Kategoria: Służebność przesyłu

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością przesyłu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Modernizacja sieci elektrycznej a negocjowanie warunków służebności

Janusz Polanowski • Opublikowane: 06-02-2019

Przed rokiem kupiliśmy działkę budowlaną z zabudową, ogrodziliśmy ją. Przebiega przez nią linia energetyczna (3 słupy). Właśnie otrzymaliśmy informację od przedsiębiorstwa przesyłowego o modernizacji sieci elektrycznej i że chcą dostać się na działkę w celu wymiany transformatora i przewodów. My odmawiamy dostępu, ale wiemy, że poprzedni właściciel wyraził na to ustną zgodę. Linia przesyłowa jest już na tej działce od bardzo dawna. Poprosiliśmy o przeniesienie słupów do granicy działki, ponieważ komplikują nam budowę, ale otrzymaliśmy odpowiedź, że nie ma pieniędzy na przeprowadzenie tego typu prac. Przedsiębiorstwo chce jednak uregulować stan prawny, ustanawiając służebność przesyłu za jednorazowym wynagrodzeniem – 20 tys. zł. Jakie mamy możliwości negocjacji? Chcemy, aby przesunęli słupy, ale nie wiem, czy sprawa w sądzie ma szanse na pozytywne rozstrzygniecie.

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata
Otrzymałam bardzo precyzyjną, fachowo przygotowaną poradę prawną. 
Anna, księgowa, 56 lat
Profesjonalna porada
Maria
Pierwszy kontakt jakiś czas temu, a teraz był kolejny kontakt i porada równie profesjonalna.
Zdzisław, 42 lata, technik mechanik

Z całą pewnością przyda się Państwu opracowanie strategii działania – także z uwagi na niską jakość dotyczących nieruchomości przepisów. Zalecam także rozważenie i podjęcie niezwłocznie decyzji o wystąpieniu (do sądu rejonowego, właściwego dla wzywanego) z zawezwaniem do próby ugodowej – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) w związku z artykułami: 917 i 918 Kodeksu cywilnego (K.c.). I tak już weszła w życie ustawa z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, na mocy której (między innymi) zmieniono art. 118 K.c. („Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.). Zawezwanie do próby ugodowej przerwie bieg przedawnienia (z uwagi na art. 123 K.c.) i być może ułatwi negocjacje z przedsiębiorstwem.

Gdy na opisaną sytuację patrzy się z perspektywy zewnętrznej, to można dojść do wniosku, że akurat aktualnie jest szczególnie dobry czas na wprowadzenie postulowanych przez Państwa zmian (a może nawet żądanych). Każda poważna zmiana (a taką jest przebudowa) wiąże się z kosztami; być może udałoby się, np. wpierw z pracownikami merytorycznymi przedsiębiorstwa energetycznego, ustalić koszty proponowanych przez Panią prac. Gdyby jeszcze udało się pozyskać informacje o kosztach prac przez nich zamierzonych, to łatwiej byłoby podejmować racjonalne decyzje – jeżeli osoba decydująca w tymże przedsiębiorstwie jest tym zainteresowana. W przypadku dużej spółki o znacznych zasobach finansowych przedstawione Państwu tłumaczenie może mocno zaskakiwać (delikatnie rzecz ujmując); prawdopodobnie faktycznie chodzi o wymówkę. Przecież i tak planują wydanie pieniędzy, a więc muszą nimi dysponować (bo angażowani wykonawcy prac są uprawnieni do uzyskania wynagrodzenia, a ponadto są inne koszty inwestycji). Być może faktycznie decydującym czynnikiem są – jakże częste (nie tylko w strukturach biurokratycznych) – wygodnictwo oraz schematyzm myślenia; często łatwiej jest praktykować podejście schematyczne, bo z wprowadzaniem czegoś nowego może wiązać się dodatkowa praca (za którą nie zawsze otrzymuje się wynagrodzenie).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Dla kapitalizmu właściwe jest dążenie do maksymalizacji zysku. To dotyczy, między innymi, przedsiębiorstw, które są właścicielami (art. 49 K.c.) urządzeń znajdujących się na cudzych nieruchomościach (art. 46 K.c.). Łatwiej i często taniej jest tak organizować pracę przedsiębiorstwa, by interesanci (np. właściciele gruntów, na których znajdują się cudze instalacje) natrafiali na trudności. Im mniej pracowników, tym niższe koszty – być może także wyższe wynagrodzenia oraz apanaże dla kadry naczelnej. Jeżeli brakuje osób (zwłaszcza rzeczywiście kompetentnych), wyznaczonych do zajmowania się tego rodzaju sprawami, to trudno dziwić się trudnościom w załatwianiu takich spraw; również zgodnie z „logiką kapitalizmu”, inne osoby unikają angażowania się w załatwianie spraw spoza powierzonego im zakresu (bo być może wtedy czekałaby ich dodatkowa praca, zapewne faktycznie darmowa). Tak funkcjonuje odgórnie ustawiany „mechanizm pazerności”.

Jest kolejna okoliczność, którą proponuję brać pod uwagę podczas załatwiania tej ważnej dla Państwa sprawy. Chodzi o uprawnienia właściciela (współwłaścicieli) nieruchomości sąsiedniej. Gdyby został zrealizowany Państwa plan, to „strefa ochronna” wokół odnośnej instalacji prawdopodobnie obejmowałaby także fragment nieruchomości sąsiedniej („za ogrodzeniem”). Ten, do kogo tamta nieruchomość należy, powinien wyrazić na to zgodę; bez takiej zgody spełnienie Państwa życzenia w pełni mogłoby skutkować sporem prawnym. Być może ten aspekt ułatwi Państwu sformułowanie rozsądnej propozycji zmian.

Ustawodawca unika spełnienia od lat dawanych obietnic wprowadzenia odgórnych („urzędowych”) stawek wynagrodzenia za korzystanie z cudzych gruntów, np. w przypadku służebności przesyłu (art. 3051 i następne K.c.) właściwej w przypadku należących do przedsiębiorstw urządzeń (w tym instalacji). W takiej sytuacji przydaje się rozeznanie w sytuacji lub korzystanie z odpłatnych usług rzeczoznawców majątkowych. Rynkowe stawki za ekspertyzy specjalistyczne na ogół są niższe od wynagrodzenia biegłych sądowych za opinie (często podobne do zamawianych na wolnym rynku operatów szacunkowych lub innych usług specjalistycznych). Nie znając właściwości gruntu oraz odnośnej instalacji, nie sposób nawet ogólnikowo scharakteryzować wysokości proponowanego Państwu wynagrodzenia. 20 tys. zł jest jednak kwotą, „za którą można zrobić coś znacznego” – to mogłoby ułatwiać negocjacje w zakresie wzajemnych ustępstw; np. rezygnacja z części należnego Państwu wynagrodzenia w zamian za rozsądne (uwzględniające uprawnienia właściciela nieruchomości sąsiedniej) ustępstwa przedsiębiorstwa. Daleki jestem od twierdzenia, czy jest to kwota obiektywnie właściwa. Prawdopodobnie chodzi o kwotę odpowiednią, zdaniem jakiegoś decydenta – jeżeli nawet merytorycznie jest ona przyzwoita, to komuś może zależeć na Państwa szybkim ustępstwie (np. z uwagi na czas wykonania przebudowy, wymagany przy rozliczeniu dotacji lub innego wsparcia zewnętrznego). Być może nawet owa kwota ma „podbudowę” w jakiejś ekspertyzie; niestety, na rynku usług specjalistycznych dość częste jest uwzględnianie życzeń zamawiającego (zgodnie z regułą: „nie kąsa się ręki, która karmi”) – jeżeli operat szacunkowy zamawia korzystające z cudzych gruntów przedsiębiorstwo, to nietrudno się domyśleć, czego oczekuje zamawiający.

Gdyby nawet funkcjonowały „urzędowe” stawki wynagrodzenia za korzystanie z cudzych gruntów, to i tak wypadałoby rozważyć kolejne aspekty. Jednym z nich jest sposób uiszczania wynagrodzenia. Jednorazowa płatność jest wygodna dla zobowiązanego („święty spokój po dokonaniu przelewu całego wynagrodzenia”) oraz może się wydawać atrakcyjna dla uprawnionego („konkretny grosz” można „konkretnie wydać”). Jednakże to na właścicielu nieruchomości spoczywa prawny obowiązek płacenia podatków (np. podatku rolnego lub podatku od nieruchomości) – przez wiele lat realny dochód (zapewne opodatkowany) okazuje się coraz niższy (a przecież nawet podatek od przyjętego wynagrodzenia nie byłby częściowo zwracany w takich sytuacjach). Poza tym przyjęcie jednorazowego wynagrodzenia należałoby zakomunikować (w dający się udowodnić sposób) nabywcy nieruchomości (zwłaszcza kupującemu). Zatajenie tak ważnej okoliczności może nawet spowodować poważny spór z zakresu prawa cywilnego (np. żądanie zwrotu części ceny), a ponadto w grę mogłaby wchodzić odpowiedzialność karna za wyłudzenie.

Wolno umówić się co do jednorazowego wynagrodzenia – jednak warto czynić to świadomie. Przydaje się także ujawnienie służebności (np. służebności przesyłu) w księdze wieczystej (zwłaszcza w dziale III księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości obciążonej). Niestety, wpis służebności do ksiąg wieczystych jest fakultatywny (na dobrowolny wniosek właściciela nieruchomości obciążonej lub na wniosek uprawnionego do wykonywania służebności). Jeżeli służebności nie ujawniono w księdze wieczystej, to dość często dochodzi do zatajenia informacji o jej ustanowieniu, nawet w negocjacjach związanych z przeniesieniem własności na nabywcę (np. na kupującego); chyba przynajmniej równie często zataja się przyjęcie jednorazowego wynagrodzenia. To sprzyja sporom (np. z zakresu rękojmi za sprzedaną nieruchomość).

Służebność jest uprawniony ustanowić właściciel nieruchomości obciążanej – niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.); ewentualnie do ustanowienia służebności może dojść na drodze sądowej – przepisy o służebności przesyłu upoważniają do żądania tego również właściciela gruntu, na którym znajdują się lub mogą się znaleźć cudze urządzenia (np. instalacje). Jeżeli odnośne urządzenia (słupy, okablowanie…) znajdują się na tejże nieruchomości przynajmniej 30 lat, to doszło do zasiedzenia służebności, z uwagi na (aktualnie mającemu odpowiednie zastosowanie do tej sytuacji) art. 292 K.c. („Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.”). W takim przypadku właściciel rzeczonych urządzeń energetycznych byłby uprawniony wystąpić na drogę sądową z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia służebności.

Ważne sprawy należy załatwiać na piśmie. Pisma zaś trzeba składać za pokwitowaniem ich przyjęcia (np. przez sekretariat instytucji) lub wysyłać listami poleconymi (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Państwa stanowisko – wyrażone przynajmniej w wyżej wspomnianym zawezwaniu do próby ugodowej – powinno zawierać propozycję ugody. Powinni Państwo rozważyć co najmniej następujące zagadnienia: sposób prowadzenia instalacji przez Państwa grunt (być może zamiana linii napowietrznej na podziemną), umiejscowienie tejże linii (zapewne w sposób uwzględniający także uprawnienia właściciela / współwłaścicieli nieruchomości sąsiedniej), odszkodowanie (za zmniejszenie użyteczności nieruchomości oraz za ewentualne inne szkody), sposób płacenia wynagrodzenia za korzystanie z Państwa nieruchomości (jednorazowo albo cyklicznie), refundacja części podatków i opłat, uiszczanie taksy notarialnej oraz opłat sądowych, ujawnienie służebności w księdze wieczystej.

Zdaję sobie sprawę z tego, że chodzi o wiele zagadnień, które na dodatek wymagają odpowiednio dużej aktywności – podobnie jest w sporach cywilnych (zwłaszcza art. 230 K.p.c.), w których ponadto bardzo duże znaczenie ma wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Zawezwanie do próby ugodowej – z sensowną propozycją ugodową – powinno zwiększyć szanse na zawarcie ugody. Przynajmniej takie zawezwanie (w tym roku skierowane do sądu) zwiększy Państwa szanse na uzyskanie za nieco dłuższy okres odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu – faktycznie za korzystanie z niego bez tytułu prawnego (art. 224 i następne K.c.). Skoro ustawodawca w ciągu 2018 r.* skrócił (zawarty w art. 118 K.c.) dłuższy ogólny okres przedawnienia (z 10 do 6 lat), to tym ważniejsze może okazać się uniknięcie przedawnienia za kolejny rok – także z uwagi na potrzebę wzmacniania Państwa „pozycji negocjacyjnej”. Niestety, przedsiębiorcy (np. branży energetycznej i telekomunikacyjnej) często liczą na odgórne decyzje organów administracji publicznej, które są władne upoważnić takowego przedsiębiorcę do prowadzenia prac na cudzym gruncie lub w cudzym budynku (co dotyczy zwłaszcza instalacji telekomunikacyjnych, szczególnie w budynkach wielorodzinnych). Jasne stawianie przez Państwa sprawy – ale z unikaniem jawnych odmów – powinno ułatwić uniknięcie uzyskania przez owo przedsiębiorstwo administracyjnej zgody na przeprowadzenie prac wbrew Państwa woli). Niejako na marginesie proponuję zorientować się, czy podejmowane są przez to przedsiębiorstwo jakieś próby uzyskania administracyjnej zgody na przeprowadzenie prac mimo braku Państwa zgody; chodzi głównie o starostwo (w tym o „nadzór budowlany”).

* Opis sprawy z listopada 2018 r.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością przesyłu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »