Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością przesyłu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak wycenić odszkodowanie za służebność?

Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 18-03-2019 • Aktualizacja: 2021-04-21

Moja babcia jest właścicielką domu jednorodzinnego w centrum miasta. Dom jest otoczony ogrodem, przez który przebiega nitka gazociągu (od kilkudziesięciu lat). Teraz gazownia chce wymienić rurę na nową. Jakiej kwoty powinna zażądać babcia jako kosztu służebności oraz jak wycenić odszkodowanie za służebność, która funkcjonowała „bez opłat” przez kilkadziesiąt lat na jej działce?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak wycenić odszkodowanie za służebność?

Instalacja gazowa przebiegająca przez prywatną nieruchomość

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy nie doszło do zasiedzenia służebności na gruncie należącym do Pana babci. Jeśli przez należącą do niej nieruchomość przebiega instalacja gazowa, mówimy o służebności przesyłu, która zdefiniowana została w art. 305(1) Kodeksu cywilnego (K.c.):

„Art. 305(1). Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).”

Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Zgodnie zaś z art. 292 K.c. – służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.

Zasiedzenie służebności przesyłu przez upływ czasu

Podstawową kwestią w zakresie omawianego przepisu będzie zatem, czy gazociąg, który biegnie pod powierzchnią ziemi, jest w jakikolwiek sposób oznakowany. W przeciwnym razie ciężko mówić o korzystaniu z widocznego urządzenia. Jeśli jednak gazociąg posiada widoczne oznakowanie, istnieje duże prawdopodobieństwo że doszło do zasiedzenia służebności na skutek upływu czasu. Zgodnie bowiem z art. 172 K.c., do którego odsyłają przepisy o zasiedzeniu służebności:

„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. […]”

Jak wynika z cytowanego przepisu, do zasiedzenia służebności przesyłu mogło zatem dojść, jeśli gazociąg płożony był przed dwudziestu laty w przypadku jego położenia w dobrej wierze oraz przed trzydziestu laty w przypadku złej wiary. Co do zasady, występuje domniemanie dobrej wiary. Jest ono jednak obalone, gdy przedsiębiorca przesyłowy wiedział lub powinien wiedzieć, przy zachowaniu należytej staranności, że nie przysługuje mu prawo o treści odpowiadającej służebności.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności

Przechodząc do kwestii odpłatności za ustanowienie służebności – jeśli nie doszło do zasiedzenia, reguluje ją art. 305 (2) K.c.:

„Art. 305(2) § 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.”

Jak wynika z cytowanego przepisu (jeśli nie doszło do zasiedzenia), Pana babcia może już teraz żądać ustanowienia służebności przesyłu, niezależnie od położenia nowych rur przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Przepisy nie precyzują jednak, czym jest owo odpowiednie wynagrodzenie, o którym mowa w cytowanej regulacji. Dlatego też konieczne jest odwołanie się do rozwiązań wypracowanych przez doktrynę. Istotny głos w tej kwestii zabrał m.in. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 kwietnia 2012 r. (sygn. akt II CSK 401/11), w uzasadnieniu którego czytamy:

Jak obliczyć wartość wynagrodzenia za służebność przesyłu?

Wynagrodzenie powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji w treść prawa własności, uwzględniać wartość nieruchomości i w takim kontekście mieć na względzie straty właściciela z uszczuplenia prawa własności. Inwestycja na nieruchomości obciążonej służąca w gruncie rzeczy celom publicznym jest zdarzeniem nieodwracalnym w pewnym przedziale czasu. Przewidywany okres trwałości urządzeń ma również wpływ na wysokość wynagrodzenia, którego suma nawet w odległej perspektywie nie powinna przekraczać wartości obciążonej nieruchomości, a jeśli nieruchomość ze względu na głębokość posadowienia urządzeń przesyłowych może być nadal wykorzystywana, suma wynagrodzenia w takiej perspektywie powinna być odpowiednio niższa od wartości nieruchomości. […] Przy ocenie wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu wskazówką powinien być sposób wykorzystywania pozostałych nieruchomości właściciela (pozostałej części nieruchomości) oraz rozwój gospodarczy terenów położonych w sąsiedztwie, a ponadto, że na tych terenach urządzenie przesyłowe jest usytuowane, i że w związku z tym ewentualne zamierzenia inwestycyjne właściciela z tych przyczyn mogą być ograniczone.”

Biorąc pod uwagę powyższe orzeczenie, najlepszym rozwiązaniem w celu wycenienia odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu, jest skorzystanie z pomocy biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który przeprowadzi analizę w oparciu o omawiane wytyczne. W tym samym zakresie, możliwe jest wyliczenie odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe, w okresie w którym służebność przesyłu nie była ustanowiona.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »