Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością przesyłu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Służebność przesyłu i bezumowne korzystanie

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 31-10-2014

Mam grunty budowlane, które z powodu posadowionych na nich słupów i przebiegających nad nimi sieci elektrycznych są właściwie bezwartościowe? Jak ustanowić służebność przesyłu dla takich gruntów, czy starać się również o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z mojej własności? Kiedy dochodzi do zasiedzenia służebności przesyłu?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedź wyczerpująca i fachowa.
Joanna
Szybko i rzeczowo. Niestety odpowiedź potwierdziła moje przypuszczenie że sprawa jest przegrana.
Marek, 38 lat
Dobre opinie i szybka wyczerpująca odpowiedź
Leszek, 58 lat, maszynista chłodniczy
Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata

Co do zasady może Pan żądać odszkodowania za dotychczasowe bezumowne korzystanie z gruntu, także za linie nad działką oraz ustanowienia służebności.

Zacznę od odszkodowania

Przepisy art. 224 i n. Kodeksu cywilnego mają zastosowanie do stosunków bezumownych – gdy bez porozumienia zainteresowanych dojdzie do tego, że rzecz stanowiąca własność jednej osoby znajdzie się w posiadaniu innej osoby. Jeżeli osoba niebędąca właścicielem korzysta z nieruchomości na podstawie umowy, to wówczas wspomniane przepisy nie mają zastosowania. W takim wypadku o rozliczeniach decyduje treść umowy: bądź wyraźna, bądź dająca się z całokształtu okoliczności towarzyszących zawarciu umowy ustalić w drodze jej wykładni (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 1974 r.; III CRN 287/74; niepublikowany). Należy jednak podkreślić, że i w przypadku braku umowy o korzystanie z nieruchomości nie musi dojść do zastosowania tych przepisów, bowiem strony mogą oczywiście inaczej ukształtować między sobą rozliczenia.

Możliwość dochodzenia roszczeń uzupełniających kształtuje się różnie w zależności od tego, czy posiadacz jest w dobrej, czy też w złej wierze. Ponadto ustawodawca oddzielnie normuje przypadek, w którym posiadacz jest w dobrej wierze, ale dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie nieruchomości.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Wyróżnić więc można trzy sytuacje:

1) samoistny posiadacz, który jest w dobrej wierze:

a) nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości,

b) nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę,

c) nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz przechowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

Samoistnym posiadaczem jest ten, kto nieruchomością włada jak właściciel (tzn. w zakresie odpowiadającym wykonywaniu prawa własności; przeciwieństwem posiadania samoistnego jest posiadanie zależne – posiadacz zależny włada nieruchomością jak mający inne niż własność prawo do władania rzeczą, np. użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca – zobacz art. 336 Kodeksu cywilnego). Istnieje przy tym domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest jej posiadaczem samoistnym – konsekwencją tego jest przeniesienie na drugą stronę ciężaru udowodnienia faktu (art. 339 K.c.).

Samoistnym posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a to jego przekonanie uzasadnione jest okolicznościami danego przypadku; dobrą wiarę wyłącza nie tylko pozytywna wiadomość o braku uprawnienia, ale i brak wiadomości spowodowany niedbalstwem (zobacz wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 7 listopada 1996 r.; I ACr 288/96; Monitor Prawniczy – dodatek bezpłatny 1998 r. Nr 5 str. 1).

Pożytkami naturalnymi nieruchomości są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód rzeczy (np. owoce, drewno uzyskane z drzew wyciętych w ramach planowej przecinki lasu, zobacz art. 53 § 1 Kodeksu cywilnego).

Pożytkami cywilnymi nieruchomości są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (np. czynsz najmu nieruchomości –art. 53 § 2 Kodeksu cywilnego).

2) samoistny posiadacz, który jest w złej wierze:

a) obowiązany jest do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy,

b) jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdy znajdowała się w posiadaniu uprawnionego,

c) obowiązany jest zwrócić pobrane pożytki lub ich równowartość, a także wartość tych pożytków, których nie uzyskał z powodu złej gospodarki (art. 225 § 1 Kodeksu cywilnego).

Właściwym kryterium ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości powinna być kwota, którą posiadacz w normalnych warunkach musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Jeżeli chodzi o korzystanie z cudzej nieruchomości rolnej, to z reguły najbardziej miarodajne są stawki przeciętnego w danej okolicy czynszu dzierżawnego zmniejszonego odpowiednio ze względu na to, że posiadacz w złej wierze w przeciwieństwie do dzierżawcy musi zwrócić właścicielowi wartość pożytków naturalnych, o których mowa w art. 224 § 1 i art. 225 Kodeksu cywilnego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 maja 1975 r.; II CR 208/75; niepublikowany).

Przyznane wynagrodzenie jako zobowiązanie pieniężne podlega waloryzacji sędziowskiej, jeżeli po jego powstaniu nastąpiła istotna zmiana siły nabywczej pieniądza (art. 358[1] K.c.)

Odszkodowanie za zużycie (pogorszenie) rzeczy obejmuje tylko takie zużycie, które wykracza poza następstwa prawidłowego jej używania. W przeciwnym razie trzeba by było uznać, że na posiadacza w złej wierze został nałożony obowiązek podwojonej zapłaty, czym właściciel rzeczy zostałby bezpodstawnie wzbogacony, trudno zaś przypisać ustawodawcy taką intencję (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 1969 r.; II CR 13/69; Biuletyn Informacyjny Sądu Najwyższego 1969 r. Nr 10 poz. 169).

3) samoistny posiadacz jest w dobrej wierze, ale dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy:

a) jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy;

b) jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie nastąpiła bez jego winy;

c) jest obowiązany, od chwili w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie nieruchomości, zwrócić pobrane pożytki, których nie zużył, jak również wartość tych, które zużył.

Przepisy art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego w zakresie wymienionych w nich roszczeń wyłączają inne podstawy odpowiedzialności posiadacza wobec właściciela (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 2000 r.; IV CKN 1159/2000; „Radca Prawny”, 2001 r. Nr 1 s. 114).

Jeśli chodzi o służebność

Z uwagi na brzmienie art. 3051 Kodeksu cywilnego, w którym mowa jest o możliwości obciążenia służebnością przesyłu nieruchomości, pojawiły się opinie, że służebność ta może obciążać jedynie własność nieruchomości.

Warto odwołać się w tym miejscu do orzecznictwa oraz literatury dotyczących służebności gruntowych. Definiujący je przepis art. 285 § 1 K.c. również bowiem głosi, że taką służebnością można obciążyć nieruchomość.

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu jest ceną za prawo korzystania z nieruchomości obciążonej, a nie odszkodowaniem. Może ono mieć charakter świadczenia pieniężnego lub świadczenia w naturze – w obu przypadkach także okresowego.

W postanowieniach z dnia 17 stycznia 1974 r. (III CRN 316/73) i z 15 października 2008 r. (I CSK 135/2208) Sąd Najwyższy uznał, że dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego. Rozstrzygając w powyższy sposób Sąd zastosował do użytkowania wieczystego w drodze analogii przepisy dotyczące własności, a także uznał, że wyrażone w art. 233 Kodeksu cywilnego uprawnienie do rozporządzania swoim prawem przez użytkownika wieczystego obejmuje także prawo obciążenia przez niego użytkowania wieczystego. Ponieważ na mocy art. 3054 Kodeksu cywilnego, do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, przyjmuje się, że wspomniane orzecznictwo rozstrzygnęło również kwestię możliwości ustanawiania przez użytkownika wieczystego służebności przesyłu. Pamiętać jednak należy, że użytkownik wieczysty ma prawo obciążyć służebnością przesyłu wyłącznie prawo użytkowania wieczystego, którego jest dysponentem, nie zaś nieruchomość (tę może obciążyć właściciel). Kodeks cywilny stanowi, że w przypadku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wygasają również ustanowione na nim obciążenia (w tym również służebność przesyłu).

Oblicza się je według wzoru:

W = Cśr x Ui

gdzie: W – to wartość 1 m2 nieruchomości wycenianej;

Cśr – średnia rynkowa cena transakcyjna 1 m2 gruntu nieruchomości wyprowadzona ze zbioru reprezentatywnego;

Ui – współczynnik odzwierciedlający ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych.

Współczynnik korygujący Ui odzwierciedla ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych innych nieruchomości, wymaga uprzedniego ustalenia wartości sumy współczynników korygujących Ud i Ug. Służy temu następujący wzór:

Ud = Cmin / Cśr

Ug = Cmax / Cśr

gdzie: Cmin – cena minimalna 1 m2 gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru

Cmax – cena maksymalna 1 m2 gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru

Ud – granica dolna sumy współczynników korygujących

Ug – granica górna sumy współczynników korygujących

Uwzględniając uzyskane wartości Ud i Ug wylicza się następnie wartości poszczególnych czynników Ui, tj. U1, U2, U3 i U4. Suma wartości tych czterech współczynników korygujących daje nam współczynnik korygujący Ui używany następnie do wyliczenia wartości rynkowej 1 m2 nieruchomości wycenianej.

W – Wartość rynkowa 1 m2 gruntu = 800 zł

SR = PG x WG x RD x WK

SJ = SR x 40 lat

w którym: SR – to wynagrodzenie roczne z tytułu służebności

SJ – wynagrodzenie jednorazowe z tytułu ustanowienia bezterminowej służebności dla istniejącej infrastruktury

PG – powierzchnia gruntu, na której będzie ograniczona możliwość wykonywana prawa własności

WG – wartość jednostkowa m2 gruntu określona w podejściu porównawczym

RD – rynkowa rentowność dzierżawy / najmu dla nieruchomości

WK – przyjmowana dla obiektów infrastruktury proporcja korzystania z gruntu objętego wykonywaniem służebności gruntowej

Jak widać, potrzeba znajomości wielu czynników, aby obliczyć służebność. Ale wszystko zasadniczo zależy od tego, ile lat te linie wiszą nad Pana działką.

Niestety na podstawie ustawy z 1958 roku nieruchomość mogła być wywłaszczona, jednakże jedynie z zachowaniem jej przepisów (art. 1 ustawy o wywłaszczaniu nieruchomości), na rzecz Państwa (art. 2 tej ustawy), przy czym wywłaszczenie było dopuszczalne tylko wówczas, gdy „wywłaszczana nieruchomość jest ubiegającemu się niezbędna na cele użyteczności publicznej, na cele obrony Państwa albo dla wykonania zadań w zatwierdzonych planach gospodarczych” (art. 3 ust. 1 ustawy o wywłaszczaniu nieruchomości).

Konsekwencją określonych w ten sposób bezwzględnych materialnoprawnych przesłanek wywłaszczania nieruchomości było wprowadzenie przez ustawodawcę szczególnych wymagań prawnych dotyczących trybu postępowania w tych sprawach, w tym między innymi w odniesieniu do wniosku ubiegającego się o wywłaszczenie, który powinien wskazywać „cel wywłaszczenia z uzasadnieniem konieczności nabycia nieruchomości na ten cel” (art. 15 ust. 2 pkt 2 ustawy o wywłaszczaniu nieruchomości), a także w odniesieniu do decyzji – orzeczenia wywłaszczeniowego, które powinno zapaść „na podstawie oceny całokształtu okoliczności sprawy, a w szczególności na podstawie ustalenia, czy objęta wnioskiem nieruchomość jest wnioskodawcy rzeczywiście niezbędna na cele, dla których wywłaszczenie jest według ustawy dopuszczalne” (art. 20 ust. 2 in principio ustawy o wywłaszczaniu nieruchomości), w następstwie czego orzeczenie to powinno zawierać również „szczegółowe uzasadnienie faktyczne i prawne” (art. 22 ust. 1 pkt 5 ustawy o wywłaszczaniu nieruchomości). W świetle powyższej regulacji prawnej jest oczywiste, że w każdym wypadku podejmowania rozstrzygnięcia mającego na celu załatwienie wniosku o wywłaszczenie nieruchomości organ wywłaszczeniowy był obowiązany, przy uwzględnieniu „całokształtu okoliczności” konkretnej sprawy, dokonać oceny, czy akurat ta, wskazana we wniosku nieruchomość może być uznana jako „rzeczywiście niezbędna” na cele, które co do zasady uzasadniały dopuszczalność wywłaszczenia.

Zgodnie z art. 21.1 w/w ustawy: „Po przeprowadzeniu rozprawy naczelnik powiatu wydaje decyzję, w której orzeka wywłaszczenie w zakresie podanym we wniosku lub mniejszym albo oddala wniosek o wywłaszczenie.

2. Decyzja zapada na podstawie oceny całokształtu okoliczności sprawy, a w szczególności na podstawie ustalenia, czy objęta wnioskiem nieruchomość jest wnioskodawcy rzeczywiście niezbędna na cele, dla których wywłaszczenie jest według ustawy dopuszczalne, oraz czy wnioskodawca rozporządza odpowiednimi środkami lub kredytami na zapłacenie odszkodowania.

3. Naczelnik powiatu może przed wydaniem decyzji zarządzić ponowne rozpatrzenie przez właściwe organy celowości i prawidłowości lokalizacji oraz ewentualne przedstawienie przez wnioskodawcę możliwości innej lokalizacji; może również wystąpić do ministra właściwego dla wnioskodawcy o oświadczenie się co do niezbędności objęcia wywłaszczeniem nieruchomości w rozmiarze określonym we wniosku o wywłaszczenie”.

Zależy więc od tego, ile lat już zakład korzysta z Pana gruntu, jeśli jest to 30 lat, mógł nabyć własność przez zasiedzenie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością przesyłu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Ustanowienie służebności przesyłu

Moje pytanie dotyczy ustanowienia służebności przesyłu . Pewna firma budowlana zwróciła się do mnie z prośbą o wyrażenie zgody...

Wynagrodzenie związane ze służebnością przesyłu i procedury z tym związane

Mieszkam w domu na działce, na której przebiega linia energetyczna oraz znajduje się słup energetyczny, od którego jest przeprowadzone zasilanie poprzez...

Linia energetyczna nad działkami

Jak rozwiązać sprawę linii energetycznej średniego napięcia przebiegającą przez moje działki? Księgi wieczyste są bez wpisu o linii, płacę podatek,...

Zgoda na służebność na rzecz dostawcy energii

Jestem właścicielem działki oraz współwłaścicielem drogi dojazdowej (służebność dla zakładu energetycznego). Staram się o przyłącze energii,...

Słup z prądem na działce

W 2006 r. otrzymałem w od mamy działkę, na której 10 lat wcześniej zakład energetyczny dostał zgodę mamy na budowę słupa z prądem. Według...

Czy możemy starać się o przesunięcie słupa?

Moi rodzice mają dom na dużej działce. Nad domem przebiega linia energetyczna, a w ogródku stoi słup. Linia energetyczna miała być przebudowana...

Odszkodowanie za linie wysokiego i średniego napięcia

Jakie są szanse na otrzymanie odszkodowania za linie wysokiego i średniego napięcia, które przechodzą przez moją działkę? Chodzi o odszkodowanie...

Rura głównej magistrali wodociągowej na działce

Czy jest szansa, aby uzyskać wynagrodzenie od firmy wodociągowej za użytkowanie mojego gruntu na potrzeby przesyłu wody? Otóż w latach 80-tych wybudowano...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »