Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż wjazdu

Tomasz Wójt • Opublikowane: 31-08-2015

Chcę sprzedać kawałek ziemi (ok. 13 m2), który jest jednym z dwóch moich wjazdów na posesję. Czy mogę zastrzec w akcie notarialnym możliwość użytkowania go przeze mnie i później moich spadkobierców, tj. by wjazd był dla nas możliwy i bezpłatny?

Tomasz Wójt

»Wybrane opinie klientów

Jestem Bardzo zadowolona z usługi prawniczej online. Mogłam na odległość znaleźć odpowiedzi na moje wątpliwości i pytania dotyczącej mojej sprawy. Zadałam zawsze dodatkowe pytania, i na czas otrzymałam odpowiedz. Bardzo mi ten Portal pomógł. 
Henryka
Odpowiedź profesjonalna aczkolwiek łatwa do zrozumienia, rychła i bardzo satysfakcjonująca. Z pewnością będę jeszcze korzystać z waszej pomocy 
Agnieszka
Odpowiedź wyczerpująca i fachowa.
Joanna
Szybko i rzeczowo. Niestety odpowiedź potwierdziła moje przypuszczenie że sprawa jest przegrana.
Marek, 38 lat
Dobre opinie i szybka wyczerpująca odpowiedź
Leszek, 58 lat, maszynista chłodniczy

Opisywany przez Panią stan faktyczny wskazuje na to, że chciałaby Pani ustanowić tzw. ograniczone prawo rzeczowe na sprzedawanej nieruchomości, tj. służebność gruntową. Kwestie te reguluje m.in. Kodeks cywilny a także w zakresie ksiąg wieczystych – ustawa o księgach wieczystych i hipotece.

Zgodnie z art. 285 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części”.

„Art. 288. Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej”.

Rozumiem, że chce Pani być pełnoprawnym właścicielem jednej nieruchomości, a na drugiej sąsiedniej, którą Pani chce sprzedać, ustanowić prawo służebności gruntowej, aby w oznaczonym zakresie z niej korzystać.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Służebność jest prawem dziedzicznym, zbywalnym i nierozerwalnie związanym z prawem własności nieruchomości. Dziedzicznym, gdyż podlega regułom spadkobrania. Prawo cywilne nie przewiduje wiążącego zastrzeżenia w księdze wieczystej, że będzie przysługiwać Pani spadkobiercom, gdyż z mocy prawa im przysługuje (pod warunkiem, że w skład spadku wejdzie ta nieruchomość – bo jeśli ją Pani sprzeda, to służebność gruntowa będzie przysługiwała nabywcy). W zakresie sprawa spadkowego nie trzeba zatem wykonywać żadnych czynności.

Służebność gruntowa jest prawem związanym z prawem własności nieruchomości, tzn. przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej i ogranicza każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej. Innymi słowy, choćby zmieniali się właściciele obu nieruchomości, to dopóki służebność nie będzie zniesiona, dopóty będzie istniała. Czyli jeśli np. co miesiąc będzie zmieniał się właściciel, to jeśli służebność ta będzie ujawniona w księdze wieczystej (a zatem każdy nabywca widzi, że jest służebność), to każdy będzie musiał respektować Pani prawo. Zgodnie z Kodeksem cywilnym:

„Art. 244 § 1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.

§ 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.

Art. 245. § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności.

§ 2. Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia”.

Powyższe oznacza, że służebność taka ustanawiana jest w umowie (akt notarialny sprzedaży). Może być odpłatna, może być nieodpłatna. Podlega to negocjacjom stron. Zgodnie jednak z zasadą swobody umów kontrahent może nie zgodzić się na Pani propozycję. Wtedy albo Pani rezygnuje ze sprzedaży, albo sprzedaje bez służebności. Generalnie osoby stawiające do aktu notarialnego powinny być poinformowane przez notariusza o zawiłościach związanych z ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Inna jest sytuacja, gdy mamy do czynienia ze służebnością drogi koniecznej:

„Art. 145. § 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

Nie mam wiedzy, czy na wypadek sprzedaży tego skrawka ziemi straci Pani dostęp do drogi publicznej, ale jeśli chce Pani bardzo sprzedać tę część, a kontrahent się nie zgodzi, i mimo tego sprzeda Pani tę cześć, to dopiero na drodze sądowej może Pani żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej, jeśli na skutek sprzedaży nie ma dostępu do drogi koniecznej.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Stawka odszkodowania po przejęciu drogi służebnej

Przez moją działkę została ustanowiona służebność przejazdu. Część działki zabrano pod realizację zjazdu na budowaną drogę, ustanawiając...

Udostępnienie sąsiadowi przejazdu

Jestem właścicielką drogi, do której należą 3 moje działki, nie są one zamieszkałe. Sąsiad ma posesję przy mojej drodze, ale ma inną drogę dojazdową...

Czy mam prawo dojechać do rodziców po ich drodze służebnej?

Rodzice mieszkają na działce, do której prowadzi droga służebna wpisana w księgi wieczyste. Czy ja mam prawo po tej drodze dojechać do rodziców?

Niska cena za drogę

Jestem właścicielem działki z ustanowioną służebnością drogową. Droga jest w bardzo dobrym stanie, utwardzona. Obecnie urząd gminy chce...

Za wysoka miesięczna odpłatność za korzystanie z przejazdu

Jesteśmy wraz z czterema innymi osobami posiadaczami garaży (wieczyste użytkowanie) usytuowanych w jednym ciągu. Do garaży prowadzi droga, która...

Ubieganie się w sądzie o szerszą drogę

W 2001 roku otrzymałam jako darowizna działkę, a droga do niej jest jako służebność drogi koniecznej o szerokości 3 m. Później zaczęłam...

Koszty utworzenia drogi służebnej

Kto ponosi koszty utworzenia drogi, jeżeli ma narzucone przez sąd stworzenie drogi w celu dojazdu sąsiada do swojej działki przez ustanowienie...

Zwiększenie szerokości drogi służebnej

Przed 10 laty kupiłam siedlisko. Mam do niego szeroki na 3 m dojazd uregulowany w formie służebności wpisanej do księgi wieczystej. Na działce, na...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »