Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością przesyłu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Samodzielne obliczenie wartości gruntu

Janusz Polanowski • Opublikowane: 24-04-2015

Na mojej działce przedsiębiorstwo przesyłowe chce położyć gazociąg. Proponowana umowa służebności przesyłu zakłada śmieszną cenę. Wykonałem samodzielnie wycenę gruntu pod służebność, zakładając być może jej odrolnienie i sprzedaż pod budowy. Wyszło dużo więcej. Czy mogę jakoś walczyć o wyższą kwotę wynagrodzenia?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedź wyczerpująca i fachowa.
Joanna
Szybko i rzeczowo. Niestety odpowiedź potwierdziła moje przypuszczenie że sprawa jest przegrana.
Marek, 38 lat
Dobre opinie i szybka wyczerpująca odpowiedź
Leszek, 58 lat, maszynista chłodniczy
Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata

Każda służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym – art. 244 i następne Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Wynika z tego, że ustanawianie służebności powinno odbywać się w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.); chodzi o wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Ewentualnie służebność – nie tylko służebność drogi koniecznej (art. 145 K.c.) – może zostać ustanowiona przez sąd; osobie występującej na drogę sądową zależy na uzyskaniu zastępczego oświadczenia woli (art. 64 K.c.), zastępującego oświadczenie innego podmiotu (np. właściciela nieruchomości lub właściciela urządzeń, które umieszcza się na nieruchomości).

Jak widać, prawo nie przewiduje czegoś takiego jak „umowa o ustanowienie służebności”. Nie oznacza to zupełnej nielegalności czegoś takiego – zwłaszcza z uwagi na duże znaczenie zasady swobody umów (wysłowionej w artykule 3531 K.c.) – ale błędem byłoby zakładanie, jakoby zwykła forma pisemna wystarczała do ustanowienia jakiejkolwiek służebności, w tym służebności przesyłu. Forma pisemna może wystarczyć do potraktowania zgody właściciela nieruchomości jako oświadczenia zezwalającego na prowadzenie prac budowlanych – w Prawie budowlanym spore znaczenie ma możliwość wykazania się możliwością dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Forma pisemna ma także duże znaczenie dowodowe (np. art. 74 K.c.).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Gdy inwestor (zwłaszcza zgodnie z prawem) „wejdzie na grunt”, a zwłaszcza umieści na nieruchomości (w tym pod jej powierzchnią) swe urządzenia, to powstaje złożona relacja między dwoma właścicielami. Każdemu z nich przysługuje własność (określona ustawowo w artykule 140 K.c.) – jednemu odnośnie do nieruchomości (art. 46 K.c.), a drugiemu co do urządzeń (art. 49 K.c.). W takiej sytuacji pojawiają się nowe granice wykonywania prawa własności. W praktyce często (i to bez ustanowienia służebności) ograniczeniu podlega wykonywanie uprawnień właścicielskich przez właściciela nieruchomości. Również własność ma ograniczenia – część z nich wskazano w samym artykule 140 K.c.; naruszanie cudzej własności byłoby sprzeczne z ustawą oraz z zasadami współżycia społecznego. Co więcej, w jakimś stopniu można by powoływać się w takim stanie rzeczy na „prawo sąsiedzkie” (art. 144 K.c.), choć – zwłaszcza z perspektywy zewnętrznego obserwatora – chodzi o jedną nieruchomość gruntową (art. 46 K.c.). Wskazane przez Pana parametry pozwalają zakładać, że planowany gazociąg to spora inwestycja, a nie „jakaś rurka z gazem”, choć już sam rodzaj nośnika energii sprawia, że trzeba zachowywać dużą ostrożność w dokonywaniu czynności faktycznych. Im większa „przepustowość” gazociągu, tym większej ostrożności należy oczekiwać. Ewentualne uszkodzenie „jakiejś rurki z gazem kończy się „tylko” na stratach związanych z „ucieczką” gazu; to zaś może powodować odpowiedzialność odszkodowawczą – czy to w ramach deliktów cywilnych (art. 415 i następne K.c.), czy to w ramach odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 i następne K.c.). Jednakże w przypadku instalacji o dużej przepustowości może wchodzić w grę nawet odpowiedzialność karna – np. za sprowadzenie niebezpieczeństwa (zagrożenia) dla życia lub zdrowia ludzi. Już sama ewentualność zagrożenia karnego skłaniać może do oględnego wykonywania uprawnień właścicielskich przez właściciela nieruchomości.

W przypadku dużych inwestycji przesyłowych (nie tylko gazowniczych) pojawiają się wątpliwości, czy dobrym rozwiązaniem jest służebność, w tym służebność przesyłu. Czasami – z perspektywy samych przepisów prawa cywilnego – bardziej korzystne dla właściciela nieruchomości (zwłaszcza chętnego do realizowania sprytnego planu) może być bezumowne „wejście na grunt” przez inwestora oraz zbudowanie tam dużej i kosztownej instalacji. Jeżeli taki inwestor zachowuje się w sposób właściwy posiadaczowi samoistnemu (czyli ignoruje właściciela gruntu), to może wchodzić w grę roszczenie o wykupienie gruntu; roszczenie takie (przewidziane artykułem 231 K.c.) dotyczy sytuacji, gdy wartość (wzniesionej przez samoistnego posiadacza) budowli przekracza wartość gruntu. Różni inwestorzy mogą o tym wiedzieć i dlatego starają się o uzyskiwanie zgody (właściciela nieruchomości albo sądu) na wykonanie inwestycji – by przynajmniej zmniejszyć szanse właściciela nieruchomości na domaganie się wykupienia gruntu. Takie roszczenia dotyczą zazwyczaj dużych inwestycji (np. gazociągów przesyłowych), ponieważ „jakaś rurka” lub „jakiś kabelek” nie przewyższa swą wartością wartości nieruchomości, przez którą coś takiego przeprowadzono.

Obowiązujące od stosunkowo niedawna przepisy o służebności przesyłu (od art. 3051 do art. 3054 K.c.), praktycznie rzecz biorąc, swoiście doprecyzowują do związanych z inwestycjami przepisy o służebnościach gruntowych (art. 285 K.c.); co więcej, w artykule 3054 zawarto odesłanie do przepisów o służebnościach gruntowych. Bardzo ważne jest to, że przepisy prawne nie precyzują wartości wynagrodzenia za korzystanie z cudzego gruntu. Rzeczoznawcy majątkowi mają różne tabele, ale nie ma czegoś takiego jak „tabele urzędowe”, więc w sporach sądowych – dotyczących wartości wynagrodzenia – można spotkać się z różnymi opiniami biegłych; a wynagrodzenie biegłych jest spore (wyższe od cen wolnorynkowych za analogiczne usługi specjalistyczne). Trudno jest wypowiadać się na temat wysokości wynagrodzenia, zwłaszcza w sytuacji, gdy są szanse na zmianę wartości nieruchomości.

Pan może podjąć – np. na piśmie (w dający się udowodnić sposób) – negocjacje, także dotyczące wartości wynagrodzenia za (ewentualne) korzystanie z Pańskiej nieruchomości. Brak porozumienia może oznaczać prowadzeniem sprawy sądowej.

Proszę unikać podpisywania dokumentów bez dokładnego zapoznania się wcześniej z całością treści, którą obejmuje podpis i zaakceptowania takiej treści.

Z Kodeksu cywilnego:

„Art. 46

§ 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

§ 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy.

Art. 461

Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Art. 47

§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Art. 48

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Art. 49

§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

§ 2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.

Art. 64

Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.

Art. 140

W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Rozdział III

Służebność przesyłu

Art. 3051

Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).

Art. 3052

§ 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Art. 3053

§ 1. Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1.

§ 2. Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.

§ 3. Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.

Art. 3054

Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych”.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością przesyłu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Zgoda na służebność na rzecz dostawcy energii

Jestem właścicielem działki oraz współwłaścicielem drogi dojazdowej (służebność dla zakładu energetycznego). Staram się o przyłącze energii,...

Bezwartościowa działka a odszkodowanie za służebność przesyłu

Jestem właścicielem działki budowlanej. Od lat stoją przy niej słupy (też z transformatorem), co powoduje, że stała się bezwartościowa. Czy mogę...

Ograniczenie wykonywania prawa własności – grunty z rurociągiem

Przed 4 laty otrzymałem w spadku działkę. Od niedawna wiem, że początkiem lat 90-tych ubiegłego wieku, bez zgody jej właścicielki, poprzez działkę...

Linia napowietrzna przesyłu energii a roszczenia właściciela gruntu

Jestem właścicielką działki, w pobliżu której – dokładnie około 2 m – stoi słup średniego napięcia. Z niego ta linia napowietrzna...

W jaki sposób uzyskać odszkodowanie za słupy energetyczne i linie?

Na mojej działce znajduje się kilka słupów energetycznych i linia przesyłowa. Działkę posiadam od 10 lat, wcześniej należała do rodziców. Słupy są...

Wieczysta dzierżawa działki z urządzeniami elektroenergetycznymi

Nabyłem wieczystą dzierżawę działki, na której znajdują się urządzenia elektroenergetyczne należące do PGE. Część z nich pochodzi z lat 70.,...

Porozumienie w sprawie służebności przesyłu

Na mojej działce od 1988 r. istnieje linia wysokiego napięcia – choć bez mojej zgody (takie były czasy). Niedawno przedsiębiorstw przesyłowe poprosiło...

Wynagrodzenie za światłowód przechodzący przez działkę

Jaką kwotę mogę wynegocjować od inwestora, który chce przeprowadzić przez moją działkę światłowód w wykopie? Działka jest zlokalizowana...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »