Utrata znaczenia służebności drogi

Zasady ustanawiania służebności drogi koniecznej opisane zostały szczegółowo w art. 145 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:

„Art. 145 Kodeksu cywilnego

§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

Jak czytamy, dla ustanowienia służebności drogi koniecznej konieczne jest istnienie nieruchomości beż odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Należy zauważyć, że nie chodzi tu jedynie o drogi o wyższym statucie, czy też wyłącznie o grogi utwardzone. Drogą publiczną, zgodnie z art. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, jest każda droga należąca do kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Należy zauważyć także, iż przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy zarówno nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej jak i nieruchomości obciążanej. Służebność nie powinna zatem ustanawiana być i istnieć jedynie dla wygody właściciela nieruchomości władnącej, zwłaszcza jeśli ta posiada dostęp do innej drogi publicznej.

Sposoby zniesienia służebności gruntowych określają art. 294 i 295 Kodeksu cywilnego:

„Art. 294

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Art. 295

Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia”.

Jak widzimy, służebność drogi koniecznej może być zniesiona w dwóch przypadkach. Pierwszy z nich dotyczy sytuacji, kiedy służebność stała się dla właściciela nieruchomości obciążonej szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Druga natomiast dotyczy utraty przez służebność wszelkiego znaczenia dla nieruchomości władnącej. Co do zasady, w doktrynie panuje pogląd, iż zniesienie służebności drogi koniecznej może nastąpić jednakże jedynie na podstawie art. 295 Kodeksu cywilnego. Sytuacja opisana w tym przepisie zajdzie w przypadku, jeśli wygasły pierwotne przesłanki ustanowienia drogi koniecznej, tzn. uzyskała ona inny dostęp do drogi publicznej. Tak też stwierdził m.in. Sąd Okręgowy w Gdańsku w wyroku z dnia 5 grudnia 2012 r. (sygn. akt III Ca 283/12):

„By przesądzić o zasadności żądania o zniesienie służebności drogi koniecznej bez wynagrodzenia konieczne było rozpatrzenie zawartego w art. 295 k.c. warunku polegającego na"utracie wszelkiego znaczenia dla nieruchomości władnącej" w kontekście istnienia określonych w art. 145 k.c. przesłanek służebności, uzasadniających jej ustanowienie i trwanie. Z treści § 1 wspomnianego przepisu wynika jednoznacznie, że przesłanką roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej, a następnie podstawą dalszego utrzymywania tej służebności jest brak odpowiedniego dostępu przez nieruchomość do drogi publicznej bądź zabudowań gospodarskich, przez co należy rozumieć zarówno całkowity brak takiego dostępu, jak i występowanie nieodpowiedniego dostępu, to jest takiego, który nie zapewnia połączenia umożliwiającego uzasadnione względami gospodarczymi korzystanie z danej nieruchomości. Przyjąć zatem należy, że utrata wszelkiego znaczenia przez służebność drogi koniecznej następuje w razie odpadnięcia przesłanek warunkujących ustanowienie tej służebności. Innymi słowy, podstawą dla uznania, iż określona służebność drogi koniecznej utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie jest ustanie potrzeby korzystania z tej drogi w celu uzyskania przez nieruchomość władnącą odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Podstawową przyczyną tego stanu rzeczy jest powstanie alternatywnej drogi umożliwiającej niezależny od służebności dostęp z nieruchomości władnącej do drogi publicznej, co czyni jednocześnie zbędnym korzystanie z drogi koniecznej”

Ponadto należy także pamiętać, iż wygaśnięcie służebności drogi koniecznej następuje zgodnie z art. 293 §1 Kodeksu cywilnego na skutek jej niewykonywania przez 10 lat: „służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć”.

Reasumując, w sytuacji, jeśli nieruchomości władnące uzyskały dostęp do drogi publicznej, niezależnie od jej klasy czy nawierzchni, jeśli tylko umożliwia ona swobodny dostęp do tych nieruchomości, należy uznać, iż wygasła podstawa dla ustanowienia drogi koniecznej na Pani nieruchomości i tym samym może zawrzeć Pani z właścicielami nieruchomości władnących porozumienie w sprawie zniesienia służebności, a jeśli to byłoby niemożliwe lub nadmiernie utrudnione, wystąpić z tym roszczeniem do sądu. Należy przy tym zaznaczyć, że jeżeli na czas remontu droga zostanie całkowicie wyłączona z ruchu, to powinna wstrzymać się z postępowaniem sądowym, gdyż służebność będzie miała wówczas znaczenie dla nieruchomości władnących.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼