Indywidualne porady prawne
Autor: Katarzyna Bereda
Jesteśmy właścicielami terenu, na którym zostały wydzielone działki oraz cztery drogi wewnętrzne z odrębnymi KW. Zgodnie z MPZP są to tereny pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Działki budowlane sprzedajemy z udziałami w tych drogach za symboliczną kwotę. Kilka lat temu wybudowaliśmy sieć wodociągową, która jest położona w trzech drogach. Obecnie jesteśmy na etapie podpisywania umowy z MPWiK na przejęcie tej sieci oraz sieci kanalizacyjnej, którą chcemy wybudować. Jednak MPWiK postawił warunek – ustanowienie na rzecz przedsiębiorstwa służebności jeszcze przed podpisaniem umowy. Co do trzech działek drogowych dysponujemy notarialnymi zgodami współwłaścicieli na ustanowienie służebności na rzecz dostawców mediów. W przypadku czwartej działki drogowej mamy 70% zgód, a więc nie możemy ustanowić służebności na rzecz MPWiK. Z tego powodu przedsiębiorstwo nie chce podpisać umowy na odbiór od nas obu sieci: wodnej i planowanej kanalizacyjnej. Z kolei brak tej umowy powoduje, że MPWiK nie chce nam wystawić warunków technicznych na budowę sieci kanalizacyjnej i nie możemy rozpocząć tej inwestycji, a kilka rodzin na to czeka. Wielokrotnie prosiliśmy współudziałowców o podpisanie zgód na ustanowienie służebności, ale bezskutecznie. Została założona sprawa sądowa o sądowe ustanowienie zgód, ale postępowanie się przeciąga i nie wiemy, kiedy i jak się zakończy. Czy istnieje jakaś inna możliwość, aby uzyskać zgody opornych współwłaścicieli?
W mojej ocenie, w niniejszej sprawie możemy mówić o czynności zwykłego zarządu, a nie o czynności przekraczającej zwykły zarząd, dlatego proponuję takie stanowisko podnieść przed sądem.
Zgodnie natomiast z treścią art. 201 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”.
Do czynności zwykłego zarządu orzecznictwo zaliczyło np.:
Jak widać, ustawodawca nie wskazał expresiss verbis, które czynności stanowią czynność zwykłego zarządu, a które je przekraczają. Co do zasady także, orzecznictwo uznaje, iż budowa przyłączy, ustanowienie służebności, które zwiększają możliwości nieruchomości i wpływają na zwiększenie jej wartości, stanowią czynność zwykłego zarządu, a więc wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli.
Jeżeli sprawa trafiła już do sądu, sąd zapewne będzie rozstrzygał niniejsze jako czynność przekraczającą zwykły zarząd, a więc wymagającą zgody wszystkich współwłaścicieli. W mojej ocenie już na etapie przedsądowym powinni Państwo iść w zaparte, iż ustanowienie niniejszej służebności zwiększa możliwości związane z nieruchomością i wymagana jest zgoda większości.
Obecnie natomiast, w przypadku już wszczęcia postępowania sądowego, muszą Państwo czekać na postanowienie sądu na wyrażenie zgody na niniejszą czynność. Jeżeli sąd działa opieszale, mogą Państwo złożyć wniosek o ponaglenie i podjęcie czynności w sprawie. Sąd winien bowiem działać niezwłocznie i w takim zakresie proszę złożyć wniosek o pilne podjęcie czynności w sprawie.
Orzeczenie na podstawie art. 199 K.c. – wydane w postępowaniu nieprocesowym po rozpoznaniu sprawy w kręgu wszystkich zainteresowanych w rozumieniu art. 510 K.p.c. oraz w obrębie faktów ilustrujących cel zamierzonej czynności, jak też interesy współwłaścicieli – wskazuje konkretne działanie, do którego daje tytuł, a ponadto określa faktyczne i prawne ramy tego działania [tak też: uzasadnienie uchwały SN z 03.04.1986 r., III CZP 5/86, OSNCP 1987, Nr 2-3, poz. 29 oraz uzasadnienie uchwały SN (7) z 08.11.1989 r., III CZP 68/89, OSNCP 1990, Nr 6, poz. 70]. Jeżeli bowiem sprawa jest już w sądzie, nie ma innej możliwości, aby pozasądowo zakończyć spór.
Jedyną możliwością w Państwa przypadku jest ponaglenie sądu i złożenie wniosku o szybkie podjęcie czynności w sprawie. Nawet nie mogą Państwo złożyć wniosku o zabezpieczenie – który co do zasady winien być rozstrzygany szybko – albowiem wniosek o zabezpieczenie wypełniałby Państwa roszczenie. Zatem na tym etapie jedyną możliwością jest oczekiwanie na zgodę sądu. Ewentualnie mogą Państwo spróbować przeforsować w MWiK, iż dokonanie niniejszej służebności stanowi czynność zwykłego zarządu, ale wobec zainicjowanego postępowania sądowego niniejsze staje się wątpliwe.
Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼
Indywidualne porady prawne
Zapytaj prawnika