Kategoria: Służebność gruntowa

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością gruntową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zamknięte koło pertraktacji z gminą

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 13-03-2015

Zamierzam podzielić działkę, której jestem współwłaścicielem, na dwie części. Muszę jednak ustanowić w tym celu służebność przejazdu i przesyły na gruncie komunalnym (użytek „w”). W gminie otrzymałem informację, że by otrzymać służebność, muszę wybudować przepust. Nie mogę jednak zrobić tego bez prawa władania nieruchomością. I zamyka się koło pertraktacji z gminą. Jak mogę rozwiązać ten problem? Dokumenty w załączniku.

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Profesjonalna porada
Maria
Pierwszy kontakt jakiś czas temu, a teraz był kolejny kontakt i porada równie profesjonalna.
Zdzisław, 42 lata, technik mechanik
Wyczerpująca odpowiedz, ocena jak najwyższa.
Wojciech
Usługa została wykonana na piątkę.Napewno będę jeszcze korzystać z usług tej firmy.
Krystyna
Obszerność i profesjonalizm odpowiedzi
Krzysztof, 28 lat, logistyk

Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Jeżeli dzielona nieruchomość znajduje się na obszarze objętym uchwałą o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego i od daty podjęcia powyższej uchwały upłynęło 6 miesięcy, postępowanie podziałowe jest zawieszane do czasu uchwalenia planu jednak nie dłużej niż na 6 miesięcy.

Problem jest, jak widzę ,w kwestii statusu gruntu. Do gruntów komunalnych zaliczamy grunty, które są własnością gmin i związków międzygminnych, grunty, których właściciele nie są znani, znajdujące się we władaniu, na zasadach samoistnego posiadania, gminnych jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej oraz grunty gmin i związków międzygminnych przekazane w użytkowanie wieczyste.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Własność państwowa oraz własność komunalna jest – jako przeciwstawienie własności prywatnej – zaliczana do kategorii własności publicznej. Jak przyjmuje się w piśmiennictwie, podstawą wyróżnienia tej kategorii własności nie jest strona podmiotowa, lecz funkcja, jaką przypisuje się przedmiotowi własności.

Z chwilą komunalizacji własności państwowej gminy stały się „przejemcą” sytuacji prawnej Skarbu Państwa co do skomunalizowanego mienia jedynie w tym sensie, że wstąpiły w jego prawa i obowiązki jako właściciela mienia (art. 140 Kodeksu cywilnego). Gminy, od czasu powstania w nowym kształcie ustrojowym, są odrębnymi, samodzielnymi w stosunku do Skarbu Państwa podmiotami prawa, w tym prawa własności (art. 2 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, art. 70 ustawy z dnia 17 października 1992 r. o wzajemnych stosunkach między władzą ustawodawczą i wykonawczą Rzeczypospolitej Polskiej oraz o samorządzie terytorialnym oraz art. 165 Konstytucji). Wspólna dla wszystkich rodzajów własności publicznej funkcja, którą jest służenie zaspokajaniu potrzeb zbiorowych społeczeństwa, nie jest jednakowa w wypadku własności państwowej i własności komunalnej, własność państwowa służy bowiem zaspokajaniu potrzeb całego społeczeństwa zorganizowanego w ramach państwa, podczas gdy własność gminna, należąca do jednostek samorządu terytorialnego, których zakres działania obejmuje sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym (art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym), służy zaspokajaniu potrzeb wspólnoty zorganizowanej w ramach tych jednostek (art. 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym). Nie można zatem przyjąć, że prawo własności mienia nabytego z mocy prawa przez gminy, należącego poprzednio do Skarbu Państwa, podlega zasadom, które na mocy przepisów szczególnych dotyczyły własności państwowej. Gdyby ze względu na swój „publiczny" charakter własność gminna miała nadal podlegać tym zasadom, musiałoby to wyraźnie wynikać z odpowiednich przepisów.

Aby więc ustanowić służebność, konieczna jest zgoda właściciela gruntu. Jeśli własność należy do powiatu, to gmina nie może tym dysponować. Jeśli własność należy do innego podmiotu niż gmina – także nie będzie możliwości, aby gmina wyraziła zgodę na służebność.

W pierwszej kolejności należy więc ustalić właściciela. Potem dopiero uzgadniać możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej. Oczywiście urządzenie do korzystania z tej służebności będzie trzeba wykonać samemu – droga, utwardzenie czy mostek.

Instytucja służebności drogi koniecznej uregulowana jest w art. 145 Kodeksu cywilnego. Przesłanki jej ustanowienia to brak odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej lub należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Droga publiczna to droga krajowa, wojewódzka, powiatowa lub też gminna. Warto zaznaczyć, że brak „odpowiedniego” dostępu nie oznacza zawsze braku dostępu w ogóle. Czasem dostęp „nieodpowiedni” może łączyć się z brakiem możliwości normalnego gospodarczego eksploatowania danej nieruchomości. Ocena w tym zakresie jest dokonywana w odniesieniu do konkretnych stanów faktycznych. Orzecznictwo Sądu Najwyższego skłania jednak do wniosku, że w podobnych wypadkach ustanowienie drogi koniecznej powinno być ostatecznością. Gdy dostęp do drogi koniecznej jest nieodpowiedni, zasadą powinno być przede wszystkim przystosowanie go do warunków nieruchomości, a nie wytyczanie osobnej drogi koniecznej (orzeczenie SN z 26 kwietnia 2006 r., sygn. akt I CK 552/03, OSNC 2005, nr 4, poz. 70).

W takiej sytuacji właściciel nieruchomości ma względem właścicieli gruntów sąsiednich roszczenie o ustanowienie służebności drogowej za wynagrodzeniem. Ustanowienie to powinno zostać przeprowadzone z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej oraz możliwie najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma prowadzić. Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona również na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste (orzeczenie SN z 17.11.1974 r., sygn. akt III CRN 316/73, OSN 1974, nr 11, poz. 197). Ustanowienie służebności tego rodzaju nie jest natomiast możliwe w stosunkach pomiędzy właścicielami lokali (por. red. K. Pietrzykowski, Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Warszawa 2008, s. 575).

Jak nakazuje art. 145 § 2 zdanie pierwsze, przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Oznacza to np., że w zasadzie wykluczone jest przeprowadzenie drogi koniecznej przez siedlisko nieruchomości obciążonej (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 13 lutego 1985 r., sygn. akt III CRN 311/84; LexPolonica nr 350724). Z kolei § 3 wspomnianego przepisu wymaga, by przeprowadzenie drogi koniecznej uwzględniało interes społeczno-gospodarczy.

Z treści art. 145 Kodeksu cywilnego wynika, że ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić nie tylko wtedy, gdy nieruchomość w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, ale także, gdy dostęp co prawda istnieje, tyle że jest „nieodpowiedni”. Kryterium „odpowiedniości” jest niewątpliwie nieostre i wymaga konkretyzacji w rozważanych stanach faktycznych. Najogólniej powiedzieć można, iż dostęp uznany zostanie za nieodpowiedni, jeśli nie da się z niego korzystać tak, by możliwe było użytkowanie nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (zobacz art. 140 kodeksu cywilnego). Przykładem może być np. sytuacja, gdy przejazd drogą, do której istnieje dostęp, przez znaczną część roku jest utrudniony lub niemożliwy ze względu na jej zły stan techniczny (zobacz uchwałę Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 14 sierpnia 1985 r., sygn. akt III CZP 44/85; OSNCP 1986 r., nr 7–8, poz. 106) lub gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo dla właściciela tej nieruchomości, jak i innych uczestników ruchu drogowego (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 7 lipca 1999 r., sygn. akt II CKN 786/98; OSNC 2000 r., nr 2, poz. 34).

Sformułowania użytego w Kodeksie cywilnym nie wolno jednak rozumieć zbyt szeroko, ponieważ obciążenie nieruchomości służebnością drogi koniecznej stanowi ograniczenie znajdującego się pod ochroną Konstytucji prawa własności właściciela nieruchomości obciążonej (zobacz art. 64 Konstytucji). W związku z powyższym nie można twierdzić, że istniejący dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, bo dostęp uzyskany dzięki służebności byłby wygodniejszy, np. dlatego, że łączyłby nieruchomość z innym odcinkiem drogi publicznej niż przylegający do nieruchomości, dla której miałaby być ustanowiona służebność. Zasadniczo przyjąć należy, iż tylko wyjątkowo niedogodne połączenie z drogą publiczną uzasadnia żądanie ustanowienia drogi koniecznej. Trzeba również podkreślić, że żądanie takie nie jest uzasadnione wtedy, gdy co prawda dostęp do drogi publicznej nie istnieje lub jest nieodpowiedni, ale właściciel może sobie taki dostęp zapewnić lub dostęp istniejący uczynić odpowiednim (np. wykonać prace przystosowujące istniejący dostęp do swoich potrzeb). Ważne jest więc, by w konkretnej sytuacji najpierw zbadać, czy faktycznie nie ma żadnej możliwości wyznaczenia przez właściciela nieruchomości odpowiedniego dostępu na jego własnej nieruchomości.

Podobnie będzie, jeśli brak lub nieodpowiedniość dostępu są rezultatem działalności właściciela nieruchomości, np. w wyniku wzniesienia przez niego budynku, którego usytuowanie uniemożliwia dostęp do drogi publicznej (zobacz np. postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 września 1998 r., sygn. akt III CKN 609/97; OSNC 1999 r., nr 3, poz. 55). Nie ma znaczenia także to, że w sytuacji usytuowania działki przy drodze publicznej nie ma np. dojazdu, jeżeli jest zapewniony swobodny dostęp pieszy (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 23 stycznia 1997 r., sygn. akt I CKN 55/96; niepublikowany).

Pojęcie drogi publicznej zdefiniowane jest w ustawie z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Zgodnie z art. 2 tej ustawy drogami publicznymi są drogi: krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. Brak bezpośredniego dostępu do drogi, która nie jest drogą publiczną w rozumieniu ustawy o drogach publicznych, nie uzasadnia jednak ustanowienia służebności drogi koniecznej (zobacz uchwałę Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 22 listopada 1982 r., sygn. akt III CZP 44/82; OSNCP 1983 r., nr 5–6, poz. 70).

Jak wyżej wskazano, służebność drogi koniecznej może być także ustanowiona dla nieruchomości, która nie posiada odpowiedniego dostępu do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Chodzi tu więc o sytuację, gdy brak odpowiedniego dostępu z jednej nieruchomości do położonych na innej nieruchomości budynków gospodarskich, które „należą” do pierwszej nieruchomości. Należy zaznaczyć, że nie uzasadnia żądania wyznaczenia drogi koniecznej przypadek, w którym co prawda brak jest odpowiedniego dostępu do innych nieruchomości, należących do właściciela nieruchomości, domagającego się wyznaczenia drogi, lecz nie ma na nich budynków gospodarczych (zobacz wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 26 listopada 1999 r., sygn. akt III CKN 467/98; OSNC 2000 r., nr 5, poz. 102).

Co do rozumienia pojęcia „należenia”, wypada uznać za trafny pogląd (S. Rudnicki, Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2001, s. 837), że aby uznać dane budynki za należące do nieruchomości, na rzecz której ma być ustanowiona służebność:

  • po pierwsze, właściciel tej nieruchomości powinien być również właścicielem budynków lub przynajmniej mieć do nich tytuł prawny, charakteryzujący się trwałością,
  • po drugie, budynki te muszą być konieczne do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Często warunki te będą spełnione w przypadku połączenia w jednej księdze wieczystej dwóch niegraniczących ze sobą nieruchomości, dlatego, że stanowią gospodarczą całość (zobacz art. 21 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

W art. 145 Kodeksu cywilnego brak jest definicji „budynku gospodarczego”. Przyjmuje się, że wymóg gospodarczego przeznaczenia spełniają wszelki budynki służące takim celom, w tym także mieszkalne, natomiast samo pojęcie „budynku” określa się w nawiązaniu do art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 146 Kodeksu cywilnego służebność drogi koniecznej może być także ustanowiona jako służebność osobista (stosuje się do niej art. 296–305 Kodeksu cywilnego), jeżeli z żądaniem wystąpi samoistny posiadacz (a nie właściciel) nieruchomości posiadającej nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej lub budynków gospodarskich. Ponieważ służebność ta jest wtedy służebnością osobistą, jest ona niedziedziczna i nie można przenieść uprawnień do jej wykonywania. Wygasa ona również w razie ustania posiadania i przeniesienia posiadania na inną osobę.

Jeśli potrzeba ustanowienia służebności drogi koniecznej wynika z podziału nieruchomości, co często się zdarza w praktyce (np. jedna z nieruchomości powstałych z podziału nie ma dostępu do drogi publicznej), droga konieczna winna być co do zasady poprowadzona przez grunty, które były przedmiotem podziału, chyba że byłoby to nieracjonalne z gospodarczego punktu widzenia (zobacz art. 145 § 2 zdanie drugie Kodeksu cywilnego).

Reasumując:

  1. należy ustalić właściciela gruntu,
  2. wystąpić do niego, i wszystkich właścicieli gruntów dzielących działkę od drogi publicznej z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi – za odpłatnością oczywiście,
  3. jeśli nie wyrażają zgody – ostatecznie skierować sprawę do sądu, powołując się na ostatni akapit mojej odpowiedzi.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością gruntową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »