Indywidualne Porady Prawne
Autor: Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 10-10-2018
Ja i mąż jesteśmy wyłącznymi użytkownikami wieczystymi gruntu i budynków. Budynek mieszkalny rozbudowaliśmy, a gospodarczy zmieniliśmy na garaż. Jak zaktualizować księgi wieczyste? Na piętrze rodzice mieli ustanowioną służebność, teraz żyje tylko mama, a ja chciałabym też dać służebność mojej córce. Jak to zrobić? Jakie koszty nas czekają?
»Wybrane opinie klientów
Służebność jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym. A stosownie do Kodeksu cywilnego:
„Art. 244. § 1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
§ 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.
Art. 245. § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności.
§ 2. Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia”.
Jak widać, zastrzeżona jest forma aktu notarialnego – ale formalnie tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia. Powszechnie przyjmuje się jednak, że ustanowienie takiej służebności powinno odbyć się na zasadzie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a uprawnionym (w formie aktu notarialnego).
Jeśli chodzi o wysokość taksy notarialnej związanej z ustanowieniem służebności osobistej mieszkania, to jest ona uzależniona od wartości służebności. Dla ustalenia wartości służebności przyjąć należy, zgodnie z art. 13 ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn, roczną wartość służebności w wysokości 4 proc. wartości rzeczy obciążonej służebnością. W przypadku ustanowienia służebności osobistej mieszkania dożywotnio, tak określoną, roczną wartość służebności należy dodatkowo pomnożyć (art. 13 ust. 1 pkt 2) przez 10 lat.
Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>
Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>
W podanej przez Panią sytuacji, gdy matka ustanawia nieodpłatną dożywotnią służebność osobistą mieszkania na rzecz córki, podatek od spadków i darowizn zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn nie wystąpi. Do tego dochodzi wpis do księgi wieczystej.
Niestety, nie jest dopuszczalne ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest służebność, również osobista, na części rzeczy, to jest obciążenie takim prawem fizycznie oznaczonej części rzeczy. Oznaczenie w umowie sposobu korzystania z rzeczy, w tym ograniczenie tego korzystania do oznaczonej części rzeczy (nieruchomości), nie jest obejściem powyższego wymogu, mamy tu bowiem do czynienia z treścią ustanowionego prawa, a nie jego wymogiem konstrukcyjnym.
Możliwe jest ustanowienie służebności na danej nieruchomości na rzecz kilku osób. W takim przypadku każdej z nich w takim samym zakresie przysługuje prawo korzystania z rzeczy obciążonej. Stąd podstawą obliczenia skapitalizowanej wartości służebności jest wartość tej rzeczy w całości, bez względu na liczbę osób, którym jednocześnie przysługuje prawo służebności wykonywane na tej samej nieruchomości (por. wyrok WSA w Gliwicach z 25.09.2012 r., sygn. akt I SA/GL 125/12).
To pozwala na to, że na rzecz córki może Pani ustanowić służebność na całej nieruchomości i opisać ją w umowie. Wtedy służebność dotyczyła będzie całej nieruchomości. Gdyby wydzieliła Pani z domu odrębne lokale mieszkalne i użytkowe (jako samodzielne), mogłaby Pani założyć dla nich odrębne księgi wieczyste. A wtedy możliwe byłoby ustanowienie służebności osobistej tylko na lokalu znajdującym się na piętrze.
Jeżeli dom z działka był jedną nieruchomością – to jest ona w całości obciążona służebnością na rzecz obecnie mamy. Fakt, że mama wykonuje swoje prawa tylko na części nieruchomości, nie ma znaczenia prawnego dla jej zasięgu (co do całej nieruchomości).
Wydzielenie z nieruchomości samodzielnych lokali mieszkalnych to w istocie podział nieruchomości. Służebność obciąża te wydzielone części nieruchomości, na których służebność ta nie była wykonywana. W art. 290 § 2 Kodeksu cywilnego wskazane zostało, że w razie podziału nieruchomości obciążonej służebnością utrzymuje się ją w mocy na częściach utworzonych przez podział. Jednocześnie jednak zapisano w nim, że jeśli wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku części, właściciele pozostałych mogą żądać ich zwolnienia od służebności. To dałoby podstawę do wykreślenia służebności z innych lokali niż ten na górze.
Co do KW, należałoby wykreślić służebność na rzecz taty wobec jej wygaśnięcia wskutek śmierci, jednocześnie zaktualizować dane o zabudowie (budynkach) nieruchomości, potem można dokonać wydzielenia samodzielnych lokali lub dwóch nieruchomości z samodzielnymi lokalami oraz z garażem – kosztów nie podam, bowiem zależą one od danego geodety, który będzie to robił. Ustanowić odrębną własność lokalu może także jego właściciel w drodze jednostronnej czynności prawnej. W zakresie formy, treści oświadczenia woli właściciela oraz konieczności dokonania wpisu w księdze wieczystej stosować należy odpowiednio przepisy dotyczące ustanowienia odrębnej własności lokali w drodze umowy – czyli akt notarialny. Opłaty notarialne zależne są od wartości nieruchomości:
Można (jak wskazałem) wydzielić dwie działki jako odrębne nieruchomości: jedną z domem i lokalami, a drugą z garażem. Potem dokonać wydzielenia w pierwszej nieruchomości samodzielnych lokal. Wydzielenie samodzielnych lokali pozwoli na wykreślenie służebności z lokali na parterze i z drugiej nieruchomości (z garażem) oraz ustanowienie służebności na rzecz córki tylko w lokalu na piętrze.
Maksymalna stawka opłaty notarialnej wynosi od wartości:
Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>
Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>
Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.
Indywidualne Porady Prawne
Podobne materiały
Chciałabym zawrzeć umowę o dożywocie z moją matką. Dowiedziałam się jednak, że matka wzięła mojemu bratu pożyczkę, której nie spłacał, i w tej chwili matka ma egzekucje komorniczą na swojej emeryturze. Czy w takim przypadku mogę zawrzeć umowę o dożywocie?
Aktem darowizny przekazałam dom młodszemu synowi. Jednocześnie zobowiązując go do ustanowienia służebności na rzecz starszego syna (chorego na schizofrenię). Zapis w akcie notarialnym brzmi: „X (młodszy syn) za zgodą i na życzenie matki, ustanawia na rzecz Y (starszy syn) dożywotnią i bezpłatną służebność mieszkania, polegającą na korzystaniu przez niego z pomieszczeń aktualnie zajmowanych w domu mieszkalnym wraz ze swobodnym do niego dostępem i korzystaniem z podwórka”. Dodam tylko, że dom posiada dwa niezależne od siebie wejścia. Od jakiegoś czasu młodszy syn naciska starszego, aby ten usunął się z jednego pokoju (zajmuje dwa pokoje, kuchnię i łazienkę). Straszy go, że przyprowadzi ekipę i zrobi przejście ze swojej części do pokoju starszego syna i mu go zabierze (chociaż przynależy on do służebności.). Co można w tej sytuacji zrobić, czy służebnik musi wpuszczać właściciela do domu objętego służebnością?
Posiadam działkę budowlaną, na której jest służebność drogi do działki sąsiedniej. Moja działka powstała z podzielenia większej działki, na której ta służebność już była ustalona i tym samym została przeniesiona również na moją działkę. Sąsiad, któremu udostępniam drogę, posiada działkę rolną stykającą się na całej długości z tą służebnością drogi. Czy fakt, że posiada on działkę, przez którą mógłby mieć swobodny dojazd, jest wystarczającym argumentem, aby sądownie znieść tę służebność?
W jakiej formie możemy wraz z mężem przekazać mieszkanie synowi, aby mieszkanie to nie wchodziło do zachowku? Czy może to być umowa przeniesienia własności mieszkania w zamian za rentę odpłatną dla nas obojga? Czy renta ta będzie obciążona księgą wieczystą? Czy syn, który otrzyma od nas to mieszkanie, będzie je mógł sprzedać?
Mój mąż w 1991 r. zawarł ze swoimi rodzicami umowę darowizny gospodarstwa rolnego (do wglądu jej kopia). W akcie notarialnym strony zgodnie oświadczyły, że umowę zawierają w trybie ustawy z dnia 20 grudnia 1990 o ubezpieczeniu społecznym rolników oraz nabywca na rzecz zbywców ustanawia dożywotnią i bezpłatną służebność mieszkania – parter. Czy mimo upływu 27 lat siostry męża mogą ubiegać się o zachowek? Czy my z mężem mamy obowiązek żywić, opiekować się mamą, bo ojciec nie żyje od 3 lat? Jest w pełni sprawna, zamieszkuje parter, a my płacimy wszystkie rachunki, emerytura w całości jest do jej dyspozycji. Spodziewamy się roszczeń ze strony dwóch sióstr męża. Jeśli będziemy musieli zapłacić zachowki, to czy od całości gospodarstwa, czy tylko od tego, co teściowa użytkuje? Jakie to mogą być kwoty? Dodam jeszcze, że siostry zostały spłacone przez rodziców, ale to nie zostało zapisane jako spłata. Co robić?
Siostra moja oraz moje pozostałe rodzeństwo odziedziczyło zapisem majątek po rodzicach. Siostra przejęła całe gospodarstwo wraz z moją mamą (tata nie żyje od 20 lat, przepisał gospodarstwo na siostrę za życia) i miała jej zapewnić dom i opiekę do końca jej życia - miała dożywocie. Ja nie dostałem nic.Obecnie siostra oddała mamę do DPS-u. Dzięki własnej pracy mam najlepsze dochody, które teraz mam zgłosić do DPS-u jako syn. Jak postępować? Jak rozumieć dochód mój/firmowy?
Od 20 lat posiadam dożywotnią umowę użyczenia mieszkania, którą podpisał właściciel. Teraz chce się mnie pozbyć i wystawić mieszkanie na sprzedaż. Wszystkie opłaty za mieszanie to ja regulowałem i zawsze w terminie. Czy mam prawo nadal tam mieszkać? Czy ewentualnie należy mi się jakieś zadośćuczynienie za utrzymywanie mieszkania przez 20 lat?
Wartościowe treści
Popularne tematy
Ostatnio dodane
Warto poczytać
Zapytaj prawnika