Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Prawa w nieruchomości

Eliza Rumowska • Opublikowane: 17-06-2015

Sprzedałem siostrzeńcowi dom. Mieszkam tam, mając dożywotnią służebność piętra domu i części ogrodu. Co mi wolno robić, a czego nie?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Niniejsza porada zostaje udzielona wyłącznie w oparciu o przepisy prawa cywilnego bez przedłożenia kluczowego dokumentu, jakim jest umowa zawarta z nowym współwłaścicielem, w której także uregulowano służebność dożywocia. Umowa to w sposób kluczowy i wiążący ma prawo kształtować i regulować indywidualnie prawa i obowiązki stron, co będzie miało pierwszeństwo przed ogólnie obowiązującymi regulacjami, które przedstawiam w treści porady.

Jako dożywotnikowi uzyskującemu służebność mieszkania w oparciu o przepisy prawa może Pan:

„Art. 300. [Niezbywalność] Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania.

Art. 301. [Służebność mieszkania] § 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.

§ 2. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Art. 302. § 1. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

§ 2. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne”.

Przepisy, które dotyczą zwrotu, iż: „odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne”, zgodnie z poglądami doktryny znajdą w tym przypadku zastosowanie przepisy regulujące wprost użytkowanie przez osoby fizyczne: art. 267 § 1, art. 268, 269 Kodeksu cywilnego oraz przepisy ogólne o użytkowaniu: art. 258–260 [zob. szerzej E. Gniewek, (w:) System prawa prywatnego, t. 4, 2005, s. 443]. W myśl zastosowanego odpowiednio art. 260 uprawniony z tytułu służebności mieszkania obowiązany jest jedynie do dokonywania napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z mieszkania. O potrzebie innych napraw i nakładów mający służebność mieszkania ma tylko obowiązek powiadomienia właściciela nieruchomości obciążonej i zezwolenia mu na dokonanie odpowiednich robót. Ciężar ich wykonania spoczywa więc na właścicielu nieruchomości obciążonej. Z przytoczonej regulacji wynika, że przepis art. 260 zmienia w sposób istotny zasadę wynikającą z art. 289 § 1 k.c., z której wynika, że obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności obciąża właściciela nieruchomości władnącej (chyba że strony umówiły się inaczej), art. 260 nakłada bowiem obowiązek utrzymywania urządzeń na obie strony stosunku służebności mieszkania [A. Wąsiewicz, (w:) System prawa cywilnego, t. II, 1977, s. 721]. Do służebności mieszkania znajdzie nadto zastosowanie art. 268, który uprawnia mającego taką służebność do zakładania w zajmowanych pomieszczeniach bez uzyskania zgody właściciela nieruchomości obciążonej nowych urządzeń, w granicach takich jak najemca. Zgodnie z zastosowanym tu odpowiednio art. 684 mający służebność mieszkania może założyć w mieszkaniu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie właściciela nieruchomości obciążonej, osoba, której przysługuje służebność mieszkania, może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów. Natomiast zgodnie z zastosowanym odpowiednio art. 262 mający służebność mieszkania ma obowiązek zwrócić właścicielowi nieruchomości obciążonej mieszkanie w stanie zgodnym z zasadami prawidłowej gospodarki (por. A. Wąsiewicz, jw., s. 722). Należy jednak pamiętać o istotnych różnicach pomiędzy użytkowaniem a służebnością mieszkania, w szczególności że użytkownik może wykonywać swoje prawo przez osoby trzecie, natomiast podmiotowi służebności mieszkania takie uprawnienie nie przysługuje.

Ponadto Kodeksu cywilny stanowi:

„Art. 303. [Zamiana służebności na rentę] Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

Art. 304. [Niedopuszczalność zasiedzenia] Służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzeni..”

Pomocniczo także do tej służebności mają zastosowanie regulacje dotyczące klasycznych umów dożywocia:

„Art. 913. [Zmiana dożywocia na rentę; rozwiązanie umowy] § 1.

Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

§ 2. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.

Art. 914. [Skutki zbycia nieruchomości przez zobowiązanego] Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Art. 915. [Odpowiednie stosowanie] Przepisy dwóch artykułów poprzedzających stosuje się odpowiednio do umów, przez które nabywca nieruchomości zobowiązał się, w celu zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania, do obciążenia nieruchomości użytkowaniem z ograniczeniem jego wykonywania do części nieruchomości”.

Tak oto kształtuje się Pana zakres praw i obowiązków na gruncie Kodeksu cywilnego w kontekście ustanowionej służebności osobistej. Pragnę jednak podkreślić, iż umowa mogła ten zakres praw ukształtować odmiennie od powyższych regulacji i w takim przypadku pierwszeństwo mają postanowienia umowne, a nie przepisy.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »