Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością przesyłu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Instalacje elektryczne na działce bez umowy

Katarzyna Bereda • Opublikowane: 02-12-2019

Proszę o informację o kosztach związanych z uzyskaniem odszkodowania z tytułu instalacji elektrycznych na działce bez odpowiedniej umowy. Brak jest wpisów w księgach wieczystych związanych z instalacją operatora. Wyczytałam, że w związku z tym trzeba skierować prośbę do operatora o udostępnienie dokumentów stwierdzających prawne zajęcie nieruchomości. To byłby 1. krok. Natomiast zależnie od odpowiedzi, jeśli jest szansa na odszkodowanie, wówczas potrzebne będzie wsparcie prawne. Jak rozpocząć działania?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Z doświadczenia wskazuję, iż zwrócenie się z prośbą o udostępnienie dokumentacji niewiele daje, bowiem przedsiębiorca najczęściej odmawia niniejszego. Wniosek taki nie przerywa tez żadnego biegu przedawnienia, albowiem nie jest czynnością sądową.

Posiadanie tytułu prawnego do zajmowania pasa nieruchomości

Powodzenie Pani roszczenia zależy od tego, czy przedsiębiorca przesyłowy korzysta z Pani gruntu posiadając tytuł prawny, czy też nie. Jeżeli bowiem przedsiębiorstwo nie posiada tytułu prawnego do zajmowania pasa nieruchomości, właściciele nieruchomości mają prawo żądać usunięcia lub przesunięcia takich urządzeń, jeśli te utrudniają lub uniemożliwiają korzystanie z gruntu. Sąd Najwyższy potwierdził takie uprawnienie właściciela w wyroku z dnia 6 stycznia 2005 roku (sygn. akt III CK 129/04). Zdaniem Sądu Najwyższego ktoś, kto nie ma uprawnienia pozwalającego na ingerowanie w cudzą nieruchomość, a jego ingerencja spowodowała trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, nie może powoływać się dla utrzymania tego stanu rzeczy na zasady współżycia społecznego. Do właściciela muszą się dostosować wszyscy, którzy nie mają skutecznego prawa do ingerowania w jego nieruchomość.
Zgodnie z innym twierdzeniem orzecznictwa, może Pani również żądać od przedsiębiorstwa przesyłowego wykupienia zajętego gruntu na podstawie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego. Takie stanowisko potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 lipca 2004 roku (sygn. akt I CK 26/04)


Z doświadczenia jednak wskażę, iż takie rozstrzygnięcia sądów powszechnych do rzadkość i o wiele częściej spotykane jest po prostu ustanowienie służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego.


Zgodnie z treścią art. 3051 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu). Zgodnie natomiast z treścią art. 3052:

„§ 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu”.

Ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem

Służebność przesyłu może być ustanowiona na podstawie art. 3052 jedynie za wynagrodzeniem, chyba że właściciel nieruchomości, która ma być obciążona, w sposób wyraźny zrzeknie się wynagrodzenia. Wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu na podstawie art. 3052 powinna uwzględniać przede wszystkim spadek wartości użytkowej nieruchomości, która będzie obciążona taką służebnością. Czynnikami, które mogą wywierać wpływ na jego wielkość, są:

  • charakter nieruchomości, która ma być obciążona – położenie, rodzaj, rozmiar, kształt;
  • jej społeczno-gospodarcze przeznaczenie ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a w ich braku właściwości terenu i sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich;
  • utrata pożytków;
  • zakres ograniczenia w prawie rozporządzania, swobodnego decydowania o przeznaczeniu i zagospodarowaniu nieruchomości, która ma być obciążona;
  • zakres i sposób ingerencji przedsiębiorcy w prawa właściciela nieruchomości, która ma być obciążona;
  • zakres i sposób pozbawienia władztwa nad nieruchomością, która ma być obciążona;
  • umiejscowienie urządzeń;
  • trwałość i nieodwracalność obciążenia w dłuższej perspektywie (por. post. SN z 8.2.2013 r., sygn. akt IV CSK 317/12, post. SN z 27.2.2013 r., sygn. akt IV CSK 440/12).

Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu

Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu może być odpowiednio zmniejszona, gdy jej ustanowienie służy również zwiększeniu użyteczności nieruchomości obciążanej. Górną granicą wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu powinna być co do zasady wartość zajętej nieruchomości (post. SN z 18.4.2012 r., sygn. akt V CSK 190/11).


Kodeks cywilny nie normuje sposobu ustalenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności, w tym także służebności przesyłu (post. SN z 9.7.2015 r., sygn. akt I CSK 629/14). Wynagrodzenie powinno zostać każdorazowo ustalone w sposób zindywidualizowany oraz – jak już wskazano – proporcjonalny do stopnia ingerencji w prawo własności, z zachowaniem kryteriów obiektywnych. Zdaniem SN „wynagrodzenie powinno być ekwiwalentne, ustalane każdorazowo indywidualnie i dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie, z uwzględnieniem stopnia faktycznej i prawnej uciążliwości, której doznaje właściciel nieruchomości. Należy je określać proporcjonalnie do stopnia ingerencji w treść prawa własności, w sposób adekwatny do ograniczeń spowodowanych ustanowieniem służebności” (post. SN z 9.8.2016 r., sygn. akt II CSK 770/15). W dotychczasowym orzecznictwie zostały wypracowane kryteria dotyczące zapewnienia wynagrodzeniu za ustanowienie służebności przesyłu „odpowiedniości” w rozumieniu art. 3052 § 2. Powyższe kryteria zostały przedstawione powyżej i na ich podstawie, strony, a w przypadku sporu także sąd, winny oceniać wysokość wynagrodzenia.

Utrudnienia i ograniczenia nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu

Trwałość utrudnień i istotnych ograniczeń w eksploatacji nieruchomości uzasadniać będzie zazwyczaj przyznanie wynagrodzenia okresowego przez cały okres istnienia obciążenia, a nawet stanowić podstawę ustalenia czasu trwania służebności. W takim bowiem przypadku daleko idące ograniczenie możliwości wytyczania uprawnień właścicielskich oraz brak rzeczowego powiązania istnienia służebności ze świadczeniem wynagrodzenia okresowego czyni wątpliwą dopuszczalność ustanowienia służebności ad infinitum (zob. Nb 73 do art. 285). Wynagrodzenie jednorazowe nie powinno odpowiadać pełnej wartości obciążonej nieruchomości, skoro powstałe ograniczone prawo rzeczowe nie pozbawia właściciela jego prawa, a także władania rzeczą w zakresie wykraczającym poza potrzebę istnienia służebności. Trudno natomiast byłoby przyjąć możliwość zasądzenia wynagrodzenia jednorazowego w razie istotnego i trwałego ograniczenia wykonywania własności, w szczególności wówczas, gdyby urządzenie przesyłowe miało istnieć na całej lub istotnej części nieruchomości. Jak wskazuje SN: „(…) muszą zawodzić kryteria ustalania wysokości wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości oparte wyłącznie na układzie odpowiednich cen rynkowych właściwych dla najmu lub dzierżawy gruntu, które są adekwatne w sytuacjach, kiedy wynajmujący lub wydzierżawiający zostają zupełnie pozbawieni fizycznego władztwa nad rzeczą. W ramach obiektywnych kryteriów można natomiast zastosować odpowiednie ceny rynkowe za korzystanie z nieruchomości w zakresie służebności, których wysokość powinna uwzględniać stopień ingerencji w treść prawa własności” (wyr. SN z 3.2.2010 r., sygn. akt II CSK 444/09).

W nowszym orzecznictwie wskazuje się też, że wynagrodzenie „w pierwszej kolejności ma (…) odpowiadać wartości świadczenia spełnionego na rzecz strony obowiązanej do jego zapłaty lub korzyści, którą obowiązany uzyskał w związku ze świadczeniem spełnionym wzajemnie, co nie oznacza, że nie może ono odpowiadać wysokości uszczerbku w majątku uprawnionej osoby, o ile tylko powstaje on w związku z sytuacją rodzącą obowiązek zapłaty. Niezapłacenie wynagrodzenia w tych relacjach, w których zasadnie go zażądano prowadzi do zachwiania równowagi ekonomicznej między stronami, gdyż ten, kto nie zapłacił wynagrodzenia za spełnione na jego rzecz świadczenie lub prawo, z którego skorzystał, uzyskuje korzyść kosztem majątku uprawnionego do wynagrodzenia”. Ponadto wynagrodzenie jednorazowe „powinno stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, których właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem. Powinno ono też pokryć wszystkie niedogodności, jakie w przyszłości dotkną właściciela obciążonej nieruchomości w związku z ustanowieniem służebności” (post. SN z 8.2.2013 r., sygn. akt IV CSK 317/12).

W orzecznictwie trafnie przyjmuje się też, że wynagrodzenie powinno być ustalane każdorazowo indywidualnie i dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie oraz stanowi świadczenie niemające charakteru odszkodowawczego (zob. też post. SN z 9.10.2013 r., sygn. akt V CSK 491/12).


Jak więc Pani widzi, możliwości w niniejszej sprawie jest wiele – od roszczeń po usunięcie po ustanowienie wynagrodzenia. Z doświadczenia wskazuję, iż przesuwanie linii nie jest sytuacją częstą.


Należy jednak podnieść, iż swoją walkę powinna Pani rozpocząć od wystosowania wezwania do przedsiębiorcy i przedstawienia swojego stanowiska. Niniejsza opinia prawna została sporządzona jedynie na podstawie opisu stanu faktycznego.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością przesyłu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Modernizacja linii elektrycznej na koszt właściciela działki, czy tak musi być?

Jestem właścicielem nieruchomości gruntowej o powierzchni 27 arów. Chciałbym na niej wybudować dom, ale na przeszkodzie stoi przechodząca w poprzek...

Usunięcie rur CO z mieszkania

Mam problem z rurami centralnego ogrzewania sąsiadów, które biegną przez jeden z pokoi. Jest to były budynek PKP. Teraz już mama jest...

Jak pozbyć się wodociągu, który położono bez umowy?

Przed 40 laty, na prośbę jednego sąsiada moi rodzice pozwolili na przeprowadzenie sieci gazowniczej i wodociągowej wzdłuż naszego ogrodu do jego...

Odmowa udzielenia pozwolenia na budowę z powodu starej kanalizacji deszczowej

Na działce budowlanej, którą kupiłam rok temu, aby się na niej wybudować, znajduje się stara kanalizacja deszczowa. Wystąpiłam o pozwolenie na...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »