Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Realizowanie umowy dożywocia

Marek Gola • Opublikowane: 16-02-2015

Zastanawiamy się nad zakupem domu, który obecny właściciel otrzymał w zamian za dożywotnią opiekę (zapis w księdze wieczystej) nad babcią. Osoba ta jest w podeszłym wieku, schorowana i mieszka z właścicielem–wnukiem w jego domu, otoczona opieką. Czy przed zakupem domu możemy przenieść służebność na tę drugą nieruchomość sprzedającego? Jeśli nie, kto jest zobowiązany do realizowania umowy dożywocia wobec starszej pani?

Marek Gola

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedź wyczerpująca i fachowa.
Joanna
Szybko i rzeczowo. Niestety odpowiedź potwierdziła moje przypuszczenie że sprawa jest przegrana.
Marek, 38 lat
Dobre opinie i szybka wyczerpująca odpowiedź
Leszek, 58 lat, maszynista chłodniczy
Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego, zwanego dalej w skrócie K.c. Z treści Pani pytania wynika, iż jest Pan zainteresowana zakupem nieruchomości, na której ustanowione jest dożywocie.

Istotna z punktu widzenia Pani interesu jest treść art. 908 § 1 K.c., zgodnie z którym „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu. Prawo dożywocia jest niezbywalne. Wskazać nadto należy na treść art. 913 K.c., zgodnie z którym:

„Art. 913. § 1. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

§ 2. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie”.

Okoliczność, że dożywotnik może się utrzymać samodzielnie, nie uzasadnia zwolnienia nabywcy nieruchomości od świadczeń z umowy dożywocia, bowiem może być ono zastrzeżone także na rzecz osoby, która ma dostateczne źródło utrzymania.

W związku z powyższym należy zwrócić szczególną uwagę na art. 913 § 2 K.c., który stanowi, że w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, który jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę dożywocia. Możliwość taka zachodzi z uwagi na fakt, iż umowa dożywocia jest ona umową wzajemną. Rozwiązanie takiej umowy polega na tym, że nabywca nieruchomości zostaje zwolniony z obowiązku utrzymania dożywotnika – zbywcy, a własność nieruchomości przechodzi z powrotem na rzecz zbywcy.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 28 maja 1974 r., sygn. akt III CRN 118/73 (OSNCP 1974, Nr 5, poz. 93), wyraził pogląd, że orzeczenie uwzględniające roszczenie o rozwiązanie umowy o dożywocie z jednej strony przenosi własność nieruchomości z powrotem na dożywotnika, z drugiej zaś powoduje wygaśnięcie prawa dożywocia.

Treść prawa dożywocia, a więc zakres zobowiązania się nabywcy nieruchomości do dożywotniego utrzymania zbywcy lub bliskich mu osób, określa z reguły, i to w sposób bardzo szczegółowy, umowa dożywocia. W braku odpowiednich postanowień umownych nabywca nieruchomości zobowiązany jest do świadczeń określonych w art. 908 § 1.

„Z uregulowania zawartego w § 1 art. 913 wynika, że sąd »zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia«. Oznacza to, że decyzja co do tego, czy mają być zamienione na rentę wszystkie uprawnienia wynikające z prawa dożywocia, czy też tylko niektóre z nich nie należy – w razie sporu – do osoby żądającej zamiany, lecz do sądu, który przy rozstrzyganiu w tej sprawie zobowiązany jest uwzględniać interesy obu stron, w tym rodzaj świadczeń oraz tło i charakter nieporozumień. Wysokość renty powinna odpowiadać wartości uprawnień, w zamian których jest ona zasądzana” (S. Dmowski i in., Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom II, Warszawa 2007).

Jak wskazuje Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 6 lutego 1969 r., sygn. akt III CZP 130/68, „dożywotnia renta, zastępująca świadczenie należne z umowy dożywocia (art. 913 § 1 kc) powinna odpowiadać równowartości świadczeń zastrzeżonych w tej umowie. Jednakże wyjątkowo sąd, dokonując zamiany dożywocia na rentę, może uwzględnić ciężką sytuację majątkową osoby zobowiązanej do świadczeń dla dożywotnika, jak również okoliczność, że dożywotnik ma inne źródła dochodu”.

Istnieje zatem możliwość zmiany treści umowy dożywocia poprzez zasądzenie od dożywotnika renty na rzecz dającego w dożywocie. W mojej ocenie zasadnym jest złożenie wniosku o przedłożenie aktu notarialnego dożywocia z którego treści będzie wynikało jaki jest rzeczywiście zakres prawa dożywocia. Proszę nie mylić dożywocia ze służebnością osobistą. Z treści KW wynika, jakoby zakres dożywocia przewidywał zamieszkiwanie w domu, który chce Pani kupić. Wyraźnie przy tym wskazać należy, iż wcale tak nie musi być, albowiem szczegóły dożywocia określa za każdym razem umowa. Istnieje więc możliwość zmiany umowy np. na rentę za obopólną zgodą stron dożywocia.

Jak podkreśla się w literaturze, „ustawowo określony zakres świadczeń wyraźnie wskazuje na dążenie do zapewnienia dożywotnikowi środków utrzymania, jak też przesądza o konieczności pozostawania stron w bezpośredniej ze sobą styczności i bliskich stosunkach osobistych. Nabywca ma obowiązek osobistego spełniania świadczeń na rzecz dożywotnika, stąd też osobisty charakter świadczeń osoby zobowiązanej z tytułu umowy o dożywocie (dostarczenie wyżywienia, ubrania, światła, opału, a zwłaszcza mieszkania) wskazuje, że w przypadku, gdy osobą zobowiązaną byłby małżonek, zwłaszcza pozostający w ustroju wspólności majątkowej, byłoby rzeczą niemożliwą wykonywanie tych świadczeń bez współdziałania i zaangażowania środków należących do drugiego małżonka (A. Dyoniak, glosa do uchwały SN z 18 września 1989 r., III CZP 80/89, OSP 1990, z. 10, poz. 357). W zasadzie więc w sytuacji, gdy świadczenia będą spełniane ze środków pochodzących z majątku wspólnego, na ustanowienie dożywocia obciążony powinien uzyskać zgodę drugiego małżonka. Zgoda taka natomiast nie będzie konieczna, gdy świadczenia te będą spełniane z majątku osobistego nabywcy. W przypadku niewykonywania uprawnień z tytułu umowy dożywocia dożywotnik, obok uprawnień przyznanych mu w art. 913 i 914 k.c., może dochodzić na drodze sądowej świadczeń wymagalnych, jak też może żądać naprawienia szkody będącej następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania umowy dożywocia na zasadach ogólnych (art. 471 i n. k.c.)” (E. Niezbecka, Komentarz do art.908 Kodeksu cywilnego).

W przypadku śmierci zobowiązanego wygasa dożywocie. Prawo dożywocia jest niezbywalne. Nie ma zatem możliwości, by obowiązki przenieść na kogo innego.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Pozbawienie służebności mieszkania

W 2007 r. ustanowiłem służebność osobistą na rzecz mojej koleżanki w niewielkim domku na mojej działce. Obecnie ta osoba ma już swój dom, a co...

Nieruchomość z ustanowioną służebnością na rzecz teściów

Ojciec darował mi duże, czteropokojowe mieszkanie. Jak rozumiem, weszło ono do mojego majątku osobistego. W lokalu tym mieszkają moi teściowie....

Zakwaterowanie wbrew woli właściciela nieruchomości

Teściowa podarowała swojej córce, a mojej żonie, niewielki dom wraz z ustanowieniem służebności mieszkania na swoją rzecz. Teściowa zajmuje...

Śmierć właściciela nieruchomości

Moja żona była właścicielką nieruchomości, na której ustanowiła dożywotnią nieodpłatną służebność mieszkania dla swoich rodziców. Żona miesiąc...

Brat posiada służebność mieszkania - jak ją obejść?

Rodzice kilka lat temu przepisali mi dom w zamian za służebność dla siebie i dla mojego niepełnosprawnego brata. Tata zmarł 2 lata temu, mama...

Niewykonalność służebności

Mam mieszkanie, którego jestem właścicielem. Siostra ma zapisaną służebność w postaci pokoju. Obecnie przebywa za granicą i z pokoju tego...

Zakup mieszkania ze służebnością, czy to dobry pomysł?

Zastanawiam się nad kupnem mieszkania obciążonego służebnością osobistą na rzecz pewnej starszej osoby. Nie ukrywam, że osoba ta jest dość apodyktyczna,...

Mieszkanie przepisane w zamian za opiekę i brak możliwości opiekowania się osobą

Witam ciocia przepisała mi mieszkanie notarialnie w zamian za opiekę i od niedawna jestem tam zameldowany. Ciocia jest osobą samotną, teraz...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »