Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością gruntową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Uczestnictwo w sprawie o zasiedzenie w kontekście zawarcia umowy o służebność gruntową

Janusz Polanowski • Opublikowane: 29-01-2016

Jestem właścicielem działki wraz z nieruchomością. Graniczę z działką zarządzaną przez spółdzielnię mieszkaniową. Konkretnie ściana mojego domu znajduje się w granicy. Przed 8 laty uzyskałem zgodę spółdzielni na przeprowadzenie przyłącza wody przez teren przez nich zarządzany (dołączam szkic sytuacyjny). Nie można było jednak wpisać na moją rzecz służebności, gdyż, jak się okazało, ta działka nie miała właściciela. Niedługo odbędzie się sprawa o zasiedzenie odnośnej działki przez dotychczasowego zarządcę. Jestem świadkiem w tej sprawie. Czy w toku tego postępowania sądowego mogę poruszyć sprawę służebności dla mnie albo złożyć pismo o służebność, czy dopiero po uzyskaniu zasiedzenia przez spółdzielnię? Jak się mam zachować przed sądem?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedź wyczerpująca i fachowa.
Joanna
Szybko i rzeczowo. Niestety odpowiedź potwierdziła moje przypuszczenie że sprawa jest przegrana.
Marek, 38 lat
Dobre opinie i szybka wyczerpująca odpowiedź
Leszek, 58 lat, maszynista chłodniczy
Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata

Osoba zeznająca (np. świadek, uczestnik lub biegły) ma prawny obowiązek zeznawać zgodnie z prawdą. Za składanie fałszywych zeznań grozi odpowiedzialność karna na podstawie artykułu 233 Kodeksu karnego (K.k.). Prawdziwość zeznań oznacza między innymi ich zupełność – bez zatajania okoliczności, zwłaszcza istotnych dla sytuacji. Przebieg instalacji w gruncie można uznać za okoliczność istotną, więc wypadałoby przynajmniej wspomnieć o tym, że przez odnośny grunt biegnie ważna dla Państwa instalacja. Akta jednego postępowania mogą (zwłaszcza na wniosek osoby zainteresowanej) stać się dowodem w innym postępowaniu; byłby to przykład dowodu z dokumentu – w rozumieniu art. 244 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Gdyby w przyszłości miało dojść do jakiegoś problemu z ustanowieniem służebności (np. w związku ze zmianami składu kierownictwa spółdzielni), to akta postępowania cywilnego o stwierdzenie zasiedzenia mogłyby stanowić dowód w ewentualnej nowej sprawie cywilnej – w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia służebności.

Samo zeznanie o tym, że przedstawiciel odnośnej spółdzielni mieszkaniowej wyraził zgodę na przeprowadzenie instalacji po tamtej nieruchomości – art. 46 Kodeksu cywilnego (K.c.) – powinno stanowić argument na rzecz stwierdzenia zasiedzenia na rzecz owego podmiotu; z uwagi na to, że dla zasiedzenia (art. 172 i następne K.c.) niezbędne jest posiadanie samoistne – wnioskodawca w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia powinien wykazać także posiadanie samoistne przez odpowiednio wiele lat. Zeznania w tym zakresie – być może składane także przez Pana – mogłyby zostać uzupełnione udostępnieniem sądowi dokumentu (np. związanego z przeprowadzaniem odnośnej instalacji). Z uwagi na dobre relacje z wnioskodawcą w tamtym postępowaniu, prawdopodobnie wypadałoby dokonać również innych ustaleń; oczywiście, zawsze należy zeznawać zgodnie z prawdą.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Świadek jest kimś angażowanym do aktywności w „cudzym” postępowaniu – ktoś inny jest stroną (lub uczestnikiem). Siłą rzeczy status świadka ogranicza możliwości aktywnych działań. Być może (zwłaszcza z uwagi na tak ważną dla Pana instalację) wypadałoby zgłosić się oficjalnie w danym postępowaniu jako uczestnik – zgłaszając swą interwencję (od art. 75 do art. 83 K.p.c.). Gdyby była to interwencja na rzecz wnioskodawcy, to miałaby miejsce interwencja uboczna (art. 76 K.p.c.) – w przypadku zajmowania bardziej niezależnego (wobec wnioskodawcy) stanowiska, to chodziłoby o interwencję główną (art. 75 K.c.). Niekiedy sytuacja (np. dowiedzenie się o nowym stanowisku strony (uczestnika) postępowania może przemawiać za zmianą charakteru interwencji (z ubocznej na główną albo odwrotnie). Aktualnie wydaje się przedwczesne zalecanie zgłaszania dosłownie (tak to nazywając) interwencji głównej – chociażby z uwagi na zachowanie poprawnych relacji z wnioskodawcą; w przyszłości sytuacja może się zmienić.

Sam status uczestnika (uczestników) dałby Panu dwa podstawowe atuty. Pierwszym byłaby możliwość korzystania z uprawnień przewidzianych artykułem 9 K.p.c., w którym umożliwia się przeglądanie akt postępowania (wraz z uzyskiwaniem z nich kopii lub odpisów); w celu uzyskania dostępu do akt spraw z udziałem innych osób należy wykazać się interesem prawnym (podobnie jest przy staraniach o dostęp do akt księgi wieczystej, prowadzonej dla cudzej nieruchomości). Drugim atutem jest uprawnienie zgłaszania wniosków, w tym wniosków dowodowych – dotyczących dowodów oraz ich przeprowadzania (od art. 227 do 315 K.p.c.). Proszę zwrócić uwagę na to, że przepisy proceduralne o stwierdzaniu zasiedzenia (art. 609 oraz art. 610 K.p.c.) nie zawierają reguły przeprowadzania dowodu z oględzin (art. 292 i następne K.p.c.) – za to przepisy dotyczące postępowań z zakresu służebności taki rodzaj dowodu przewidują jako regułę. Wniosek dotyczy stwierdzenia zasiedzenia, ale Panu – z uwagi na odnośną instalację – może zależeć na tym, by sąd przeprowadził dowód z oględzin terenu. Oględziny (zwane też „wizją lokalną”) dają sądowi (sędziemu) możność bezpośredniego zetknięcia się z tym, np. miejscem, którego dotyczy jakieś postępowanie.

Zgłoszenie na piśmie (art. 77 K.p.c.) Pana interwencji w odnośnym cywilnym postępowaniu nieprocesowym dawałoby szansę na zawarcie ugody między wnioskodawcą a interwenientem (interwenientami). Procedura cywilna zawiera sporo przepisów (zwłaszcza od art. 1831 do art. 186 K.p.c.), które ułatwiają zawarcie ugody – czy to w ramach mediacji, czy na sądowym posiedzeniu pojednawczym.

Jeśli Pana relacje z kierownictwem odnośnej spółdzielni są poprawne, to może udałoby się dokonać spokojnych uzgodnień odnoszących się także do czegoś dalej idącego. Przed przystąpieniem do ewentualnych uzgodnień warto dokładnie zestawić sytuację z brzmieniem art. 336 K.c.:

„Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).”

Korzystanie z cudzego gruntu w ramach właściwych służebności gruntowej (art. 285 i następne K.c.) jest posiadaniem zależnym; kto inny jest posiadaczem samoistnym. Z opisu sytuacji wynika, że może przydać się Panu własność nieco większego terenu. Od czasu do czasu trzeba dokonać napraw lub konserwacji budynku, wprowadzenie ocieplenia ścian (przez zwiększenie ich grubości na zewnątrz) lub wystawanie dachu poza obrys budynku może stanowić problem, jeżeli właściciel nieruchomości sąsiedniej nie wyraża zgody na skorzystanie z jego nieruchomości; uzyskanie zgody sądu – w ramach „prawa sąsiedzkiego” (art. 144 K.c.) lub wydanie aktu stosowania prawa przez inspektora nadzoru budowlanego trochę trwa. Często (nie tylko w przypadku budynków wielorodzinnych) przydaje się tak zwana opaska wokół budynku.

Moim zdaniem warto byłoby – zwłaszcza w przypadku porozumienia z wnioskodawcą (bo brak zgody może stanowić utrudnienie) – rozważyć następujący wariant: zasiedzenie jednej (większej) nieruchomości na rzecz wnioskodawcy oraz jakiejś (niezbyt dużej) nieruchomości na rzecz Pana albo wspólnie na rzecz Pana oraz Wnioskodawcy. Zgoda na realizację odnośnej instalacji może być różnie interpretowana – na pierwszy plan wysuwa się interpretacja związana z planem ustanowienia służebności, ale przecież mogło dojść (także po wyrażeniu tamtej zgody) do zaistnienia takiej sytuacji, że część tamtego gruntu znalazła się we współposiadaniu samoistnym wnioskodawcy oraz Pana.

Modelowo rzecz ujmując, byłemu właścicielowi (czyli tracącemu własność z powodu zasiedzenia) jest obojętne, na czyją rzecz stwierdzana jest własność na podstawie przepisów o zasiedzeniu. Taki (modelowy) układ rzeczy sprawia, że byłemu właścicielowi może być obojętne, kto oficjalnie (na podstawie postanowienia sądu) stanie się właścicielem odnośnej nieruchomości. Gdyby doszło do zgłoszenia się Pana w charakterze uczestnika (a nie interwenienta) odnośnego postępowania, to mogłoby się udać dokonanie podzielenia rzeczonej nieruchomości na dwie: jedną dla spółdzielni oraz drugą wspólną. Oczywiście, należałoby wykazać, że część sąsiedniego gruntu, np. w pobliżu Pana domu lub z odnośną instalacją znajduje się we wspólnym posiadaniu. Ustawodawca w art. 176 K.c. przewidział możliwość uwzględniania przeniesienia posiadania (art. 348 i art. 349 K.c.).

Być może można by dokonać (także) rozgraniczenia, aby częścią Pana nieruchomości stał się grunt w bezpośredniej bliskości domu. Z uwagi na tok postępowania z wniosku o stwierdzenie zasiedzenia zapewne zręczniejsze byłoby dokonanie rozgraniczenia w trybie sądowym (art. 153 K.c.). Jeśli jest porozumienie między Panem a wnioskodawcą, to można by nawet doprowadzić (ale już po stwierdzeniu zasiedzenia na rzecz wnioskodawcy) odtworzenie znaków granicznych; takie rozwiązanie przewidziano w art. 39 Prawa geodezyjnego i kartograficznego – strukturalnie jest to ostatni artykuł z rozdziału o rozgraniczaniu nieruchomości (art. 29 i następne).

Proszę pamiętać o tym, że korzystanie z cudzego gruntu – także w sposób właściwy dla służebności – może być odpłatne; przynajmniej wypada refundować odpowiednie części podatku „gruntowego” (a może także opłaty za użytkowanie wieczyste). Sporo właścicieli nieruchomości domaga się wynagrodzenia w sensie ścisłym – czyli oczekując zarobku. Skoro zapewne trzeba będzie płacić, to – również z perspektywy odnośnej spółdzielni – dogodnym rozwiązaniem mogłoby być doprowadzenie do tego, by część tamtego gruntu stała się odrębną nieruchomością (art. 46 K.c.). Gdyby taka nieruchomość stała się przedmiotem współwłasności (od art. 195 do art. 221 K.c.), to także Panu przysługiwałyby różne uprawnienia współwłaścicielskie. W takim stanie rzeczy wypadałoby uregulować sposób korzystania z nieruchomości wspólnej przez poszczególnych jej współwłaścicieli (art. 206 K.c.) oraz zagadnienia z zakresu nakładów i pożytków (art. 207 K.c.). Zgoda wnioskodawcy na takie rozwiązanie mogłaby ułatwić udział Pana w danej sprawie cywilnej jako jej uczestnik. Oczywiście, także w przypadku korzystania z cudzego gruntu w sposób właściwy dla wykonywania służebności wypadałoby odpowiednio dokładnie umówić się o dostępie cudzej nieruchomości – zwłaszcza w rejonie z odnośną instalacją oraz w bezpośredniej bliskości Pana domu.

Zachęcam do sprawdzenia map – zarówno w aktach ksiąg wieczystych, jak i w zasobach ewidencji gruntów i budynków. Zdarzają się różne „niespodzianki” choćby związane z porównaniem map (np. map własnościowych, map technicznych oraz map w aktach ksiąg wieczystych). Oby udało się uniknąć mało sympatycznych zaskoczeń, ale na wszelki wypadek proponuję sprawdzenie sytuacji w dokumentach. Odpowiednio dobra znajomość dokumentów powinna ułatwić przynajmniej złożenie zeznań odpowiednio kompleksowych.

Jeśli dojdzie do oficjalnego przyłączenia się Pana do danej sprawy – czy to w roli interwenienta, czy to jako uczestnika – również na Panu będzie spoczywał prawny obowiązek udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c. oraz art. 232 K.p.c.). Wtedy przyda się również odpowiednia aktywność (art. 230 K.p.c.).

I już całkiem na koniec: proszę pamiętać o tym, że warto w księgach wieczystych ujawnić służebność lub porozumienia między współwłaścicielami z zakresu korzystania z nieruchomości wspólnej.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością gruntową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Służebność przejścia

Jestem właścicielem działki letniskowej. Nie mam dojścia do pobliskiego jeziora. Aby tam dotrzeć, muszę przejść przez działkę bratowej i potem...

Zamknięte koło pertraktacji z gminą

Zamierzam podzielić działkę, której jestem współwłaścicielem, na dwie części. Muszę jednak ustanowić w tym celu służebność przejazdu...

Dojście do działki od strony drogi publicznej

Na mojej działce ustanowiona jest służebność przechodu i przejazdu dla mojego sąsiada. Ma on jednak dojście do swojego garażu od strony drogi...

Problem z parkującym na mojej działce sąsiadem

Jestem właścicielem działki obciążonej drogą konieczną na rzecz sąsiada na podstawie wyroku sądowego. Przez moją działkę sąsiad ma dojazd do drogi...

Służebność gruntowa i jej anulowanie

Czy służebność gruntowa przechodzi automatycznie na kolejnego właściciela działki, z ojca na syna po darowiźnie działki? Czy istnieje możliwość...

Notariusz i zniesienie służebności

Jak znieść służebność z części gruntu i czy może to zrobić notariusz?

Przejazd samochodów ciężarowych przez moją działkę

Czy właściciel działki (dokładnie jego syn) posiadający służebność przechodu i przejazdu ma prawo bez zgody właściciela działki obciążonej...

Niewykonywanie służebności przez 10 lat

Czytałem, że służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania służebności przez 10 lat. W akcie notarialnym mamy wpisane niewykonywanie przez 10 lat,...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »