Problem z przejęciem sieci wodociągowej i kanalizacyjnej przez MPWiK - część współwłaścicieli nie chce podpisać służebności

Czynność zwykłego zarządu rzeczą wspólną

W mojej ocenie, w niniejszej sprawie możemy mówić o czynności zwykłego zarządu, a nie o czynności przekraczającej zwykły zarząd, dlatego proponuję takie stanowisko podnieść przed sądem.

Zgodnie natomiast z treścią art. 201 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”.

Do czynności zwykłego zarządu orzecznictwo zaliczyło np.:

1. instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na gruncie będącym przedmiotem współwłasności (uchwała SN z 19.04.2002 r., III CZP 18/02, OSNC 2003, Nr 2, poz. 18 z glosą M. Uliasza, OSP 2003, Nr 7-8, poz. 94; por. też post. SN z 21.11.1980 r., III CRN 166/80, OSNCP 1981, Nr 6, poz. 111; wyrok NSA z 16.07.2010 r., II OSK 906/09, Legalis);
2. budowę podziemnej linii kablowej służącej zaopatrzeniu w energię na nieruchomości stanowiącej działkę drogową, będącą przedmiotem współwłasności (wyrok NSA z 19.06.2012 r., II OSK 511/11, Legalis);
3. budowę przyłącza gazu do budynku mieszkalnego na nieruchomości wspólnej, umożliwiającej współwłaścicielom korzystanie z innych nieruchomości (wyrok WSA w Warszawie z 02.04.2002 r., IV SA 3785/02, Legalis);
4. złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej (postanowienie SN z 24.11.2016 r., III CSK 394/15, Legalis).

Jak widać, ustawodawca nie wskazał expresiss verbis, które czynności stanowią czynność zwykłego zarządu, a które je przekraczają. Co do zasady także, orzecznictwo uznaje, iż budowa przyłączy, ustanowienie służebności, które zwiększają możliwości nieruchomości i wpływają na zwiększenie jej wartości, stanowią czynność zwykłego zarządu, a więc wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli.

Zgoda wszystkich współwłaścicieli

Jeżeli sprawa trafiła już do sądu, sąd zapewne będzie rozstrzygał niniejsze jako czynność przekraczającą zwykły zarząd, a więc wymagającą zgody wszystkich współwłaścicieli. W mojej ocenie już na etapie przedsądowym powinni Państwo iść w zaparte, iż ustanowienie niniejszej służebności zwiększa możliwości związane z nieruchomością i wymagana jest zgoda większości.

Obecnie natomiast, w przypadku już wszczęcia postępowania sądowego, muszą Państwo czekać na postanowienie sądu na wyrażenie zgody na niniejszą czynność. Jeżeli sąd działa opieszale, mogą Państwo złożyć wniosek o ponaglenie i podjęcie czynności w sprawie. Sąd winien bowiem działać niezwłocznie i w takim zakresie proszę złożyć wniosek o pilne podjęcie czynności w sprawie.

Orzeczenie na podstawie art. 199 K.c. – wydane w postępowaniu nieprocesowym po rozpoznaniu sprawy w kręgu wszystkich zainteresowanych w rozumieniu art. 510 K.p.c. oraz w obrębie faktów ilustrujących cel zamierzonej czynności, jak też interesy współwłaścicieli – wskazuje konkretne działanie, do którego daje tytuł, a ponadto określa faktyczne i prawne ramy tego działania [tak też: uzasadnienie uchwały SN z 03.04.1986 r., III CZP 5/86, OSNCP 1987, Nr 2-3, poz. 29 oraz uzasadnienie uchwały SN (7) z 08.11.1989 r., III CZP 68/89, OSNCP 1990, Nr 6, poz. 70]. Jeżeli bowiem sprawa jest już w sądzie, nie ma innej możliwości, aby pozasądowo zakończyć spór.

Opieszałość sądu

Jedyną możliwością w Państwa przypadku jest ponaglenie sądu i złożenie wniosku o szybkie podjęcie czynności w sprawie. Nawet nie mogą Państwo złożyć wniosku o zabezpieczenie – który co do zasady winien być rozstrzygany szybko – albowiem wniosek o zabezpieczenie wypełniałby Państwa roszczenie. Zatem na tym etapie jedyną możliwością jest oczekiwanie na zgodę sądu. Ewentualnie mogą Państwo spróbować przeforsować w MWiK, iż dokonanie niniejszej służebności stanowi czynność zwykłego zarządu, ale wobec zainicjowanego postępowania sądowego niniejsze staje się wątpliwe.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼