Kategoria: Służebność osobista

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Określenie zakresu powinności wobec byłej właścicielki nieruchomości

Janusz Polanowski • Opublikowane: 15-07-2016

W ubiegłym roku kupiliśmy nieruchomość ze starszą panią, która ma wpisane tak zwane „dożywocie” (jego zapis przesyłam w załączniku). Kiedyś ta nieruchomość należała do niej i jej męża, jej mąż już nie żyje. Problem polega na tym, że owa pani sprawia spore problemy. Dom jest w trakcie remontu, wszystkie media są przepisane na mnie i wszystkie koszty eksploatacji ponoszę ja. Dałem tej pani prywatną łazienkę, osobny pokój i osobną kuchnię, choć wydaje mi się, że nie muszę tego robić zgodnie z treścią aktu notarialnego. Proszę o wyjaśnienie: co mam rozumieć przez pojęcie pokój z kuchnią, czy jest to jedno pomieszczenie, czy muszę udostępnić dwa oddzielne? I czy łazienkę mogę tej pani tylko udostępnić do korzystania, czy tylko ona ma mieć do niej prawo?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata
Otrzymałam bardzo precyzyjną, fachowo przygotowaną poradę prawną. 
Anna, księgowa, 56 lat
Profesjonalna porada
Maria
Pierwszy kontakt jakiś czas temu, a teraz był kolejny kontakt i porada równie profesjonalna.
Zdzisław, 42 lata, technik mechanik

Lektura załączonego przez Pana fragmentu wypisu aktu notarialnego skłania do wniosku, że i tak dobrze się stało, że nabył Pan nieruchomość formalnie obciążoną służebnością osobistą, a nie prawem dożywocia (opartego na umowie dożywocia). Wprawdzie druga część odnośnego akapitu zawiera treść zbliżoną do cech umowy dożywocia – art. 908 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.) – jednak formalnie nabyta przez Pana nieruchomość została obciążona służebnością osobistą (art. 296 i następne K.c.). Służebność osobista na rzecz osoby już zmarłej może zostać wykreślona z księgi wieczystej – jeśli się o to zawnioskuje, dołączając odpis aktu zgonu. Odnośna księga wieczysta zawiera informację o służebności osobistej.

Wypis aktu notarialnego oraz treść wskazanej w nim księgi wieczystej wskazują jednoznacznie, że ustanowiono oraz wpisano służebność osobistą (art. 296 K.c.), a nie prawo dożywocia wynikające z umowy dożywocia (art. 908 i następne K.c.).

Odnośny skan zawiera wskazanie numeru księgi wieczystej. To skłoniło mnie do zapoznania się z treścią tejże księgi wieczystej. Pan skoncentrował się na zagadnieniu uprawnień starszej pani, ale Panu może przydać nieco szersze ujęcie zagadnienia.

Pan napisał, cytuję: „kupiliśmy nieruchomość”. Naprawdę daleki jestem od kwestionowania Pańskich słów, ale w dziale II odnośnej księgi wieczystej wpisana jest jako właścicielka kobieta, o Panu ani słowa. Nie wiem, kto ponosił koszty ekonomiczne kupienia odnośnej nieruchomości (art. 46 K.c.), ale dział II owej księgi wieczystej wskazuje, że Pan nie jest uprawniony do podejmowania decyzji co do tejże nieruchomości – zwłaszcza bez upoważnienia właścicielki; to wynika jednoznacznie z ustawowego określenia własności, czyli z art. 140 K.c., który stanowi: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Skoro już ujawnił się konflikt z ową Panią (byłą właścicielką odnośnej nieruchomości), to proponuję podejmować działania roztropne. Jeżeli Pan, nie będąc właścicielem tejże nieruchomości, chce podejmować decyzje co do owej nieruchomości (w tym dotyczące relacji ze starszą panią), to proponuję uzyskać pełnomocnictwo (art. 98 i następne K.c.). Obca jest mi wola ingerowania w Pańskie relacje z właścicielką nieruchomości, ale w relacjach ze starszą panią należy dbać o zgodność z prawem, w tym o możność udowodnienia, że został Pan upoważniony przez właścicielkę do zajmowania się nieruchomością.

Przyjrzyjmy się treści wpisu w dziale III rzeczonej księgi wieczystej: „nieodpłatna i dożywotnia służebność osobista polegająca na prawie zamieszkiwania w budynku w jednym pokoju z kuchnią i korzystania z łazienki od strony wschodniej, korzystania ze wszystkich zabudowań gospodarczych oraz całej działki siedliskowej. Zobowiązują się zapewnić im dostarczenie światła i opału, pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić im własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”. Zaskakiwać może taka charakterystyka służebności osobistej – szczególnie ostatni fragment (dotyczący świadczeń osobistych). Zestawmy to z brzmieniem artykułu 908 § 1 K.c.: „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

W treści przedmiotowego aktu notarialnego połączono aspekty właściwe służebności osobistej (art. 296 i następne K.c.) oraz umowie dożywocia (art. 908 i następne K.c.). Szkoda że przed kupieniem odnośnej nieruchomości nie zastanowili się Państwo nad znaczeniem wpisu w księdze wieczystej lub nie skonsultowali się z prawnikiem w tej sprawie. Starsza pani jest uprawniona korzystać – choć jako posiadacz zależny, a nie jako posiadacz samoistny (art. 336 K.c.) – z „całej działki siedliskowej”. Właścicielka nabyła nieruchomość z odnośnym ograniczonym prawem rzeczowym i w tym zakresie prawo własności jest ograniczone. Kontrowersje może budzić zakres uprawnień starszej pani poza samym korzystaniem z odnośnej nieruchomości (w tym z tegoż domu). Być może na tym tle nawet dojdzie między właścicielką a zbywcą do sporu prawnego (niewykluczone, że nawet na drodze sądowej), ale to zagadnienie jest poza zakresem zadanego przez Pana pytania (więc tylko sygnalizuję ewentualny problem i wyrażam nadzieję, że obędzie się bez poważnych sporów).

W prawie (zarówno w nauce prawa, jak i w praktyce stosowania prawa) dominuje stanowisko, że kluczowe i pierwszorzędne znaczenie ma gramatyczna (zwana też językową) metoda wykładni prawa. To dotyczy zarówno aktów normatywnych (i zawartych w nich przepisów prawnych), jak również oświadczeń woli.

Prawo dotyczy przede wszystkim sfery powinnościowej, a nie sfery przymusu (choć niespełnienie obowiązku prawnego może skutkować przymuszeniem, np. w drodze egzekucji sądowej). Pan napisał (między innymi) – cytuję: „wydaje mi się, że nie muszę tego robić zgodnie z treścią aktu notarialnego”. Odnosząc się do zacytowanych słów, trzeba wskazać na dwa „momenty”. Pierwszym jest to, że Pan – jako inna osoba (w rozumieniu art. 140 K.c.) – nie ma (w związku z odnośną nieruchomością) żadnego obowiązku prawnego wobec starszej pani, bo Pan (w świetle rzeczonej księgi wieczystej) nie jest właścicielem tejże nieruchomości. Za to określone obowiązki wobec staruszki spoczywają na każdorazowym właścicielu nieruchomości obciążonej. To jest oczywiste w świetle przepisów o służebnościach (art. 285 i następne K.c.) oraz z uwagi na ustawowe określenie własności (art. 140 K.c.). Nabycie obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym (art. 244 i następne K.c.) – a wszystkie służebności zaliczają się do ograniczonych praw rzeczowych – nieruchomości oznacza, że nabywca nabywa własność, która jest ograniczona; ograniczona nie tylko z uwagi na rodzaje kryteriów wskazanych w art. 140 K.c., ale także przez wzgląd na określone prawo rzeczowe. Tak zdecydował ustawodawca i każdy na polskim terytorium jest zobowiązany przestrzegać prawa.

Określenie „jeden z pokój z kuchnią” niewątpliwie oznacza dwa pomieszczenia: pokój oraz kuchnię; reguły języka polskiego nie pozostawiają tu żadnej wątpliwości, a język naturalny (etniczny) stanowi bazę dla wyrażeń prawnych i prawniczych. Korzystanie z łazienki może być różnie rozumiane – niekoniecznie chodzi o łazienkę do wyłącznego używania przez starszą panią. Rozsądna wykładnia – a zdrowy rozsądek przydaje się, także w wykładni prawa oraz oświadczeń woli – sformułowania „od strony południowej” skłania do wniosku, że szczególnie chodzi o umiejscowienie pokoju oraz kuchni (bo takie pomieszczenia mają szczególnie duże znaczenie w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych), ale nie można zupełnie wykluczyć, że od strony południowej miałaby znajdować się także łazienka (zwłaszcza wyposażona w okno).

Ścieśniająca (zawężająca) wykładnia, której przejawy Pan przedstawił, mogłaby – zwłaszcza w wersji skrajnej – prowadzić do wniosku, że za „pokój z kuchnią i łazienką” mogłaby być uznana jakaś pakamera (z oknem), w której zmieściłyby się: prycza, umywalka (zlewozmywak) oraz „kącik sanitarny”.

Właścicielka kupiła nieruchomość, do której własność jest ograniczona wcześniej ustanowionym ograniczonym prawem rzeczowym – treść tego prawa nie pozostawia żadnej poważnej wątpliwości w zakresie samego korzystania z nieruchomości obciążonej (zwłaszcza z „działki siedliskowej”), w tym z odnośnego domu. Sam język polski nie pozostawia w tym zakresie wątpliwości. Ponadto w korzystaniu z własności oraz w korzystaniu z ograniczonych praw rzeczowych trzeba brać pod uwagę określone inne ograniczenia – zwłaszcza oparte na przepisach rangi ustawowej oraz na zasadach współżycia społecznego. Szczególnie zasady współżycia społecznego (wprost wskazane w art. 140 K.c. oraz w art. 287 K.c.) wskazują na potrzebę unikania zachowań nagannych, a taką byłaby próba wpakowania staruszki do jakiejś pakamery. Była właścicielka (czyli uprawniona z tytułu odnośnego ograniczonego prawa rzeczowego) nie po to zastrzegła sobie – bo na tym polega praktyka (niezależnie od treści dokumentów) – ograniczone prawo rzeczowe, by nią poniewierano.

Zdaję sobie sprawę z tego, że Pan mógł liczyć na inną wykładnię. Moim obowiązkiem jest przedstawiać informacje o prawie oraz o dominujących sposobach jego wykładni. W ramach wywiązywania się ze swych obowiązków – co ma na celu unikanie ryzyka przez właścicielkę nieruchomości – proponuję wziąć pod uwagę także dochodzące z władz centralnych (w tym z Ministerstwa Sprawiedliwości) tendencje w zakresie ochrony tak zwanych zwykłych obywateli, szczególnie osób bezbronnych (a staruszkę mieszkającą w domu kupionym przez obcych ludzi łatwo można ukazać jako osobę bezbronną). Ograniczanie (zwłaszcza bezprawne) możliwości korzystania z „działki siedliskowej” przez staruszkę może skutkować sporem prawnym. W zakresie samego gruntu może to być niewielki problem, ale spór o mieszkanie może być bardzo poważny.

Proszę zastanowić się nad tym, czy w danym domu jest jedno mieszkanie (w sensie funkcjonalnym), czy też mieszkań więcej – w sytuacji spornej optymalnym rozwiązaniem mogłyby być odrębne nieruchomości lokalowe (ale z wyodrębnieniem nieruchomości lokalowych wiążą się koszty). Także teraz omawiane aspekty – z uwagi na dbałość o interes prawny właścicielki nieruchomości – przemawiają za tym, by staruszka miała do dyspozycji odrębne mieszkanie (w sensie funkcjonalnym), składające się przynajmniej z pokoju oraz kuchni (ale łazienki także nie można wykluczyć).

Gdyby doszło do przejawów przemocy wobec domownika (i z tej perspektywy ważne może być wydzielenie odrębnych mieszkań, w aspekcie funkcjonalnym), to ofiara przemocy w rodzinie (określonej ustawowo w art. 2 ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie) jest uprawniona (na podstawie art. 11a tejże ustawy) zawnioskować do sądu cywilnego – działającego w trybie Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – by sprawca przemocy w rodzinie został zobowiązany do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania. Przepisy ustawowe (zwłaszcza zawarte w K.p.c. oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów…) pozwalają wyeksmitować sprawcę przemocy w rodzinie bez większych problemów. Ponadto proszę brać pod uwagę przepisy Kodeksu karnego (K.k.), zwłaszcza artykuły: 207 K.k. (z uwagi na ten artykuł szczególnie duże znaczenie mogą mieć odrębne mieszkania, przynajmniej w aspekcie funkcjonalnym) oraz 191 K.k. (stosunkowo niedawno zaczął obowiązywać zawarty w nim paragraf szczególnie dotyczący istotnego utrudniania korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego).

Daleki jestem od idealizowania lokatorów (czyli osób mieszkających w cudzych mieszkaniach). Czasami problemy (i to poważne) wiążą się z zachowaniem lokatorów, w tym uprawnionych do korzystania z cudzego domu albo mieszkania na podstawie służebności (nie tylko służebności mieszkania). Sytuacja może niekiedy przemawiać za zniesieniem służebności (art. 294 K.c. – w przypadku służebności osobistych: także art. 297 K.c.). Jednakże proszę zwrócić uwagę na to, że regułą jest znoszenie służebności odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Z uwagi na powyższe proponuję rozważyć zawarcie przez właścicielkę ze starszą panią ugody (art. 917 oraz art. 918 K.c.). Gdyby starsza pani się zgodziła, to być może udałoby się zmienić treść odnośnego ograniczonego prawa rzeczowego – proszę pamiętać o potrzebie zachowania formy aktu notarialnego. Moim zdaniem, zwłaszcza dla mnie zaskakująca druga część uprawnień staruszki (a więc także obowiązków właścicielki) przemawia za unikaniem poważnych sytuacji konfliktowych; być może w taki sposób, np. przy pomocy doświadczonego mediatora, udałoby się zawrzeć ugodę, w której staruszka zrezygnowałaby ze szczególnie niedogodnych dla właścicielki uprawnień. W zamian zapewne należałoby umożliwić starszej pani spokojne i godne korzystanie z odpowiedniego mieszkania.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »