Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością przesyłu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Uporządkowanie spraw związanych ze służebnością przesyłu

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 22-06-2015

Moja mama kupiła w latach 70. działke budowlaną. Okazało się jednak, że pod ziemią przechodzi gazociąg i budowa domu na tym terenie jest niemożliwa. Obecnie uchwalono nowy plan zagospodarowania terenu. Od roku, tj. od śmierci mamy, to ja jestem właścicielem działki. Chciałbym uporządkować sprawę służebności przesyłu. Jakie kroki należy podjąć? Chciałbym domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z działki. Za jaki okres to możliwe? Chciałbym też zawrzeć umowę o ustanowienie służebności przesyłu. Czy w tym przypadku (niedawne odziedziczenie działki) zachodzą jakieś specjalne okoliczności?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Jestem Bardzo zadowolona z usługi prawniczej online. Mogłam na odległość znaleźć odpowiedzi na moje wątpliwości i pytania dotyczącej mojej sprawy. Zadałam zawsze dodatkowe pytania, i na czas otrzymałam odpowiedz. Bardzo mi ten Portal pomógł. 
Henryka
Odpowiedź profesjonalna aczkolwiek łatwa do zrozumienia, rychła i bardzo satysfakcjonująca. Z pewnością będę jeszcze korzystać z waszej pomocy 
Agnieszka
Odpowiedź wyczerpująca i fachowa.
Joanna
Szybko i rzeczowo. Niestety odpowiedź potwierdziła moje przypuszczenie że sprawa jest przegrana.
Marek, 38 lat
Dobre opinie i szybka wyczerpująca odpowiedź
Leszek, 58 lat, maszynista chłodniczy

Wszystko zależy od tego, czy przedsiębiorstwo gazowe posiada jakikolwiek tytuł prawny do nieruchomości, ustanowioną służebność przesyłu czy inny tytuł do korzystania z nieruchomości w postaci przesyłu gazu. Jeśli posiada – Pana roszczenia są bezpodstawne.

Prawo nie musi wynikać z ustanowionej służebności. Może to być wywłaszczenie administracyjne.

Stosownie do art. 119 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości powinna zawierać elementy wskazane w art. 107 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, tj.: oznaczenie organu administracji publicznej, datę wydania, oznaczenie strony lub stron, powołanie podstawy prawnej, rozstrzygnięcie, uzasadnienie faktyczne i prawne, pouczenie, czy i w jakim trybie służy od niej odwołanie, podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego osoby upoważnionej do wydania decyzji. Decyzja, w stosunku do której może być wniesiona skarga do sądu administracyjnego, powinna zawierać ponadto pouczenie o dopuszczalności wniesienia powództwa lub skargi.

Dodatkowo, art. 119 ust. 1 ustawy wskazuje, iż „decyzja o wywłaszczeniu powinna również zawierać:

1) ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana;

2) określenie przedmiotu wywłaszczenia przez podanie oznaczenia nieruchomości według księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości;

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

3) określenie praw podlegających wywłaszczeniu;

4) wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości;

5) wskazanie osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości;

6) zobowiązanie do zapewnienia lokali zamiennych na rzecz najemców wywłaszczonych lokali;

7) ustalenie wysokości odszkodowania”.

Elementy decyzji wywłaszczeniowej zostały wyliczone w art. 119 ust. 1 enumeratywnie, co oznacza, iż decyzja taka nie może zawierać postanowień, które nie zostały uwzględnione w tym przepisie (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 16 lutego 2004 r., sygn. akt II SA/Wr 32/2001, Wspólnota 2005/1 str. 45).

Stosownie do art. 119 ust. 1 pkt 1 decyzja o wywłaszczeniu musi zawierać ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczona. Ustalenie tego celu musi być konkretne, gdyż z jednej strony art. 136 ust. 1 wyraża podstawową regułę, że nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu; z drugiej zaś art. 137 ust. 1 precyzuje, kiedy nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Późniejsza zmiana tego celu lub określenie go przy użyciu zwrotów o charakterze ogólnym, przez co możliwe byłoby dowolne jego rozumienie, nie jest dopuszczalne. O tym, czy nieruchomość stała się zbędna, decyduje cel, na który została wywłaszczona i to cel rozumiany bardzo ściśle (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 listopada 2000 r., sygn. akt I SA 1650/99, niepubl.).

Zawarty w art. 119 ust. 1 pkt 2 obowiązek określenia przedmiotu wywłaszczenia należy powiązać z wymogami, jakie ustawodawca stawia wnioskowi o wywłaszczenie, który winien zawierać m.in. określenie nieruchomości, jej powierzchnię, dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości i stan jej zagospodarowania, a nadto mapę z rejestrem nieruchomości objętych wnioskiem o wywłaszczenie lub mapę z podziałem i rejestrem nieruchomości oraz decyzję zatwierdzającą ten podział (art. 116 ust. 1 pkt 1, 3, 4 i ust. 2 pkt 3). Spełnienie tych wymagań służy dokładnemu określeniu przedmiotu wywłaszczenia (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 lutego 2003 r., sygn. akt I SA 2324/02, niepubl.).

Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami „wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości”. Oznacza to, iż organ państwa mocą władczej ingerencji doprowadza do skutku cywilnoprawnego w postaci pozbawienia lub ograniczenia prawa rzeczowego do nieruchomości.

Prawami rzeczowymi, które mogą podlegać wywłaszczeniu, są: prawo własności, użytkowanie wieczyste oraz ograniczone prawa rzeczowe, tj.: użytkowanie, służebność, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Rozważając zmniejszenie odszkodowania o kwotę równą wartości ograniczonych praw rzeczowych, należy mieć na względzie, że nabycie prawa własności w trybie wywłaszczenia nie stoi na przeszkodzie utrzymaniu ograniczonych praw rzeczowych

Ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość objęte postępowaniem wywłaszczeniowym możemy podzielić na dwie grupy w zależności od tego, czy ich utrzymanie będzie stanowić przeszkodę w realizacji celów wywłaszczenia, czy też ich dalsze utrzymanie będzie możliwe do pogodzenia z celem wywłaszczenia. Do pierwszej grupy możemy zaliczyć użytkowanie, służebności gruntowe, osobistą służebność mieszkania. Do drugiej grupy należy zaliczyć hipoteki, które w zasadzie nie ograniczają władztwa gospodarczego na nieruchomości w zakresie sposobów gospodarowania, a w szczególności zwykłego korzystania z nieruchomości. Ust. 2 art. 128 dotyczy nabywania nieruchomości w trybie wywłaszczenia bez obciążeń. Prawa rzeczowe ograniczone mają swoją wartość majątkową i ustawodawca uznał, że odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość należy zmniejszyć o ich wartość. Ograniczone prawa rzeczowe, które łączą się z ograniczeniem władztwa nad nieruchomością, nie zawsze mogą być znoszone za odszkodowaniem. Mogą one ulec przemieszczeniu, jeśli chodzi o użytkowanie lub drogę konieczną. Środkiem prowadzącym do realizacji takich możliwości może być podział nieruchomości z wydzieleniem drogi w innym miejscu. Również ograniczenie powierzchniowe lub przemieszczenie użytkowania może nastąpić w wyniku podjęcia praw geodezyjnych.

Służebność drogi koniecznej może niekiedy okazać się zbędna wobec zmian zachodzących w terenie wywołanych planami zagospodarowania przestrzennego bądź w wyniku przeprowadzenia scalenia oraz scalenia i podziałów lub samego podziału, w wyniku których nieruchomość władnąca zyskuje inny dostęp do drogi publicznej. Podejmowanie szczegółowych ustaleń w przedstawionym zakresie jest bardzo wskazane ze względu na konieczność racjonalnego wykorzystywania środków budżetowych, a nawet środków pomocowych

Odszkodowanie przysługujące za szkodę wyrządzoną wskutek ograniczenia praw do nieruchomości, dokonanego na podstawie art. 124–126, ustalane jest w wysokości odpowiadającej wartości poniesionej szkody, chyba że na skutek działań podjętych na nieruchomości uległa zmniejszeniu jej wartość. W takim wypadku odszkodowanie zwiększa się o równowartość ubytku wartości nieruchomości. W sytuacjach określonych w powołanych przepisach zatem mamy do czynienia z instytucją naprawienia szkody opartą stricte na zasadach kodeksu cywilnego.

Jeśli nie ma żadnych podstaw do przyznania spółce gazowniczej prawa do gruntu – może Pan żądać ustanowienia służebności przesyłu, żądać odszkodowania za bezumowne korzystanie z działki. Za 10 lat wstecz. Od dnia wystąpienia o odszkodowanie.

Ustanowienie służebności przesyłu zawsze ma tę samą treść. Będzie Pan zobowiązany do udostępnienia zakładowi energetycznego wstępu na grunt w celu remontu, konserwacji czy usuwania awarii.

W świetle art. 305¹ i art. 305² Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu). Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Jeżeli przedsiębiorca, zaś odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu ustala sąd, z reguły przy pomocy biegłego, kierując się rodzajem urządzeń i związanym z nim sposobem korzystania z nieruchomości przez uprawnionego oraz wpływem, jaki mają te urządzania na ograniczenie wykonywania prawa własności nieruchomości. Wynagrodzenie to co do zasady powinno mieć charakter świadczenia jednorazowego, choć dopuszcza się również postać świadczeń okresowych. Nie ma żadnych ustawowych wskazówek, jak określić wysokość tego wynagrodzenia. Wydaje się, że można tu per analogiam sięgnąć do niektórych wypowiedzi doktryny dotyczących wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości obciążonej za ustanowienie służebności drogi koniecznej. Generalnie wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu powinno być ustalone na podstawie cen rynkowych, a jako kryteria pomocnicze, należy wziąć pod uwagę: zwiększenie wartości przedsiębiorstwa, którego składnikiem stała się służebność (zob. art. 551 pkt 3 Kodeksu cywilnego), ewentualne obniżenie wartości nieruchomości obciążonej, straty poniesione przez właściciela nieruchomości obciążonej, np. w postaci utraty pożytków z zajętego pod urządzenia przesyłowe pasa gruntu. Wysokość tego wynagrodzenia powinien ustalać każdorazowo biegły sądowy (zob. wyrok NSA z dnia 8 listopada 2001 r., sygn. akt I SA 834/00, opubl. Legalis). Sąd, ustanawiając służebność przesyłu, orzeka o tym wynagrodzeniu z urzędu, niezależnie od wniosku właściciela nieruchomości służebnej, chyba że uprawniony zrzekł się wynagrodzenia. Roszczenie o wynagrodzenie przedawnia się z upływem lat dziesięciu od dnia ustanowienia służebności (art. 118 Kodeksu cywilnego). Jeżeli ustanowienie służebności nastąpiło w orzeczeniu sądowym, termin biegnie od daty uprawomocnienia się tego orzeczenia [G. Rudnicki, Komentarz do prawa cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. 9, Warszawa 2008 r., Lexis Nexis, str. 571 oraz Komentarz do art. 305² kodeksu cywilnego (Dz.U.64.16.93), (w:) A. Kidyba (red.), K.A. Dadańska, T.A. Filipiak, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, LEX, 2009].

Kwota ta zależy od powierzchni zajętej przez przedsiębiorstwo oraz wartości prawa własności – ceny rynkowej gruntu.

Ustalenie ceny – ze względu na zasadę swobody umów – generalnie powinno być sprawą stron umowy i następować za ich zgodą. Istnieją jednak od tej zasady wyjątki. Przykładowo można wskazać na przypadek ustalenia ceny mającej na celu obejście prawa (art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego), wyzysku (art. 388) lub ukrycia innej czynności prawnej (art. 83 § 1).

Z uwagi na brzmienie art. 3051 Kodeksu cywilny, w którym mowa jest o możliwości obciążenia służebnością przesyłu nieruchomości, pojawiły się opinie, że służebność ta może obciążać jedynie własność nieruchomości.

Warto odwołać się w tym miejscu do orzecznictwa oraz literatury dotyczących służebności gruntowych. Definiujący je przepis art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego również bowiem głosi, że taką służebnością można obciążyć nieruchomość.

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu jest ceną za prawo korzystania z nieruchomości obciążonej, a nie odszkodowaniem. Może ono mieć charakter świadczenia pieniężnego lub świadczenia w naturze – w obu przypadkach także okresowego.

W postanowieniach z dnia 17 stycznia 1974 r. (sygn. akt III CRN 316/73) i z 15 października 2008 r. (sygn. akt I CSK 135/2208) Sąd Najwyższy uznał, że dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego. Rozstrzygając w powyższy sposób, sąd zastosował do użytkowania wieczystego w drodze analogii przepisy dotyczące własności, a także uznał, że wyrażone w art. 233 Kodeksu cywilnego uprawnienie do rozporządzania swoim prawem przez użytkownika wieczystego obejmuje także prawo obciążenia przez niego użytkowania wieczystego. Ponieważ na mocy art. 3054 Kodeksu cywilnego do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, przyjmuje się, że wspomniane orzecznictwo rozstrzygnęło również kwestię możliwości ustanawiania przez użytkownika wieczystego służebności przesyłu. Pamiętać jednak należy, że użytkownik wieczysty ma prawo obciążyć służebnością przesyłu wyłącznie prawo użytkowania wieczystego, którego jest dysponentem, nie zaś nieruchomość (tę może obciążyć właściciel). Kodeks cywilny stanowi, że w przypadku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wygasają również ustanowione na nim obciążenia (w tym również służebność przesyłu).

Oblicza się je według wzoru:

W = Cśr x Ui ,

gdzie:

W – wartość 1 m2 nieruchomości wycenianej,

Cśr – średnia rynkowa cena transakcyjna 1 m2 gruntu nieruchomości wyprowadzona ze zbioru reprezentatywnego,

Ui - współczynnik odzwierciedlający ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych.

Współczynnik korygujący Ui, odzwierciedla ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych innych nieruchomości, wymaga uprzedniego ustalenia wartości sumy współczynników korygujących Ud i Ug. Służy temu następujący wzór:

Cmin Cmax

Ud = ------- Ug = --------

Cśr Cśr,

gdzie:

Cmin – cena minimalna 1 m2 gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru,

Cmax – cena maksymalna 1 m2 gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru,

Ud – granica dolna sumy współczynników korygujących,

Ug – granica górna sumy współczynników korygujących.

Uwzględniając uzyskane wartości Ud i Ug, wylicza się następnie wartości poszczególnych czynników Ui, tj. U1, U2, U3 i U4. Suma wartości tych czterech współczynników korygujących daje nam współczynnik korygujący Ui używany następnie do wyliczenia wartości rynkowej 1 m2 nieruchomości wycenianej.

W – Wartość rynkowa 1 m2 gruntu,

SR = PG x WG x RD x WK

SJ = SR x 40 lat,

w którym:

SR – wynagrodzenie roczne z tytułu służebności,

SJ – wynagrodzenie jednorazowe z tytułu ustanowienia bezterminowej służebności dla istniejącej infrastruktury,

PG – powierzchnia gruntu, na której będzie ograniczona możliwość wykonywana prawa własności,

WG – wartość jednostkowa m2 gruntu określona w podejściu porównawczym

RD – rynkowa rentowność dzierżawy/najmu dla nieruchomości,

WK - przyjmowana dla obiektów infrastruktury proporcja korzystania z gruntu objętego wykonywaniem służebności gruntowej.

Jak widać, potrzeba znajomości wielu czynników, aby obliczyć służebność.

W wyroku z dnia 14 listopada 2013 roku (sygn. akt II CSK 69/2013) Sąd Najwyższy orzekł o zakresie, w jakim przedsiębiorca odpowiada finansowo za ustanowioną na cudzej działce strefę ochronną dla urządzeń przesyłowych. Sąd uznał, że przedsiębiorcy, którzy korzystają z pasa ochronnego pod swoje urządzenia, zobowiązani będą do zapłaty nie tylko za część pasa ochronnego, z którego rzeczywiście korzystają, ale również za tę cześć, której właściciel nieruchomości faktycznie nie może zagospodarować.

Dodatkowo wstecz może Pan żądać odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu. W wysokości czynszu, jaki otrzymałby Pan na wolnym rynku z tytułu najmu.

Jednak problematycznym jest data, w której wybudowano gazociąg. Jeśli bowiem w latach 70., to niestety nastąpiło zasiedzenie służebności i spółka się na to powoła. Wówczas roszczenie będzie bezzasadne.

Należy więc należy zacząć od pisma do gazownictwa. Trzeba ustalić, kiedy wybudowano gazociąg, czy spółka ma prawo do zajęcia gruntu na ten cel, a potem rozważać ewentualną sprawę sądową o odszkodowanie czy ustanowienie służebności za odpłatnością.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością przesyłu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Wieczysta dzierżawa działki z urządzeniami elektroenergetycznymi

Nabyłem wieczystą dzierżawę działki, na której znajdują się urządzenia elektroenergetyczne należące do PGE. Część z nich pochodzi z lat 70.,...

Zasiedzenie służebności przesyłu przez zakład energetyczny

Na mojej działce stoi „jedną nogą” słup elektryczny i na długości około 100 m znajduje się linia (nad działką wzdłuż granicy). Linia ma...

Podpisanie zgody na linię wysokiego napięcia

Jestem właścicielką dużej działki. Kilka lat temu zbudowano tam linię wysokiego napięcia, na co podpisałam zgodę i dostałam 600 zł (!)...

Porozumienie w sprawie służebności przesyłu

Na mojej działce od 1988 r. istnieje linia wysokiego napięcia – choć bez mojej zgody (takie były czasy). Niedawno przedsiębiorstw przesyłowe poprosiło...

Demontaż słupów energetycznych

Byłem właścicielem działki budowlanej, na której posadowiono przed laty słupy energetyczne wraz z liniami napięcia. Dwa lata temu podpisałem zgodę na...

O jaką kwotę mogę się starać?

Zwróciłem się do przedsiębiorstwa wodociągowego o wynagrodzenie z tytułu służebności przesyłu. Dostałem w odpowiedzi propozycję...

Przyłącze wody na sąsiedniej działce

Budując dom, podpisałam wraz z ojcem zgodę z sąsiadami, na których to działkach jest ich prywatny wodociąg, na podłączenie mnie do tego...

Podpisanie zgody na wejście na teren a służebność

Chciałbym wystąpić do MPWiK o ustanowienie służebności przesyłu (kanalizacja) na mojej działce. Problem jednak w tym, że przed położeniem rur...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »