Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością przesyłu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jakie są podstawy obliczania operatu szacunkowego?

Janusz Polanowski • Opublikowane: 01-08-2016

Przedsiębiorstwo chce przez moją działkę przeprowadzić linię gazową do nowej cynkowni. Linia ma mieć 120 m. Za służebność przesyłu proponują mi ok. 6000 zł. Jakie są podstawy obliczania operatu szacunkowego? Tak kwota wydaje mi się śmiesznie niska. ale nie wiem, na jakiej podstawie ją podważyć.

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Jestem Bardzo zadowolona z usługi prawniczej online. Mogłam na odległość znaleźć odpowiedzi na moje wątpliwości i pytania dotyczącej mojej sprawy. Zadałam zawsze dodatkowe pytania, i na czas otrzymałam odpowiedz. Bardzo mi ten Portal pomógł. 
Henryka
Odpowiedź profesjonalna aczkolwiek łatwa do zrozumienia, rychła i bardzo satysfakcjonująca. Z pewnością będę jeszcze korzystać z waszej pomocy 
Agnieszka
Odpowiedź wyczerpująca i fachowa.
Joanna
Szybko i rzeczowo. Niestety odpowiedź potwierdziła moje przypuszczenie że sprawa jest przegrana.
Marek, 38 lat
Dobre opinie i szybka wyczerpująca odpowiedź
Leszek, 58 lat, maszynista chłodniczy

W pierwszej kolejności proponuję ustalić, kto dokładnie będzie właścicielem instalacji, która miałaby powstać na Pańskim gruncie. Ustalenie tego powinno ułatwić określenie, z kim Pan powinien prowadzić negocjacje. W przypadku dostaw do znakomitej większości odbiorców indywidualnych instalacje główne należą do przedsiębiorstw dostarczających określoną substancję (np. gaz ziemny, wodę) lub sygnał (elektryczny lub innego rodzaju), zaś przyłącza należą do odbiorców. W typowych sytuacjach: na rzecz przedsiębiorców (przedsiębiorstw) może zostać ustanowiona służebność przesyłu – od art. 3051 do art. 3054 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) – zaś na rzecz odbiorców służebność gruntowa (art. 285 i następne K.c.). Zdarzają się jednak sytuacje nietypowe, gdy właścicielem instalacji jest przedsiębiorstwo odbiorcze (np.: instalacji gazowniczej lub służącej do przesyłania melasy między cukrownią a gorzelnią); skoro chodzi o przedsiębiorstwo, to zasadne jest ustanowienie w takiej sytuacji służebności przesyłu (art. 3051 i następne K.c.). Własność nieruchomości (art. 46 oraz art. 47 i art. 48 K.c.) nie rozciąga się na prowadzone przed daną nieruchomość cudze instalacje. Szczególnie chodzi o instalacje należące do przedsiębiorstw (przedsiębiorców) – z uwagi na treść artykułu 49 K.c.:

„§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

§ 2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca”.

Realia „polskiej wersji kapitalizmu” są takie, że bardzo często funkcjonujący na (ponoć wolnym) rynku działają według reguły „nie gryzie się ręki, która karmi”. Dlatego spora część wycen majątkowych (nie tylko związanych ze służebnościami) jest wykonywana „pod kątem” zapotrzebowania zamawiającego. Tytułem przykładu: jeśli wycenę zamawia przedsiębiorca, to oczywiste może być, że zależy mu na tym, by wycena była „rozsądna” (z jego perspektywy); zaś w przypadku zamówienia wyceny przez właściciela nieruchomości gruntowej rzeczoznawca może dokonać wyższej wyceny. Rzeczoznawcy zdają sobie sprawę z tego, że niezadowoleni z wyceny klienci mogą „pójść do konkurencji” – w przypadku wycen odbiegających od oczekiwań zamawiającego (a zdarzają się również żądania w tym zakresie). Jeżeli Pan zleci wykonanie wyceny, to będzie Pan miał okazję ocenić, z jakim podejściem rzeczoznawcy Pan się spotyka; oczywiście, Pan mógłby zaakcentować, że zależy Panu wyłącznie na rzetelnej wycenie, ale również takie zastrzeżenie mogłoby być różnie zrozumiane.

Na stronach internetowych można znaleźć różności: od bardzo cennych materiałów do komunikatów śmieciowych. Rzeczoznawcy majątkowi posługują się określonymi schematami (wzorcami, „algorytmami”) wycen, ale jest swoboda wyboru między nimi, a poza tym także może mieć miejsce swoboda oceny sytuacji, z czym wiążą się wartości używane w obliczeniach (dokonywanych według określonych wzorów). Ustawodawca (mimo mających już kilka lat zapowiedzi) nie wprowadził oficjalnych („urzędowych”) stawek za korzystania z cudzych gruntów na podstawie służebności (nie tylko służebności przesyłu).

Każda dokonana wycena jest faktem – fizycznie odzwierciedlone na jakimś nośniku (np. na papierze); znajdują się tam określone obliczenia oraz zazwyczaj związany z nimi opis. To są fakty. Fakty takie nie muszą mieć charakteru wiążącego. Jednak mogą – jeżeli zainteresowane podmioty (np. właściciel nieruchomości i przedsiębiorca) lub sąd oprą się na faktycznie wykonanej wycenie lub opinii specjalistycznej.

Dziś wiele osób (zwłaszcza zaangażowanych w propagandę) akcentuje „święto wolności”. Świętują oni, między innymi, to, że – w sposób typowy dla kapitalizmu (zwłaszcza liberalnego), każdy powinien „walczyć o swoje” (niekiedy bez liczenia się z wartościami wyższego stopnia), co często oznacza wykorzystanie kogoś innego. W takiej sytuacji osoby o rozbieżnych interesach mogą uzyskiwać (a nawet zamawiać) rozbieżne opinie specjalistyczne i, w ramach dążenia do maksymalizacji swego zysku, starać się minimalizować swe koszty (z czym często wiąże się niższy przychód innej osoby). Taki ustrój.

Na wolnym rynku działają (czasami dyskretnie, a czasami reklamując swą działalność) podmioty, które pośredniczą w porozumiewaniu się stron w związku z (możliwymi) służebnościami. Takie podmioty również zazwyczaj dążą do maksymalizacji swego zysku, więc właściciele nieruchomości powinni bardzo dokładnie czytać podsuwane im do podpisu dokumenty (np. przewidujące wysokie wynagrodzenie pośrednika „od załatwiania służebności”, nawet bez ustanowienia służebności); w ogóle należy dokładnie czytać dokumenty (w tym projekty aktów notarialnych) oraz związane z nimi materiały przed złożeniem podpisu.

Oczywiście, Pan może działać samodzielnie (bez pośrednika). Przydać się może forma pisemna; zwłaszcza z uwagi na duże znaczenie dowodowe formy pisemnej – szczególnie: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Pan zapewne otrzymał już jakieś propozycje pisemne – nie tylko w zakresie wyceny (wspomnianej w opisie sytuacji). Proszę zastanowić się nad tym, czy wolałby Pan załatwić sprawę za porozumieniem stron, czy też na drodze sądowej – w przepisach (w załączniku zacytowanych) o służebności przesyłu przewidziano, że także właściciel nieruchomości jest uprawniony wystąpić na drogę sądową o ustanowienie służebności.

Wystąpienie na drogę sądową (zwłaszcza w wersji rzeczywiście spornej) można traktować jako wariant rezerwowy. Pan mógłby swe stanowisko przedstawić Przedsiębiorcy pisemnie – pismo składając (za pokwitowaniem przyjęcia) w biurze Przedsiębiorcy lub wysyłając listem poleconym (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Proszę zastanowić się nad tym, że ewentualne żądanie wyższej kwoty za korzystanie z Pańskiej nieruchomości powinno zostać poparte inną (zamówioną na Pański koszt) wyceną. Gdyby doszło do zawarcia porozumienia, to wystarczyłoby ustanowienie przez Pana służebności w formie aktu notarialnego oraz zawarcie umowy co do opłat oraz zagadnień organizacyjnych (np. warunków wykonywania napraw lub związanych z funkcjonowaniem instalacji szkód).

Gdyby negocjacje (które Panu wolno zaproponować) okazały się bezowocne albo gdyby do nich nie doszło, to Pan mógłby Przedsiębiorcę zawezwać do próby ugodowej (w swym piśmie prezentując propozycję rozwiązań ugodowych). Za wezwaniem do próby ugodowej (wysyłanym do sądu rejonowego) przemawia, między innymi, niska opłata sądowa. Autorytet sądu (sędziego) podczas posiedzenia pojednawczego (art. 184–186 K.p.c.) może przyczynić się do zawarcia ugody.

Pan zaakcentował zagadnienie kwoty wynagrodzenia, ale proszę brać pod uwagę również sposób wypłacania wynagrodzenia (jednorazowo albo okresowo) oraz refundowanie kosztów (np. związanych z opodatkowaniem gruntu zajętego na potrzeby określonego instalacji). W przypadku przyjęcia wynagrodzenia jednorazowo należy nabywcę (np. kupującego) nieruchomości powiadomić o przyjęciu wynagrodzenia i uwzględnić tę okoliczność w cenie – zwłaszcza w celu uniknięcia sporów związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością przesyłu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Przyłącze telekomunikacyjne na prywatnym terenie

Firma telekomunikacyjna ma studzienkę z przyłączami na moim prywatnym terenie, który nie jest ogrodzony. Kilka dni temu ekipa tej firmy weszła na moją...

Przeniesienie rury na własny koszt

Kupiłem działkę budowlaną. Przez środek mojej działki przebiega rura kanalizacyjna, która uniemożliwia mi wybudowanie budynku. Poprzednia właścicielka...

Kiedy wystąpić do właściciela słupa o zapłatę?

Na mojej działce stoi słup energetyczny przesyłowy oraz przez część działki przebiega linia wysokiego napięcia. Słup nie jest wpisany do księgi...

Jak oszacować służebność przesyłu?

Czy istnieją przepisy regulujące wyliczenie jednorazowej zapłaty od przedsiębiorstwa energetycznego za przesył energii nad naszą działką, na której stoi...

Działka budowlana z ukrytymi wadami – gazociąg

Problem dotyczy gazociągu przebiegającego skośnie przez działkę budowlaną. Przed jej zakupem nie wiedziałem o tym, wady działki zostały ukryte przez...

Zmiana strefy bezpieczeństwa przy gazociągu

Od kilku lat mieszkamy w domu na działce, pod którą płynie gazociąg. Strefa bezpieczeństwa została określona na 10 m i zgodnie z tym...

Odszkodowanie za naprawę kabla elektrycznego

Na mojej działce jest zakopany kabel energetyczny średniego napięcia. Teraz zgłosił się do mnie zakład energetyczny z prośbą o dokonanie naprawy...

Zasiedzenie służebności linii energetycznej

Na działce rolnej mam linie średniego i niskiego napięcia. Chciałbym uzyskać od zakładu energetycznego odszkodowanie z tytułu bezumownego...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »