Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kłopoty ze sprzedażą mieszkania obciążonego służebnością

Katarzyna Bereda • Opublikowane: 15-03-2019

Dwa lata temu kupiłam mieszkanie obciążone służebnością osobistą (służebność dotyczy mojej ciotki). Obecnie chciałabym to mieszkanie sprzedać, ale niestety są kłopoty ze sprzedażą mieszkania obciążonego służebnością, gdyż banki nie kredytują takich nieruchomości. Obecnie ciotka jest osobą całkowicie ubezwłasnowolnioną, znajduje się w domu opieki. Chciałabym znieść lub przenieść służebność na inną nieruchomość. Czy takie działanie jest możliwe do wykonania?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zgodnie z treścią art. 296 K.c. „nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista)”.

Ponadto, zgodnie z treścią art. 297 K.c. „do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego”.

Postępując zgodnie z powyższym, mając na uwadze art. 295 K.c. „jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia”.

Kodeks cywilny nie wskazuje expressis verbis, które z przepisów o służebnościach gruntowych należy stosować do służebności osobistych. Komentowany przepis posłużył się ogólnym odesłaniem do odpowiedniego stosowania przepisów o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału II zatytułowanego „Służebności osobiste”.

Dlatego też, w doktrynie występują rozbieżności dotyczące tego, jak można rozwiązać służebność osobistą, stosując przepisy o służebności gruntowej.

Po pierwsze, wyrażono pogląd, że przepis art. 295 K.c. co do zasady nie znajdzie zastosowania do służebności osobistych (tak J. Szachułowicz, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2008, t. I, art. 297, Nb 1, który uważa, że odmienności funkcji służebności osobistej i gruntowej wyłączają zastosowanie art. 295 K.c.; w tym kierunku B. Lackoroński, w: Osajda, Komentarz, Legalis, 2016, edycja XIII, art. 297 K.c., pkt III).

Należy się jednak opowiedzieć za poglądem przeciwnym. Hipoteza wysłowionej w art. 295 K.c. normy prawnej obejmuje sytuacje, w których służebność utraciła już wszelkie znaczenie dla nieruchomości. Regulacja ta wyraża ideę zwolnienia nieruchomości z obciążenia służebnością, gdy nie zwiększa ona użyteczności nieruchomości władnącej, zachowującą aktualność w odniesieniu do służebności osobistych (w tym służebności mieszkania). Również istnienie służebność osobistej nie będzie usprawiedliwione w razie braku jej użyteczności, skoro nie może ona pełnić swojej funkcji (tak A. Bieranowski, Służebność mieszkania, s. 432).

Jak wynika także z opinii red. Pietrzykowskiego odpowiednie stosowanie do służebności osobistych przepisów o służebnościach gruntowych oznacza, że nie wszystkie przepisy dotyczące służebności gruntowych znajdą zastosowanie wprost bądź z odpowiednimi modyfikacjami wynikającymi z istoty służebności osobistych. Co do przepisów o służebnościach gruntowych znajdujących odpowiednie zastosowanie w odniesieniu do służebności osobistych zob.: art. 285 § 1, art. 288, 290 § 2 i 3, art. 291, 293-295 K.c. (w doktrynie wskazuje się na brak możliwości zastosowania w odniesieniu do służebności mieszkania art. 294 K.c. – zob. A. Wąsiewicz, w: System, t. II, s. 720). Potrzeby, znaczenie czy użyteczność nieruchomości władnącej w wypadku służebności osobistej zastępuje cel w postaci osobistych potrzeb uprawnionego (zob. art. 298 K.c.). Do służebności mieszkania wyjątkowo, w zakresie dotyczącym wzajemnych stosunków między mającym służebność a właścicielem obciążonej nieruchomości, stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne (art. 268, 269, ale także art. 258-262 K.c.).

Dlatego też, jeżeli ciocia, która jest uprawniona do przedmiotowej służebności, nie korzysta z niej, może Pani w oparciu o art. 297 K.c. w zw. z art. 295 K.c. żądać rozwiązania przedmiotowego stosunku bez wynagrodzenia.

Na skutek tego, że jest to Pani rodzina, nie ma przeszkód, aby właściciel nieruchomości obciążonej oraz ten, komu przysługuje służebność gruntowa, uzgodnili wynagrodzenie za jej zniesienie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Nieregulowanie opłat za mieszkanie przez służebnika

W roku 2007 moja córka kupiła mieszkanie i jednocześnie nieruchomość przekazała nieodpłatnie i dożywotnio służebność na rzecz wuja....

 

Dożywotnia służebność w księdze wieczystej

Mam propozycję zakupu domu w dobrej cenie. Dom ma jednak jedną wadę, a jest nią dożywotnia służebność w księdze wieczystej względem...

 

Zakup domu z licytacji z zapisem o dożywotniej służebności

Zastanawiam się nad kupnem domu z licytacji. W księdze wieczystej widnieje następujący wpis – w dziale III ujawnione jest ograniczone prawo...

 

Niewdzięczność bratowej, czy możliwe cofnięcie darowizny?

Przed 20 laty rodzice przepisali bratu w formie darowizny działkę i dom, mieli zagwarantowaną dożywotnią możliwość mieszkania. Ja i siostra...

 

Egzekucja z mieszkania - co z osobą, która ma prawo dożywotniego zamieszkiwania?

Moja babcia umową dożywocia przekazała swojemu synowi mieszkanie. Problem polega na tym, że jej syn najprawdopodobniej dostanie wysoką grzywnę od urzędu...

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »