Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kredyt na zakup nieruchomości ze służebnością

Anna Sochaj-Majewska • Opublikowane: 27-08-2014

Kupuję dom od pani X, która nabyła tę nieruchomość 16 lat temu od pani Y. Ustanowiono służebność – pani Y ma prawo do jednego pokoju, łazienki, kuchni i korzystania z podwórka. Pani Y ma 90 lat. Notariusz pani X zasugerował, że mogę mieć problem z uzyskaniem kredytu bankowego na zakup nieruchomości ze służebnością. Zażądał nawet zaświadczenia z banku, że taki kredyt otrzymam (mam zdolność kredytową). Jak rozsądnie rozwiązać sprawę tej służebności w umowie z panią X?

Anna Sochaj-Majewska

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedź wyczerpująca i fachowa.
Joanna
Szybko i rzeczowo. Niestety odpowiedź potwierdziła moje przypuszczenie że sprawa jest przegrana.
Marek, 38 lat
Dobre opinie i szybka wyczerpująca odpowiedź
Leszek, 58 lat, maszynista chłodniczy
Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata

Nie ma bezpośredniego związku pomiędzy obciążeniem nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym, tj. służebnością osobistą mieszkania, wpisywaną w dziale trzecim księgi wieczystej, a brakiem możliwości lub trudnościami z uzyskaniem kredytu za zakup tej nieruchomości. Rzeczywiście, obciążenie nieruchomości takim prawem skutkuje zasadniczo pewnym obniżeniem jej wartości rynkowej, a w konsekwencji bank może domagać się ustanowienia innych, dodatkowych zabezpieczeń spłaty udzielonego kredytu, niezależnie od tego, że posiada Pani zdolność kredytową i może ją udokumentować. Jeżeli nieruchomość nie została obciążona dotychczas żadną hipoteką, a więc dział czwarty księgi wieczystej jest „czysty”, to bank będzie korzystać z pierwszeństwa zaspokojenia swojej wierzytelności w razie braku spłaty i prowadzenia egzekucji sądowej z przedmiotu zabezpieczenia.

Służebności osobiste są niezbywalne i wygasają najpóźniej wraz ze śmiercią osoby uprawnionej (art. 299 i 300 Kodeksu cywilnego). Jak stanowi przepis art. 244 § 1 K.c., ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność (gruntowa i osobista), zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista – art. 296 K.c.). Mający służebność mieszkania, która jest najpopularniejszą służebnością osobistą, może korzystać dożywotnio z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku, a na wyłączny własny użytek może otrzymać określone pomieszczenie (pomieszczenia).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Ustanowienie służebności oznacza jednak, że Pani X już nie ma wpływu na istnienie tego uprawnienia, ale jedynie Pani Y, czyli dziewięćdziesięcioletnia sprzedająca własną nieruchomość 16 lat temu, którą aktualnie Pani zamierza nabyć. Tylko od tej osoby zależy, czy będzie Pani mogła kupić nieruchomość z obciążeniem, czy bez. Może ona bowiem zrzec się swojego uprawnienia. Jak stanowi przepis art. 246 § 1 K.c., jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi nieruchomości obciążonej. Zrzeczenie się prawa jest jednostronną czynnością prawną. Zanim dojdzie do sprzedaży, możliwe jest więc dokonanie tzw. aktu odwrotnego do ustanowionej służebności osobistej (contrarius actus), a tym samym „oczyszczenie” księgi wieczystej. Jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej (art. 246 § 2 K.c.). Wykreślenie jest, z punktu widzenia postępowania wieczystoksięgowego, również wpisem (art. 6268 § 7 Kodeksu postępowania cywilnego).

Wykreślenie ograniczonego prawa rzeczowego (służebności osobistej mieszkania) z księgi wieczystej podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 200 zł (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Zrzeczenie się służebności nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego, jednak forma taka jest z natury rzeczy bezpieczniejsza. Wówczas opłatę sądową pobierze notariusz, w momencie sporządzania aktu notarialnego, który zawiera wniosek o wpis i przekazuje tę opłatę na rachunek właściwego sądu rejonowego.

Zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego ujawnionego w księdze wieczystej wymaga wykreślenia go z księgi wieczystej (o czym wyżej). Dlatego oświadczenie o zrzeczeniu powinno nastąpić na piśmie, a podpis zrzekającego się powinien być notarialnie poświadczony, aby wpis mógł nastąpić. Jak bowiem wynika z treści przepisu art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z roku 2001, Nr 124, poz. 1361 ze zm.), wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. W przypadku takiej formy złożenia oświadczenia następną czynnością będzie złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego (wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego) o wykreślenie służebności, z dołączeniem dokumentu będącego podstawą wpisu. Zawsze jednak istnieje możliwość nadania oświadczeniu o zrzeczeniu się ograniczonego prawa rzeczowego formy aktu notarialnego, jeśli składający to oświadczenie wyraża taką wolę, wtedy wniosek o wykreślenie będzie zawarty w treści aktu.

Reasumując, zrzeczenie się służebności przez uprawnioną, zanim nabędzie Pani tę nieruchomość, po pierwsze zwiększy wartość tej nieruchomości, po drugie będzie korzystniejsze dla banku z punktu widzenia poziomu zabezpieczenia wierzytelności (ocenianego przez pryzmat szczegółowych instrukcji udzielania kredytów i regulaminów bankowych), a po trzecie dla uprawnionej powstanie problem z dożywotnim spokojnym zamieszkiwaniem, jeśli nie ma nikogo bliskiego, kto mógłby zapewnić jej mieszkanie.

Jeśli stanie się Pani jednak nabywcą nieruchomości z obciążającą ją służebnością, to warto wiedzieć, że prawo polskie przewiduje wyjątkową możliwość zamiany służebności osobistej na rentę, ale tylko wtedy, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa (art. 303 K.c.). Jeśli taka okoliczność nie zachodzi, należy „znosić” ustanowione ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości, zgodnie z treścią oświadczenia o ustanowieniu tego prawa, wedle osobistych potrzeb uprawnionego, z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych (art. 298 K.c.).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Dożywotnie prawo do zajmowania mieszkania

Jestem właścicielką mieszkania, zajmuję je z chorującą córką. Mam też dorosłego syna, który mieszka ze swoją rodziną. Chciałabym zapewnić córce...

Wynagrodzenie za zniesienie służebności mieszkania

Jak obliczyć należne bratu wynagrodzenie za zniesienie służebności mieszkania? Aktualna wartość nieruchomości to 152 000 zł.

Konflikt między mającym służebność a właścicielem obciążonego lokalu

Proszę o pomoc w sprawie konfliktu między mającymi służebność a właścicielem obciążonego lokalu. Rodzice mają dożywotnią nieodpłatną służebność...

Nieodpłatna służebność a koszty utrzymania domu i remonty

Posiadam dożywotnią, nieodpłatną i niepodzielną służebność w domu, którego właścicielką jest moja pasierbica. Czy pasierbica ma prawo...

Jak zapewnić mężowi prawo do korzystania z nieruchomości w razie mojej śmierci?

Jestem właścicielką domu i mieszkania. Nieruchomości te otrzymałam przed ślubem. Mój ojciec ma prawo mieszkać w ww. mieszkaniu aż do śmierci....

Czy służebność osobista została zdjęta?

Zlicytowano mi mieszkanie (postanowienie jest już prawomocne). Moja mama miała na nim służebność osobistą, ale tylko w akcie notarialnym, nie była ona...

Wymeldowanie podczas przerwy w wykonywaniu służebności

W akcie notarialnym mam zapisaną służebność mieszkania. Od pewnego czasu jednak nie mieszkałam w domu należącym do siostry, ale teraz chciałabym tam...

Uciążliwe dożywocie, co robić?

Od 7 lat mam przepisane od rodziców gospodarstwo rolne wraz z domem. Rodzice mieszkają razem ze mną, mają dożywotnią służebność. Rok temu kupili...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »