Ochrona uprawnień właściciela a służebność przesyłu

Część dotyczących opisanej sytuacji zagadnień można uznać za pewną, zaś część za dyskusyjną lub dyskusji podlegającą. Jakość przepisów z zakresu nieruchomości (w tym co do służebności) jest niska, powinny być szanowane uprawnienia właścicieli gruntów oraz właścicieli znajdujących się na nieruchomościach instalacji, przerwanie biegu przedawnienia przed końcem tego roku leży w Pańskim interesie (także z uwagi na skrócenie ogólnych terminów przedawnienia roszczeń). W znacznym stopniu sytuacja z zakresu używania cudzych gruntów (także na podstawie służebności) przypomina „wolnoamerykankę” – to stanowi znaczne utrudnienie dla osób zainteresowanych, w związku z tym niezbędna jest rozwaga i ostrożność (w tym przy składaniu podpisu).

Rekomenduję rozważenie i podjęcie niezwłocznie decyzji o wystąpieniu (do sądu rejonowego, właściwego dla wzywanego) z zawezwaniem do próby ugodowej – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) w związku z artykułami: 917 i 918 Kodeksu cywilnego (K.c.). Chodzi o to, że zawezwanie do próby ugodowej przerwie bieg przedawnienia (z uwagi na art. 123 K.c.) i być może ułatwi negocjacje z przedsiębiorstwem. Na ogół opłaty związane z takimi sytuacjami są rozliczane rocznie, więc przerwanie biegu przedawnienia zapobiegnie przedawnieniu roszczeń za kolejny rok; zgłoszenie zarzutu przedawnienia (art. 117 K.c.) to poważny problem.

Już weszła w życie ustawa z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, na mocy której (między innymi) zmieniono art. 118 K.c. („Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.”). Dłuższy z ogólnych terminów przedawnienia roszczeń skrócono o 4 lata; gdyby Pan wystąpił odpowiednio wcześniej na drogę prawną (np. z zawezwaniem do próby ugodowej przed sądem rejonowym), to miałby Pan szansę uzyskać roszczenia za dłuższy okres – z uwagi na art. 8 ustawy nowelizującej („Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem art. 4 pkt 2-4, które wchodzą w życie po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia.”)*. Zawezwanie do próby ugodowej przerwie bieg przedawnienia (z uwagi na art. 123 K.c.) i być może ułatwi negocjacje z przedsiębiorstwem.

Spółka (a więc przedsiębiorstwo) jest właścicielem swych urządzeń (w tym odnośnej „rury”), które znajdują się na Pańskiej nieruchomości (art. 46 K.c.). Pod ochroną prawa znajduje się zarówno własność nieruchomości, jak i własność cudzych urządzeń. Proszę zwrócić uwagę na ustawowe określenie własności – to jest na brzmienie artykułu 140 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.” Trudno mówić o tym, jakoby właściciel instalacji był uprawniony do czegokolwiek Pana zobowiązać. Chodzi głównie o powstrzymywanie się od ingerencji w cudzą własność; w starożytnym Rzymie określano to non facere (to jest nieczynienie) – w artykule 140 K.c. użyto sformułowania z wyłączeniem innych osób. Poza tym (skoro cudza instalacja znalazła się w nabytej przez Pana nieruchomości), to Pańskie powinne zachowanie określa się po łacinie jako pati (czyli znoszenie). Z naruszeniem własności mogą wiązać się roszczenia – głównie przewidziane w art. 222 K.c.; niekiedy trzeba się liczyć także z inną odpowiedzialnością – często odszkodowawczą (np. przewidzianą w art. 415 i następnych K.c.), ale (w szczególnie poważnych sytuacjach) może w grę wchodzić nawet odpowiedzialność karna (np. w przypadku sprowadzenia niebezpieczeństwa publicznego). Jak widać, w mniejszym stopniu chodzi o narzucanie czegoś właścicielom nieruchomości przez właścicieli urządzeń, zaś bardziej o powstrzymywanie się od ingerencji – przejawem takiego powstrzymywania się może być racjonalne korzystanie z gruntu (np. unikanie sadzenia roślin o silnych korzeniach).

Gdyby nawet przepisy dotyczące tego rodzaju sytuacji były lepsze niż są, to i tak sam kontekst sytuacyjny byłby potencjalnie sporny (a przynajmniej konfliktowy). Plan zagospodarowania przestrzennego (a niekiedy również „studium planistyczne”), przepisy Prawa budowlanego to typowe przykładu ograniczeń w korzystaniu z własności nieruchomości (a przecież już w art. 140 K.c. wskazano kryteria ograniczenia własności). Najczęściej niewykonalne jest zabudowanie całej działki – do wyjątków należą tak zwane plomby w już istniejącej zabudowie ciągłej, ale i w takich przypadkach pozostaje jakiś kawałek „podwórka” bez zabudowy (np. na miejsca postojowe lub na wiatę śmietnikową). Dobry architekt, a często także ktoś spoza branży budowlanej (ale z twórczym podejściem) potrafi zaproponować rozwiązania oryginalne i zarazem funkcjonalne; zapoznanie się z dobrymi projektami może ułatwić samodzielne opracowanie dobrych założeń zagospodarowania gruntu.

Ma Pan sporo atutów i warto z nich korzystać. Jednym z podstawowych są roszczenia za tak zwane bezumowne korzystanie z gruntu (art. 224 i następne K.c.) – dokładnie chodzi o korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego do niej. Jeżeli przed końcem 2018 r. zostanie przerwany bieg przedawnienia (np. przez wytoczenie powództwa lub przez zawezwanie do próby ugodowej), to tym znaczniejsze będą Pańskie atuty – w tym dotyczące ewentualnych Pańskich ustępstw w przypadku zawarcia ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.). Pan dysponuje tytułem prawnym do gruntu (i to najsilniejszym), zaś spółka nie. Oni korzystają z Pańskiej nieruchomości w ramach posiadania służebności (art. 352 K.c.); także posiadanie służebności znajduje się pod ochroną prawa przed bezprawnym naruszeniem posiadania (art. 342 i następne K.c.). Zbyt mało lat minęło (od rozpoczęcia przez nich korzystania z tejże nieruchomości), by można było zasadnie twierdzić, jakoby doszło do zasiedzenia służebności (art. 292 K.c.); do zasiedzenia służebności odpowiednie zastosowanie mają przepisy o zasiedzeniu (art. 172 i następne K.c.) – zaś do zasiedzenia niezbędny jest okres lat 30. Zasiedzeniem może skutkować posiadanie samoistne, zaś zasiedzeniem służebności może zakończyć się posiadanie zależne (szczególnie o cechach wskazanych w art. 352 K.c.); ustawowe określenie posiadania (samoistnego i zależnego) zawarto w art. 336 K.c. Skoro chodzi o należącą do przedsiębiorstwa instalację (art. 49 K.c.), to właściwym rodzajem służebności (art. 285 i następne K.c.) jest aktualnie służebność przesyłu (art. 305¹ i następne K.c.). W tych przepisach przewidziano, że także właściciel nieruchomości jest uprawniony zażądać ustanowienia służebności przesyłu na drodze sądowej – regułą dla ustanowienia służebności jest złożenie oświadczenia (w formie aktu notarialnego) przez właściciela nieruchomości obciążonej. Ponadto bliska instalacja może skutkować krótkim przyłączem.

Ważne sprawy dobrze jest załatwiać na piśmie. Pisma zaś należy składać za pokwitowaniem ich przyjęcia (np. przez sekretariat owej spółki lub sądowe biuro podawcze) albo wysyłać listami poleconymi (i to z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Pańskie stanowisko, wyrażone np. w wyżej wspomnianym zawezwaniu do próby ugodowej, powinno zawierać propozycję ugody; pozew zaś powinien akcentować zasadne żądania (roszczenia). Pan określi treść swej propozycji. Proponuję rozważenie co najmniej następujących zagadnień: wysokość wynagrodzenia (na przyszłość) oraz wysokość odszkodowania za tak zwane bezumowne korzystanie z gruntu, ewentualna zmiana sposobu prowadzenia instalacji przez Pański grunt (gdyby to było potrzebne), odszkodowanie (za zmniejszenie użyteczności nieruchomości oraz za ewentualne inne szkody), sposób płacenia wynagrodzenia za korzystanie z Państwa nieruchomości (jednorazowo albo cyklicznie), refundacja części podatków i opłat, uiszczanie taksy notarialnej (w przypadku ustanowienia służebności przesyłu przez Pana) i opłat sądowych, ujawnienie służebności w księdze wieczystej. Ryzykownie byłoby od razu rezygnować z roszczeń finansowych, ale można by zadeklarować gotowość ustępstw – w zamian za odpowiednie ustępstwa spółki (np. umożliwienie zamontowania przyłącza w dogodnym dla Pana miejscu). Oczywistością wydaje się potrzeba ujawnienia służebności (po jej ustanowieniu) w księdze wieczystej; to ułatwia unikanie nieporozumień – szczególnie w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (niekiedy występują roszczenia z zakresu rękojmi, a nawet obwinianie o oszustwo). Całą masę zagadnień ustawodawca pozostawił bez uregulowania – na ogół pamięta się o braku odgórnych („urzędowych”) stawek opłat za korzystanie z cudzych gruntów, ale „temat jest szerszy”.

Brak odpowiednio dokładnych regulacji prawnych często jest traktowany jako okazja do „zbywania” właścicieli nieruchomości przez właścicieli instalacji, którzy także w ten sposób dążą do maksymalizacji swego zysku. Pańskie konsekwentne oraz odpowiednio aktywne działanie w związku z zaistniałą sytuacją powinno ułatwić ochronę Pańskich uprawnień.

* Opis sprawy z listopada 2018 r.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼