Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością gruntową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ubieganie się o przesunięcie kanalizacji

Janusz Polanowski • Opublikowane: 30-04-2021

Chcę nabyć działkę (własność urzędu), przez którą biegnie kanalizacja sąsiada z działki sąsiedniej. W ofercie uwzględniona jest informacja o tej kanalizacji, która była wybudowana stosunkowo dawno. Czy stając się właścicielem działki, mogę ubiegać się o przesunięcie tej kanalizacji na działkę sąsiada? Jeżeli tak, to od kogo – sąsiada czy urzędu? Czy istnieje możliwość, że nie da się przesunąć kanalizacji ze względu na zasiedzenie?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Ubieganie się o przesunięcie kanalizacji

Zasiedzenie nieruchomości

Gdyby doszło do zasiedzenia nieruchomości – art. 172 i następne Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) – to bardzo wątpliwy byłby sens nabywania (np. kupowania) takiej nieruchomości od podmiotu, który utracił własność wskutek zasiedzenia. Jeżeli ma miejsce zasiedzenie, to dochodzi do zmiany właściciela rzeczy – dochodzi do tego z mocy prawa wskutek odpowiednio długiego posiadania samoistnego; ze względów praktycznych (w tym z zakresu ksiąg wieczystych) duże znaczenie ma stwierdzenia zasiedzenia w postępowaniu sądowym – przepisy proceduralne z tego zakresu skoncentrowano w art. 609 oraz w art. 610 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.), choć znaczenie mają także inne przepisy prawne (w tym zawarte w procedurze cywilnej).

Podkreślenia wymaga to, że do zasiedzenia nieruchomości może dojść wskutek wieloletniego posiadania samoistnego nieruchomości – nigdy zaś wskutek jej posiadania zależnego. Ustawowe określenia posiadania (tak samoistnego, jak i zależnego) zawarto w art. 336 K.c., który stanowi: „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”. Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze (stanowiące wyjątek od reguły) następuje wskutek posiadania samoistnego przez 20 lat, zaś do (znacznie częstszego) zasiedzenia nieruchomości w złej wierze dochodzi wskutek 30-letniego posiadania samoistnego (art. 172 K.c.).

Zasiedzenie służebności

Od zasiedzenia nieruchomości należy odróżnić zasiedzenie służebności, której dotyczy art. 292 K.c.: „Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia”. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio. Skoro dla wykonywania służebności właściwe jest posiadanie zależne (o treści odpowiedniej do treści danej służebności), to zasiedzenie służebności może być skutkiem posiadania zależnego – a dokładniej posiadania służebności, w rozumieniu art. 352 K.c.:

„§ 1. Kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności.

§ 2. Do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy”.

Okresy zasiedzenia służebności są takie same, jak okresy zasiedzenia: 30 lat (w złej wierze), 20 lat (w dobrej wierze). Podstawową różnicą jest to, że skutkiem zasiedzenia jest zmiana właściciela, zaś zasiedzenie służebności skutkuje powstaniem służebności z mocy prawa (wskutek odpowiednio wieloletniego posiadania służebności).

Z perspektywy właściciela nieruchomości obciążonej każda służebność (art. 285 i następne K.c.) jest ograniczeniem uprawnień właścicielskich (art. 140 K.c.) – ograniczeniem polegającym na tym, że inna osoba (w rozumieniu art. 140 K.c.) jest uprawniona korzystać z cudzej nieruchomości. Jeżeli nawet nie doszło do ustanowienia służebności ani do zasiedzenia służebności, to samo posiadanie służebności (w rozumieniu art. 352 K.c.) należy traktować poważnie; z różnych względów. Pierwszym jest prawny zakaz bezprawnego naruszania posiadania (art. 342 i następne K.c.). Drugi to ryzyko odpowiedzialności odszkodowawczej (art. 415 i następne K.c.); doświadczenie uczy tego, że szczególnie poważne skutki może wywoływać uszkodzenie lub zniszczenie instalacji z nośnikami energii. Trzeci to (prawdopodobne) ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości (szczególnie co do: zabudowy oraz sadzenia roślin o bardzo rozbudowanym systemie korzeniowym); ten wzgląd można czasem traktować jako atut – zwłaszcza w przypadku możliwości skorzystania z (jakiejś) instalacji lub drogi wewnętrznej.

Niestety, przepisy z zakresu nieruchomości są tak niskiej jakości, że niekiedy na faktycznym znaczeniu traci nawet ustawowe określenie nieruchomości (zwłaszcza nieruchomości gruntowej) – zawarte w art. 46 K.c. Przejawem niskiej jakości przepisów z zakresu nieruchomości jest (między innymi) to, że ujawnianie służebności w księgach wieczystych nie jest obowiązkowe; wiele osób „oszczędza” (na opłacie sądowej w sądowym wydziale ksiąg wieczystych) i nie wnioskuje o wpisanie służebności do księgi wieczystej (ksiąg wieczystych) – służebność gruntową (art. 285 i następne K.c.) ujawnia się w: dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej oraz w dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej.

Instalacja kanalizacyjna na działce

To dobrze, że w dotyczących danej nieruchomości materiałach poinformowano o odnośnej instalacji. Przyda się uzyskanie informacji o tym, czy doszło do ustanowienia służebności (oraz rodzaju służebności) i ujawnienia służebności (szczególnie w prowadzonej dla nieruchomości obciążonej księdze wieczystej); proponuję sprawdzić dane oraz zażądać (najlepiej na piśmie) informacji od (potencjalnego) zbywcy odnośnej nieruchomości. Być może wystarczy skorzystanie z (niżej wskazanej) internetowej przeglądarki ksiąg wieczystych. Właściciel nieruchomości (reprezentowany przez właściwy urząd) mógłby zgodzić się na zapoznanie się przez Pana z dokumentami właściwej księgi wieczystej (ewentualnie w sądzie należałoby wykazać się interesem prawnym w uzyskaniu dostępu do dokumentów księgi wieczystej) – względy praktyczne przemawiają również za wcześniejszym uzgodnieniem terminu zapoznawania się z dokumentami ksiąg wieczystej we właściwej czytelni sądowej.

Służebności gruntowe i służebności przesyłu

Odnośnie do powyższego wspomnienia o rodzaju służebności: na ogół, dla przyłączy właściwe są służebności gruntowe (art. 285 i następne K.c.), zaś dla instalacji głównych właściwa jest służebność przesyłu (od art. 3051 K.c. do art. 3054 K.c.). Jeżeli urządzenia (np. instalacja) wchodzi w skład przedsiębiorstwa (art. 49 K.c.), to właściwa jest służebność przesyłu (a nie służebność gruntowa); w praktyce różnie bywa – niekiedy można spotkać się np. z ustanowieniem użytkowania (art. 252 i następne K.c.).

Proszę zorientować się, czy ustanowiono służebność (a jeżeli tak, to jakiego rodzaju) oraz kiedy doszło do zbudowania odnośnego odcinka instalacji. Dość często właściciele instalacji podkreślają to, że instalacja została zbudowana legalnie; w takim kontekście może chodzić o zgodność z wymogami Prawa budowlanego (a do wykazania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wystarczy tak zwana zwykła forma pisemna).

Nie sposób jednoznacznie odpowiedzieć na zadane przez Panią pytania szczegółowe.

Możliwość zmiany umiejscowienia instalacji może zależeć od różnych czynników – nie tylko od tego, czy ustanowiono służebność albo doszło do zasiedzenia służebności.

Zniesienie służebności związanej z kanalizacja

Jeżeli służebność ustanowiono albo jeśli doszło do zasiedzenia służebności, to w grę mogłoby wchodzić zniesienie służebności – za wynagrodzeniem (art. 294 K.c.) albo bez wynagrodzenia (art. 295 K.c.). Samo znajdowanie się niedaleko (np. w pasie drogi publicznej) instalacji głównej to tylko jedna z istotnych okoliczności. W przypadku tak zwanego bezumownego korzystania z gruntu (czyli korzystania z rzeczy cudzej bez podstawy prawnej) mógłby wystąpić spór dotyczący ochrony własności (art. 222 K.c.) oraz rozliczeń dotyczących rozliczeń między właścicielem i posiadaczem nieruchomości (art. 224 i następne K.c.); w przypadku sporu z zakresu ochrony własności właściciel odnośnego odcinka instalacji mógłby zgłosić zarzut zasiedzenia służebności (o ile doszło do zasiedzenia służebności). Do roszczeń między właścicielem a posiadaczem rzeczy ma zastosowanie dłuższy (aktualnie sześcioletni) termin przedawnienia roszczeń (z art. 118 K.c.). Plany (zwłaszcza rzetelnie wykonane) mogą pomóc w ustaleniu, w których miejscach znajdują się tak zwane trójniki (fragmenty instalacji, ułatwiające włączenie „odcinka bocznego”, np. przyłącza). Jeżeli odnośna nieruchomość (przez którą przebiega kłopotliwy odcinek instalacji) ma być zabudowana, to odnośny odcinek instalacji mógłby się przydać – w przypadku „zabrania instalacji” z tejże nieruchomości należałoby się liczyć z potrzebą zbudowania własnej instalacji (np. swego przyłącza), ponieważ właściciel tegoż odcinka instalacji jest wolny od obowiązku zostawiania należących do siebie składników instalacji (czyli faktycznie dawania prezentów komuś innemu). Proszę się jednak liczyć z domaganiem się sfinansowania (przynajmniej częściowo) takich zmian przez właściciela nieruchomości, na której znajduje się stanowiący wyzwanie odcinek instalacji; być może udałoby się uzgodnić odpowiednie warianty – w tym dotyczące rozliczeń.

Organizator odbioru ścieków z kanalizacji

Proponuję zorientować się, jaki podmiot zajmuje się odbiorem ścieków na danym obszarze. Występuje różnorodność w tym zakresie; w jednym miejscu zajmuje się tym jakaś spółka (np. samorządowa), w innym miejscu zakład budżetowy (np. gminny), gdzie indziej gmina (faktycznie jednostka organizacyjna urzędu gminy). W opisanym kontekście gmina prawdopodobnie jest właścicielem rzeczonej nieruchomości. Przeniesienie własności (art. 155 K.c. w związku z art. 140 K.c.) rzeczy (np. nieruchomości) skutkuje tym, że „prawa i obowiązki przechodzą na nabywcę” (regułą jest zawieranie tego rodzaju postanowień w umowach skutkujących przeniesieniem własności). Jeżeli (Pani znana) gmina przestanie być właścicielem przedmiotowej nieruchomości, to stanie się inną osobą (w rozumieniu art. 140 K.c.); wobec tego, stanie się ona wolna od spraw dotyczących własności tejże nieruchomości – albo jest się właścicielem, albo się nim nie jest. Gmina (o ile zajmuje się organizacją odbioru ścieków), to może być adresatem żądań dotyczących znajdowania się na danej nieruchomości odcinka instalacji, który do danej gminy należy (zwłaszcza w przypadku instalacji głównej). Ustalenie tego, kto „odpowiada” za dany odcinek instalacji, jest bardzo ważne – wstępną wskazówką mogłoby być ustalenie, czy chodzi o odcinek instalacji głównej, czy też o przyłącze. Przyłącza z reguły „są sprawą” odbiorców – w takim przypadku ważne mogą okazać się relacje z Właścicielem sąsiedniej nieruchomości (być może udałoby się z nim dokonać właściwych uzgodnień lub przynajmniej pozyskać od niego wartościowe informacje).

W przypadku zdecydowania się na skorzystanie z drogi sądowej przydać może się wcześniejsza próba załatwienia sprawy ugodowo. Ustawowe uregulowanie ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) zakłada wzajemne ustępstwa. Do ugody mogłoby dojść np. po zawezwaniu do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Szczególnie w sprawach rzeczywiście spornych przydaje się odpowiednia aktywność (art. 230 K.p.c.) oraz wykazanie zasadności swego stanowiska (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »