Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością gruntową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup działki z instalacjami a opłaty za służebność grunt

Janusz Polanowski • Opublikowane: 02-11-2020

Na mojej działce istnieje instalacja gazowa, wodna i kanalizacyjna. Działkę zakupiłem w 2018 roku, te instalacje już były. Czy istnieją możliwości uzyskania opłat za służebność gruntu? 

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zakup działki z instalacjami a opłaty za służebność grunt

Atutem Pańskiej nieruchomości (przynajmniej na tak zwany pierwszy rzut oka) jest położenie bezpośrednio przy drogach publicznych – dla dostępu do drogi publicznej w ustawie o drogach publicznych wymaga się oficjalnego zjazdu z drogi publicznej na nieruchomość; ta okoliczność może mieć znaczenie (także dla wyceniania nieruchomości, co może mieć wpływ na rozliczenia z właścicielami znajdującymi się na danej nieruchomości instalacjami).

Ustalenie istnienia służebności dla instalacji dla działki

Oto treść artykułu 49 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.):

„§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

§ 2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca”.

Proponuję sprawdzić status odnośnych odcinków każdej z tych instalacji. Chodzi o to, że za przyłącza odpowiadają głównie odbiorcy, zaś instalacje główne na ogół wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Według aktualnego stanu prawnego, w związku z przyłączami powinno się ustanawiać służebności gruntowe – uregulowane w art. 285 i następnych K.c.; instalacji głównych zaś dotyczyć powinna służebność przesyłu (od art. 3051 K.c. do art. 3054 K.c.). Układ instalacji (zauważony przeze mnie w serwisie e-Mapa.net) pozwala zakładać, że są to odcinki instalacji głównych; hipoteza wstępna jest więc taka, że chodzi o dwóch albo trzech właścicieli tychże instalacji (zależnie od tego, czy instalacja wodna oraz instalacja kanalizacyjna mają jednego właściciela).

Warto także sprawdzić, czy doszło do ustanowienia służebności (w przypadku od dawna istniejących instalacji wydaje się to mało prawdopodobne). Niestety, służebności ujawnia się w księgach wieczystych nieobowiązkowo (dobrowolnie) – co skutkuje obniżeniem faktycznej wiarygodności wielu ksiąg wieczystych. Służebności ustanawia się przez oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej o ustanowieniu służebności – dla ustanowienia służebności wymaga się złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.); służebność może zostać ustanowiona również na drodze sądowej. Być może w dokumentach księgi wieczystej znajdują się dokumenty wskazujące na ustanowienie służebności; Pan jest uprawniony zapoznawać się z dokumentami prowadzonej dla Pańskiej nieruchomości księgi wieczystej – względy praktyczne przemawiają za wcześniejszym uzgodnieniem w sądzie rejonowym czasu zapoznawania się z dokumentami księgi wieczystej.

Do uprawnień właścicielskich (wskazanych ogólnie w art. 140 K.c.) zalicza się pobieranie pożytków. Dlatego właścicielowi nieruchomości (art. 46 K.c.) przysługuje uprawnienie do żądania wynagrodzenia za korzystanie z jego nieruchomości; nie tylko w przypadku ustanowienia służebności. Wynagrodzenie proponuję odróżniać od odszkodowania – czyli refundacji szkody; szkoda (w przypadku korzystania z cudzej nieruchomości) może dotyczyć np.: prac (w tym remontowych) przy instalacji lub obniżenia wartości nieruchomości (czasem instalacje utrudniają lub przynajmniej ograniczają zagospodarowanie gruntu, chociażby na cele budowlane). Dość często spotyka się sformułowanie „odszkodowanie za służebność”; warto jednak mieć świadomość istoty rzeczy – w tym odróżniać wynagrodzenie od odszkodowania (we właściwym rozumieniu tych określeń).

Władze państwowe nadal (pomimo zapowiedzi) nie ustaliły odgórnych (oficjalnych) stawek (lub tabel) wynagrodzenia za korzystanie z cudzych nieruchomości. Dlatego trzeba mieć orientację na rynku nieruchomości lub korzystać z wiedzy fachowej (np. zamawiając operat szacunkowy). Należy również zastanowić się nad tym, czy świadczenia przyszłe byłoby lepiej uzyskać jednorazowo, czy też cyklicznie (np. raz do roku). Wiele osób woli przyjęcie świadczenia jednorazowego, zapominając często o tym, że to na właścicielu nieruchomości spoczywają obowiązki podatkowe (więc po wielu latach można „dołożyć do interesu”). Ponadto przyjęcie wynagrodzenia jednorazowo może skutkować sporami z nabywcą nieruchomości (np. z kupującym); w tym aspekcie szczególnie przydaje się ujawnienie służebności w księdze wieczystej oraz informowanie (potencjalnego) nabywcy.

Ustawodawca wprost ustanowił (w art. 3052 K.c.) możność żądania przed sądem ustanowienia służebności przesyłu przez właściciela nieruchomości; w przypadku służebności gruntowych przyjmuje się, że żądać ustanowienia służebności na drodze sądowej przez właściciela nieruchomości (która miałaby stać się oficjalnie nieruchomością władnącą).

Ustalenie czasu powstania instalacji na działce

W organie administracji budowlanej (ewentualnie w archiwum urzędowym) lub u właścicieli poszczególnych instalacji zapewne udałoby się dowiedzieć, kiedy powstały rzeczone instalacje. Jeżeli instalacje przebiegają przez tę nieruchomość od przynajmniej 30 lat – o ile nie została ustanowiona służebność – to doszło do zasiedzenia służebności (art. 292 K.c. w związku z art. 172 i następnymi K.c.); chodzi o to, że po 30 latach posiadania w złej wierze dochodzi do zasiedzenia - ma to odpowiednie zastosowanie do zasiedzenia służebności (w przypadku określonego artykułem 352 K.c. posiadania służebności). Także w przypadku zasiedzenia służebności właścicielowi nieruchomości należy się wynagrodzenie – akcentuję to, ponieważ zdarza się twierdzenie przeciwne (zwłaszcza twierdzenie właścicieli instalacji); chodzi zwłaszcza o wynagrodzenie na przyszłość oraz (praktycznie rzecz biorąc) za ograniczoną liczbę lat poprzednich. Proszę uwzględniać zagadnienie przedawnienia roszczeń (art. 117 i następne K.c.). Przyjmuje się, że roszczeń związanych posiadaniem rzeczy cudzej bez tytułu prawnego (art. 224 i następne K.c.) dotyczy dłuższy z określonych w art. 118 K.c. okresów przedawnienia roszczeń - od 2018 r. jest to okres sześcioletni. Jeżeli roszczenie się przedawniło, to dłużnik jest uprawniony zgłosić (postawić) zarzut przedawnienia – to zaś niemalże wyklucza dochodzenie roszczeń na drodze prawnej.

Ugoda z właścicielami instalacji

Pańska strategia działania (którą należy opracować) powinna zakładać etapy dążenia do wyjaśnienia sprawy oraz do przerwania biegu przedawnienia roszczeń. Przez parę tygodni można by próbować pozyskiwać informacje (być może nawet ustnie). Za to – zwłaszcza w przypadku niechęci do współpracy ze strony przedstawicieli przedsiębiorstw (będących właścicielami określonych instalacji) – warto odpowiednio wcześnie zawezwać takie przedsiębiorstwa do próby ugodowej przed sądem rejonowym; taki wariant załatwiania spraw przewidziano w artykułach: od 184 do 186 Kodeksu postępowania cywilnego. Oczywiście, wolno wytoczyć powództwo (albo powództwa), ale przerwaniem biegu przedawnienia (art. 123 K.c.) skutkować może również zawezwanie do próby ugodowej (w którym należy przedstawić propozycję ugodową). Ustawowe określenie ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) zakłada wzajemne ustępstwa. To jest wariant dość dynamiczny (zwłaszcza mający na celu zapobieżeniu przedawnienia roszczeń za kolejne okresy roczne); wariant ten wiąże się z dość częstymi próbami zniechęcania właścicieli nieruchomości przez osoby reprezentujące przedsiębiorstwa (będące właścicielami instalacji) - przyczyny zniechęcania mogą być różne, ale niezależnie od rodzaju przyczyn przyda się dążenie do ich przezwyciężania.

Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź pomoże Panu dobrze załatwić sprawy związane z przebiegiem cudzych instalacji przez należącą do Pana nieruchomość. Strategia działania oraz umowy powinny dotyczyć kosztów (w tym związanych z ustanawianiem służebności oraz ich ujawnianiem w księgach wieczystych).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Dojazd do działki przez wewnętrzną drogę sąsiada

Jestem właścicielem gruntów rolnych, na których stoi budynek mieszkalny. W zeszłym roku złożyłem zgłoszenie budowlane na ten budynek, które zostało...

 

Niezgodność w wymiarach służebności drogi koniecznej

Na mojej działce została ustanowiona bezpłatnie droga konieczna dla szwagra, a właściwie służebność obejmuje każdoczesnego właściciela działki...

 

Problem z doprowadzeniem instalacji drogą prywatną, zakres służebności

Kupiłem działkę budowlaną ze służebnością przechodu i przejazdu. Człowiek, który mi ją sprzedał, kupił ją w takim samym stanie od...

 

Brak zgody na doprowadzenie kanalizacji we wspólnej drodze

Brak zgody na doprowadzenie kanalizacji we wspólnej drodze

Chcę na mojej działce podłączyć kanalizację. Otrzymałam nawet warunki techniczne przyłączenia. Kanalizacja występuje w drodze. Należy jednak...

Dojazd do działki w drugiej linii zabudowy

Dojazd do działki w drugiej linii zabudowy

Zamierzam kupić działkę budowlaną w drugiej linii zabudowy. Sprzedający ma do sprzedania w sumie 3 działki. Bezpośredni dostęp do drogi gminnej ma...

Nieczynna kanalizacja deszczowa na działce a odszkodowanie

Nieczynna kanalizacja deszczowa na działce a odszkodowanie

Przed 22 laty kupiłam niezabudowaną działkę, która sąsiaduje z moją, zabudowaną działką – stoi na niej mój dom. Zakupiona działka posiadała...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »