Umowa dożywocia, czyli mieszkanie za opiekę

Świadczenia przypadające dożywotnikowi z tytułu umowy dożywocia

Nabywca nieruchomości zobowiązany jest do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania. Warto podkreślić, że świadczenia przypadające dożywotnikowi z tytułu umowy dożywocia określa zwykle i to w sposób często bardzo szczegółowy umowa dożywocia. Co ważne jednak, w braku odpowiednich postanowień umownych nabywca powinien przyjąć dożywotnika jako domownika, dostarczyć mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym (art. 908 § 1 K.c.). Powyższe świadczenia zostały określone przepisem względnie obowiązującym.

Odnosząc się do umowy dożywocia w kontekście nowych pojawiających się umów z bankami o tzw. kredyt odwrotny, polegających na tym, iż w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na bank przenoszący otrzymuje dożywotnio wypłaconą comiesięczną rentę oraz dożywotnie prawo korzystania z mieszkania trzeba mieć na uwadze, że stosunek ten nie opiera się na istnieniu bliskich stosunków osobistych między stronami. Powyższy węzeł zazwyczaj oparty jest na stosunkach rodzinnych (zob. art. 908 § 3 K.c.).

Jak wskazuje się w literaturze przedmiotu funkcję wskazaną powyżej (tj. bliskie stosunki pomiędzy dożywotnikiem, a zobowiązanym z umowy dożywocia) niekoniecznie spełnia ustanowienie renty lub służebności osobistej, albo użytkowania na rzecz dożywotnika i dlatego uprawnienia te wymienione zostały w odrębnym przepisie art. 908 § 2 Kodeksu cywilnego jako dopuszczalne, ale nie niezbędne składniki dożywocia. Zgodnie z tym przepisem – „jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.”

Zobacz też: Mieszkanie za opiekę a spadkobiercy

Przeniesienie własności nieruchomości a umowa dożywocia

W literaturze wyraża się pogląd, że w konsekwencji zastrzeżenie tylko tych uprawnień przy przeniesieniu własności nieruchomości nie wystarczy do uznania takiej umowy za umowę dożywocia. Potwierdza to treść art. 915 Kodeksu cywilnego – „przepisy dwóch artykułów poprzedzających stosuje się odpowiednio do umów, przez które nabywca nieruchomości zobowiązał się, w celu zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania, do obciążenia nieruchomości użytkowaniem z ograniczeniem jego wykonywania do części nieruchomości”. Przepis ten odrębnie traktuje umowę przez którą nabywca nieruchomości zobowiązał się w celu zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania do obciążenia nieruchomości użytkowania z ograniczeniem jego wykonania do części nieruchomości. Do umowy takiej stosować należy jedynie niektóre postanowienia o dożywociu i to nie bezpośrednio, lecz tylko odpowiednio (art. 915 K.c.).

Dożywocie nie wlicza się do zachowku.

Zgodnie z art. 991 § 1 zstępnym (np. dzieciom), małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału, tzw. zachowek. Zgodnie z § 2 tego przepisu, jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia.

Na poczet zachowku nie dolicza się darowizn dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty na rzecz osób nie będących spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku (art. 994 § 1 K.c.), jednakże podlegają zaliczeniu darowizny uczynione na rzecz spadkobierców lub uprawnionych do zachowku bez względu na datę ich dokonania.

Udział spadkowy, o którym mowa w art. 991 § 1, należy rozumieć jako ułamek określający, jaka część majątku spadkowego przypadłaby uprawnionemu do zachowku, gdyby doszedł do dziedziczenia na podstawie ustawy. Wielkość tego udziału określana jest zgodnie z art. 931 i n., z uwzględnieniem szczególnego uregulowania zawartego w art. 992.

Przeczytaj też: Odpowiedzialność za długi dożywotnika

Kiedy wygasa zobowiązanie z tytułu umowy o dożywocie

Zobowiązanie z tytułu umowy o dożywocie wygasa tylko w skutek śmierci dożywotnika, zatem śmierć zobowiązanego do świadczeń nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania. W ramach sukcesji generalnej obowiązki świadczeń na rzecz dożywotnika przechodzą na rzecz spadkobierców zobowiązanego. Pomimo że dożywocie nie jest prawem rzeczowym ograniczonym, to jednak obciąża nieruchomość i może być realizowane wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Spadkobierca, lub spadkobiercy dziedziczą np. prawa i obowiązki wynikające z czynności warunkowych i terminowych, prawa rzeczowe takie jak zastaw i hipoteka, ale tylko razem z wierzytelnością, którą zabezpieczają; spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Dziedziczne jest posiadanie, obowiązki wynikające z umowy dożywocia.

Jeśli więc zobowiązany umrze pierwszy – w jego miejsce wchodzą spadkobiercy i to oni stają się zobowiązani do dożywocia.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼