:

  • umowy,
  • orzeczenia sądowego,
  • decyzji administracyjnej.

Służebność gruntową można także nabyć w drodze zasiedzenia.

Umowa powinna być zawarta pomiędzy właścicielami nieruchomości obciążonej i władnącej. Dla jej ważności konieczne jest, by oświadczenie woli osoby ustanawiającej służebność (czyli właściciela nieruchomości obciążonej) złożone było w formie aktu notarialnego (art. 245 Kodeksu cywilnego). Oświadczenie drugiej strony może być więc złożone w dowolnej formie, jednak w praktyce następuje ono w tym samym akcie notarialnym.

Jeśli właściciel nie zgodzi się na ustanowienie służebności, pozostaje Panu droga sądowa. Jeżeli właściciel nieruchomości, którą miałaby obciążać służebność, nie zgadza się na jej ustanowienie, może to nastąpić w orzeczeniu sądowym.

Właściciel nieruchomości, żądający ustanowienia służebności, winien wnieść pozew do sądu miejsca położenia nieruchomości przeciwko właścicielowi nieruchomości, którą służebność miałaby obciążać (art. 38 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Jeśli nieruchomość, na której rzecz ma nastąpić ustanowienie służebności, jest przedmiotem współwłasności, powództwo wytoczyć może każdy ze współwłaścicieli, jednakże pod warunkiem, że pozostali współwłaściciele reprezentujący większość udziałów nie złożyli sprzeciwu (zobacz art. 209 Kodeksu cywilnego i uchwałę Sądu Najwyższego z 5 czerwca 1985 r.; sygn. akt III CZP 35/85; OSNCP 1986 r. nr 4, poz. 47). Powództwo wytoczyć mogą także użytkownik i rolnicza spółdzielnia produkcyjna, bez względu na to, czy jest właścicielem gruntu. Rozpoznanie sprawy następuje w procesie. Inaczej natomiast kwestia ta uregulowana jest odnośnie do służebności drogi koniecznej, której ustanowienie następuje w postępowaniu nieprocesowym, na podstawie wniosku o ustanowienie drogi koniecznej (art. 626 Kodeksu postępowania cywilnego). Do wniesienia wniosku uprawnione są wymienione wyżej podmioty. Należy w nim wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, z tym skutkiem, że osoby te stają się uczestnikami postępowania w rozumieniu art. 510 Kodeksu postępowania cywilnego.

W orzeczeniu ustanawiającym służebność sąd orzeka o wynagrodzeniu, chyba że właściciel nieruchomości obciążonej się go zrzekł. Wynagrodzenie to nie jest odszkodowaniem, lecz świadczeniem o charakterze zbliżonym bardziej do ceny, dlatego należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej również wtedy, gdy trudno stwierdzić powstanie u niego szkody. Wysokość wynagrodzenia winna brać pod uwagę ceny rynkowe, przy uwzględnieniu takich czynników jak np. zwiększenie wartości nieruchomości władnącej, zmniejszenie wartości nieruchomości obciążonej czy konieczność poniesienia przez właściciela nieruchomości obciążonej określonych wydatków, związanych ze zmianą sytuacji spowodowaną wykonywaniem służebności. Uznaje się za dopuszczalne ustanowienie wynagrodzenia w naturze, w tym przez ustanowienie służebności na nieruchomości władnącej (zobacz orzeczenie Sądu Najwyższego z 17 stycznia 1969 r.; sygn. akt III CRN 379/68; OSNCP 1969 r. nr 12, poz. 223). Wydaje się jednak, że na rozstrzygnięcie takie musi wyrazić zgodę uprawniony do wynagrodzenia, czyli właściciel nieruchomości obciążonej.

Bez znaczenia jest przy tym, przeciwko któremu właścicielowi Pan wystąpi z powództwem. Oczywiście lepiej byłoby dla Pana mieć to z głowy przed sprzedażą i uniknąć np. tego, że nowy właściciel, powołując się na treść KW i brak wpisu o służebności – zamknie drogę. Rzecz jasna można się bronić i to skutecznie, ale to przysporzy Panu problemów. Lepiej więc obecnie, a jeśli nie – zasadniczo nie traci Pan do tego prawa. Wytoczyć powództwo o ustanowienie służebności może Pan zawsze – czy wobec ANR, czy nabywcy.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Utwardzenie drogi służebnej

Mam służebność przejazdu i przechodu drogi, która prowadzi do mojej działki. Chciałabym ją wyremontować. Czy do utwardzenia drogi...

Forma ustalenia służebności drogi koniecznej

Właściciel działki (spółka z o.o.) chce zawrzeć umowę notarialną o służebność drogi koniecznej ze spółdzielnią – właścicielem...

Ustanowienie służebności na rzecz głównego udziałowca drogi

Jestem jednym z kilku współwłaścicieli działki drogowej, z której wszyscy korzystamy, dojeżdżając do domów. Udziały w drodze nie są...

Kto płaci za wybudowanie nowej drogi?

Kupiłam kilka lat temu działkę budowlaną wraz z ustanowioną służebnością dojazdu do niej. Podobnie zrobiło kilka innych osób i powstało małe...

Długość trwania służebności gruntowej

Jestem właścicielką działki, która w dziale I księgi wieczystej ma wpisane prawo służebności gruntowej. Ale do mojej działki nigdy nie mogłam...

Czy mam prawo dojechać do rodziców po ich drodze służebnej?

Rodzice mieszkają na działce, do której prowadzi droga służebna wpisana w księgi wieczyste. Czy ja mam prawo po tej drodze dojechać do rodziców?

Nieużywana droga konieczna

Zawarłem z sąsiadem ugodę sądową co do służebności gruntowej, a teraz on mi chce tę ustanowioną drogę konieczną odebrać. Twierdzi, że jej...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »