Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Uregulowanie dojazdu do działki z sąsiadami

Filip Syrkiewicz • Opublikowane: 13-04-2018

Mam działkę (A), która przylega do drogi publicznej, i inną działkę (B) nieprzylegającą do drogi publicznej. Działki te nie sąsiadują ze sobą, bo są przedzielone działkami sąsiadów. Teraz z sąsiadami reguluję służebność: ja daję im przejazd po działce A do ich działek, a oni dają mi przejazd po ich działkach do działki B. Czy mogę przy tej okazji ustanowić również służebność po mojej działce A do mojej działki B? Działki te mają w tym momencie wspólną księgę wieczystą. W przyszłości gdybym chciała sprzedać działkę B, to chciałabym, aby dojazd do niej był uregulowany.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zasady i treść służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu przez nieruchomość regulują wyczerpująco art. 285 i nast. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459 z późn. zm.).

Istotą służebności przejazdu i przechodu jest zapewnienie właścicielowi nieruchomości władnącej dostępu do drogi publicznej, którego jest pozbawiona. Prawem tym obciąża się nieruchomość sąsiednią, która takim dostępem dysponuje. Zasadniczym kryterium wyboru ścieżki dostępu jest ograniczenie uciążliwości w korzystaniu z nieruchomości obciążanej przy jednoczesnym zapewnieniu możliwości realizowania przejazdu i przechodu z uwzględnieniem przeznaczenia i sposobu korzystania z nieruchomości władnącej.

Służebność gruntową ustanowić można w drodze umowy między właścicielami nieruchomości podlegającej obciążeniu oraz władnącej, dla którego ustawodawca przewidział obligatoryjną formę aktu notarialnego. Niedochowanie tej formy skutkuje nieważnością czynności (rygor ad solemnitatem). W braku porozumienia właściciel nieruchomości władnącej może wystąpić przed sąd właściwy według miejsca położenia nieruchomości z wnioskiem o ustanowienie służebności.

Na tym tle wymaga oceny, czy możliwe jest ustanowienie służebności między geodezyjnie wyodrębnionymi działkami gruntu uregulowanymi w jednej księdze wieczystej. W opisanym przez Panią przypadku zarówno działka, na której rzecz miałaby zostać ustanowiona służebność, jak i działka obciążana, uregulowane są w jednej księdze wieczystej. W konsekwencji powyższego stanowią one jedną nieruchomość. Zważyć przy tym wymaga, że poszczególne działki stanowiące części składowe nieruchomości nie mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu.

Stosownie do art. 285 Kodeksu cywilnego służebnością obciążyć można nieruchomość na rzecz innej nieruchomości. Zarówno gramatyczna, jak i celowościowa wykładnia tego przepisu prowadzi zatem do wniosku, iż przedmiotem służebności mogą być wyłącznie grunty, które spełniają kryteria nieruchomości odrębnych, a zatem uregulowane są w osobnych księgach wieczystych. Za tym poglądem przemawia również stanowisko utrwalone w orzecznictwie i doktrynie, zgodnie z którym służebność obciąża całą nieruchomość, nie zaś jej części składowe. Nie jest zatem możliwe ustanowienie służebności na rzecz jednej z kilku działek, z których składa się nieruchomość władnąca. Taka sama sytuacja ma miejsce w przypadku dokonanego wtórnie podziału nieruchomości (por. J. Rudnicka, G. Rudnicki, Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. Wolters Kluwer).

W opisanym stanie faktycznym ustanowienie służebności pomiędzy działkami ujętymi w tożsamej księdze wieczystej, a tym samym stanowiącymi jedną nieruchomość, nie jest zatem możliwe.

Ponieważ Pani intencją jest przeznaczenie jednej z działek do zbycia, zasadne jest odłączenie jej do odrębnej księgi wieczystej. W takim wypadku jako odrębna nieruchomość będzie mogła stanowić przedmiot obrotu, jak również kolejny właściciel będzie mógł ubiegać się o ustanowienie służebności.

Podkreślić bowiem należy, że – zgodnie z przeważającym poglądem judykatury – w przypadku tożsamości właściciela nieruchomości władnącej oraz nieruchomości obciążanej ustanowienie służebności nie jest dopuszczalne. Również w sytuacji, gdy własność nieruchomości obciążanej nabywa właściciel nieruchomości władnącej, służebność wygasa z mocy prawa (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 października 2005 r., sygn. akt IV CK 65/05).

Podsumowując, na gruncie przedstawionego przez Panią stanu faktycznego do czasu wydzielenia działki do odrębnej księgi wieczystej oraz zmiany jej właściciela nie będzie możliwe obciążenie nieruchomości służebnością gruntową.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-budowlane.info

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

poradapodatkowa.pl

Szukamy prawnika »