Służebność mieszkania własnościowego

W opisanej sytuacji zalecałabym zarówno inną kolejność wykonywania czynności prawnych na tejże nieruchomości, jak również ich rodzaj.

Przede wszystkim zarówno obciążenie mieszkania, jak i jego zbycie warto dokonać jednym aktem notarialnym. Oznacza to, że przekazując córkom własność należy w tej samej umowie zawrzeć stosowne zapisy obciążające lokal. Jednak – o ile uzna to Pani za właściwe proponowałabym nie tyle dożywocie, co służebność osobistą mieszkania. Oto bowiem dożywocie jest służebnością skatalogowaną i uregulowaną w Kodeksie cywilnym. Przez dożywocie reguluje się nie tylko prawo do mieszkania, ale przede wszystkim także inne obowiązki wobec dożywotnika tzw. dochowanie go w godziwych warunkach (wikt, opieka itp. świadczenia). Mam wrażenie, że to powinni mu zapewnić jego synowie, a nie Pani córki. Dlatego w akcie notarialnym darowizny mieszkania, należy ustanowić służebność mieszkaniową nieodpłatną. Im bardziej zostanie ona opisana szczegółowo tym mniej konfliktów w praktyce z tego w przyszłości wyniknie. Ważne, aby uregulować z jakich izb i w jakim zakresie służebnik będzie korzystał. Ważne, aby opisać sposób ponoszenia kosztów mediów i ich rozliczenie.

W takiej umowie (podobnie jak w dożywociu) można ustanowić alternatywny przelicznik tzn. ile służebność jest warta i w razie niemożności jej świadczenia – przewidywać zapłatę takiego „ekwiwalentu”.

Warto też przewidzieć w umowie, kiedy i z jakich powodów oraz na czyj wniosek służebność ta może zostać zamieniona na miesięczny ekwiwalent. Tak oto K.c. reguluje dożywocie, natomiast powyższa służebność może być kształtowana w granicach prawa i zasad współżycia społecznego dość swobodnie.

Cytuję rozdział mówiący o dożywociu, by się Pani przekonała, że to nie jest to, co córkom powinno pozostać jako obowiązek wobec Pani męża, który nie jest ich ojcem:

DOŻYWOCIE

„Art. 908. § 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.

Art. 909.

Art. 910. § 1. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych.

§ 2. W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna.

Art. 911. Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu.

Art. 912. Prawo dożywocia jest niezbywalne.

Art. 913. § 1. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

§ 2. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.

Art. 914. Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Art. 915. Przepisy dwóch artykułów poprzedzających stosuje się odpowiednio do umów, przez które nabywca nieruchomości zobowiązał się, w celu zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania, do obciążenia nieruchomości użytkowaniem z ograniczeniem jego wykonywania do części nieruchomości.

Art. 916. § 1. Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy.

§ 2. Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej umowy.”

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼