Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Ustanowienie służebności przesyłu

Autor: Janusz Polanowski

Moje pytanie dotyczy ustanowienia służebności przesyłu. Pewna firma budowlana zwróciła się do mnie z prośbą o wyrażenie zgody na postawienie na mojej działce trzech słupów, na których zostanie poprowadzona linia energetyczna na teren budowy nowego osiedla (prawdopodobny czas zakończenia budowy – koniec przyszłego roku). Na jakich zasadach mogę wyrazić na to zgodę?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Ustanowienie służebności przesyłu

Przepisy o własności oraz o ograniczonych prawach rzeczowych

W zakresie normatywnym szczególnie ważne są przepisy Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.), ponieważ w tej ustawie zawarto przepisy o własności oraz o ograniczonych prawach rzeczowych (art. 244 i następne K.c.), do których zalicza się służebności (art. 286 i następne K.c.). Gdyby miało dojść do sporu prawnego, to proszę pamiętać o bardzo dużym znaczeniu dowodów – art. 6 K.c. oraz art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Postępowania sądowego (przynajmniej w tradycyjnej „wersji”) można uniknąć – np. dzięki zawarciu ugody (art. 917, art. 918 K.c.); osiągnięciu porozumienia powinna służyć (i często służy) mediacja, której ustawodawca poświęcił zespół przepisów procedury cywilnej (od art. 1831 do art. 18315 K.p.c.).

Wspomniałem o rozwiązaniach ugodowych, ponieważ zakładam możliwość skorzystania z nich w tym przypadku. Proszę przypatrzeć się swojej nieruchomości (art. 46 K.c.) – czyli potencjalnej nieruchomości obciążonej – w sposób możliwie obiektywny. Zachęcam również Pana do opracowaniu planu własnego działania – zapewne w różnych wersjach. Sporządzając taki plan, należałoby zacząć od wskazania zalet oraz wad wyrażenia przeprowadzenia instalacji elektrycznej przez Pańską nieruchomość – zarówno ogólnie, jak i szczegółowo (w tym z uwzględnieniem przebiegu instalacji). Niefortunne zlokalizowanie instalacji tymczasowej to pół biedy (aczkolwiek prowizorki niekiedy funkcjonują długo). Znacznie większym problemem mogłoby być takie usytuowanie stałej instalacji elektrycznej (lub innej), które utrudniałoby Panu stosowne korzystanie z danej nieruchomości – np. inwestycję budowlaną, przeprowadzenie ważnych dla Pana instalacji, usytuowanie wjazdu na posesję. Rodzaj linii energetycznej (napowietrzna albo podziemna) oraz usytuowanie samej linii oraz związanych z nią urządzeń (np. skrzynek na przełączniki) mogą mieć znaczenie. Konsultacja ze specjalistą lub kimś z doświadczeniami inwestycyjnymi może okazać się pomocna.

Zakres uprawnień właściciela nieruchomości

Niżej zamieściłem wypisy z przepisów Kodeksu cywilnego. Proszę zwrócić szczególną uwagę na zakres uprawnień właściciela. Skoro sprawę można załatwić przez porozumienie, to proponuję unikać zarówno nadmiernej ustępliwości (w końcu to Pańska nieruchomość), jak i demonstrowania uprawnień właścicielskich. Przed podpisaniem czegokolwiek należy bardzo dokładnie przeczytać i rozważyć treść, pod którą miałby zostać złożony podpis (zostawianie tzw. światła między tekstem a podpisem może okazać się ryzykowne). Lepiej odłożyć sfinalizowanie sprawy na jakiś czas, niż później szukać – np. w przepisach o wadach oświadczenia woli (art. 82 i następne K.c.) – możliwości „odkręcenia” sprawy; zasada swobody umów (wyrażona w artykule 3531 K.c.) ma duże znaczenie praktyczne, więc lepiej dokładnie rozważyć i omówić wszystkie zagadnienia (zwłaszcza ważne), niż potem szukać „dróg odwrotu”.

Moim zdaniem byłoby ryzykowne składanie przez Pana jakichkolwiek deklaracji przed skontaktowaniem się z miejscowym dostawcą energii elektrycznej. W zakładach energetycznych są komórki organizacyjne, w których można omówić różne zagadnienia związane z inwestycjami. Kontakt z danym przedsiębiorstwem energetycznym powinien dać Panu przynajmniej wstępną odpowiedź na pytanie, czy chodzi (chodzić może) o ustanowienie przez Pana – wyłącznie w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – służebności przesyłu (art. 3051 i następne K.c.), czy też o inne rozwiązanie.

Proszę zauważyć, że w przepisach – czterech artykułach (począwszy od art. 3051 K.c.) – o służebności przesyłu ustawodawca zdecydował, że dana instalacja (np. energetyczna) ma stanowić składnik przedsiębiorstwa (np. energetycznego). Różne instalacje (np. energetyczne, wodociągowe, gazowe) można – w zakresie interesującym odbiorców indywidualnych – podzielić na: instalację właściwą oraz na przyłącze. Ten podział może wydawać się nieistotnym szczegółem, chodzi jednak o coś ważnego – również w zakresie rodzaju służebności.

Ustanowienie służebności przesyłu

Gdyby przez Pańską nieruchomość miała przebiegać linia energetyczna (stanowiąca składnik przedsiębiorstwa energetycznego), to mogłoby wchodzić w grę ustanowienie służebności przesyłu – w jej ścisłym rozumieniu (art. 3051 i następne K.c.); służebność przesyłu byłaby ustanowiona na rzecz danego przedsiębiorstwa z sektora energetycznego. Gdyby zaś chodziło o przyłącze (a zdarzają się dość długie przyłącza), to mogłoby wchodzić w grę ustanowienie służebności gruntowej (art. 285 i następne K.c.) o treści podobnej do służebności przesyłu – byłaby to jednak służebność gruntowa, której treść zostałaby doprecyzowana umownie, co zapewne znalazłoby wyraz w treści aktu notarialnego; służebność taka zostałaby ustanowiona zapewne na rzecz odbiorcy docelowego. Takim odbiorcą mógłby być inwestor (np. deweloper); w przyszłości – skoro teraz chodzi o budowę osiedla mieszkaniowego – zapewne doszłoby do powstania przynajmniej jednej wspólnoty mieszkaniowej. Zmieniłyby się wtedy podmioty uprawnione na podstawie danej służebności – proponowałbym niezwłoczne (czyli bez zbędnej zwłoki) ujawnianie takich zmian w księdze wieczystej (wniosek o wpisanie do księgi wieczystej samej służebności jest oczywistością).

Wyrażenie zgody na przeprowadzenie linii elektrycznej

Jako właściciel działki ma Pan duże możliwości, co odnosi się również do formy (sposobu) wyrażenia zgody na przeprowadzenie linii elektrycznej przez Pański grunt. Poza ustanowieniem służebności – w tym służebności przesyłu – w grę wchodzić mogą również inne rozwiązania. Jako przykład – ponieważ chodzi o nieruchomość – warto zaakcentować znaczenie umowy dzierżawy (art. 693 i następne K.c.). Rozsądek podpowiada, by dzierżawa – jako np. przejściowy „surogat” służebności – była rzeczywiście rozwiązaniem krótkotrwałym; bezpieczeństwo (zwłaszcza z Pana perspektywy) skłania do zasygnalizowania możliwości zażądania, by druga strona umowy (np. umowy dzierżawy) zobowiązała się do zlikwidowania całej tymczasowej linii energetycznej do z góry i jednoznacznie określonej daty (na odcinku dotyczącym Pana).

Proponuję także dokładnie sprawdzić, kto (jaki podmiot prawa) miałby być beneficjentem proponowanego rozwiązania. Może chodzić tylko o rozwiązanie przejściowe (w postaci zapewnienia zasilania na placu budowy), ale możliwe jest również coś o dużo poważniejszym znaczeniu – zapewnienie przez Pana nieruchomość dostaw energii elektrycznej (również) do odnośnego osiedla. Samo zasilanie placu budowy (na czas realizacji inwestycji) może odbywać się na różnych zasadach – zapewne strony zgodziłyby się na zawarcie umowy dzierżawy. Znacznie większe znaczenie miałoby zasilanie już wybudowanego osiedla – w takim przypadku ustanowienie służebności przesyłu byłoby zapewne najbardziej rozsądnym rozwiązaniem.

Odpłatność za korzystanie z nieruchomości

Pozostaje zagadnienie odpłatności za korzystanie z Pana nieruchomości – zarówno w przypadku samej umowy zobowiązaniowej (np. umowy dzierżawy), jak i w przypadku ustanowienia służebności (np. służebności przesyłu). Niekiedy w mediach pojawiają się informacje o „przymiarkach” do wprowadzenia nowych regulacji prawnych w zakresie służebności przesyłu – w tym ustanowienia „tabel” z oficjalnymi wskaźnikami, ułatwiającymi ustalenie odpłatności. Teraz tego nie ma, więc należy odwołać się do zasady swobody umów (art. 3531 K.c.) – strony albo sąd (w przypadku braku uzgodnień między stronami) mają prawo decydować o wysokości i formie opłaty (corocznie lub jeden raz); proponuję umówić się co do tego, kto pokryje koszty sporządzenia aktu notarialnego (niezbędnego dla ustanowienia służebności) oraz wpisania służebności w sądowym wydziale ksiąg wieczystych.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-budowlane.info

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

poradapodatkowa.pl