Zasiedzenie służebności drogi koniecznej do działki letniskowej

W myśl art. 292 Kodeksu cywilnego (K.c.) – służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio. Służebność drogi koniecznej jest właśnie służebnością gruntową.

O tym, czy coś jest trwałym i widocznym urządzeniem, decyduje to, czy jest ono wynikiem świadomego, celowego i pozytywnego działania ludzkiego, uzewnętrznionego w trwałej postaci widocznych przedmiotów, wymagającego do swego powstania pracy ludzkiej. O przedsięwzięciu takiego działania świadczyć może przykładowo wzniesienie urządzenia w celu przystosowania gruntu obciążonego jako drogi, np. utwardzenie szlaku drożnego. Przedmiotem licznych rozważań Sądu Najwyższego była kwestia, czy urządzenie ma wykonać właściciel nieruchomości władnącej czy obciążonej. Wypracowane zostało stanowisko, zgodnie z którym wykonawcą urządzenia powinien być posiadacz służebności. Dopuszczono też możliwość, aby do zasiedzenia doszło w razie wykonania urządzenia przez osobę trzecią (inaczej: M. Warciński, Glosa do postanowienia SN z dnia 27 stycznia 2006 r., III CSK 38/2005). Jednakże w uchwale Sądu Najwyższego 7 sędziów z dnia 9 sierpnia 2011 r., sygn. akt III CZP 10/11 czytamy, że wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza nieruchomości w zakresie służebności gruntowej drogi dojazdowej jest przesłanką zasiedzenia tej służebności (art. 292 K.c.). Z kolei w nauce prawa postuluje się, że do zasiedzenie służebności dojdzie w sytuacji, gdy urządzenie zostanie wykonane przez posiadacza służebności, przez osobę trzecią, a nawet jeśli urządzenie powstanie na skutek działań właściciela nieruchomości obciążonej (por. M. Warciński, Glosa do uchwały SN z dnia 9 sierpnia 2011 r., III CZP 10/2011, PS 2012, nr 4, s. 126 i wielu innych).

Nie jest wykluczone posiadanie służebności polegającej na korzystaniu z jednego trwałego i widocznego urządzenia przez właścicieli dwóch lub nawet większej liczby nieruchomości sąsiednich. Każdy z nich może nabyć taką służebność przez zasiedzenie, jeśli spełni przesłanki z art. 292 K.c.

Do zasiedzenia potrzebne jest 30 lat posiadania służebności, czyli korzystanie z niej od 1971 r. świadczy o tym, że czas ten upłynął, więc nie ma przeszkód czasowych.

Do zasiedzenia potrzebne jest też posiadanie samoistne, a więc władanie jak właściciel. Posiadanie zależne jak najemca, dzierżawca itd. wyłącza w ogóle zasiedzenie. Jeżeli Państwo dzierżawicie kawałek gruntu pod drogę, zasiedzenie służebności jest całkowicie wykluczone.

A teraz odpowiadając na Pani pytania:

1. Czy możemy po tylu latach starać się w sądzie o zasiedzenie służebności drogi konicznej?

Obawiam się, że wniosek Pani może zostać oddalony, bo nie ma spełnionej przesłanki korzystania z widocznego i trwałego urządzania, jakim jest np. utwardzona droga. Zgodnie z utrwalonym poglądem judykatury pojęcie urządzenia, o jakim mowa w art. 292 K.c., oznacza wynik celowego działania ludzkiego, uzewnętrzniony w trwałej postaci widocznych przedmiotów czy urządzeń wymagających do swego powstania pracy ludzkiej. Tak rozumianemu pojęciu trwałego urządzenia nie odpowiada zwykła polna droga z zaznaczonymi na gruncie koleinami. Jednak utwardzenie szlaku drogowego, jako efekt celowego działania ludzkiego odpowiada wymaganiu trwałego i widocznego urządzenia. W wyroku z dnia 11 maja 2000 r. I CKN 273/00, Sąd Najwyższy uznał, że utwardzone żwirem koleiny drogi stanowią trwałe i widoczne urządzenie gruntowe, ponieważ są one niewątpliwie efektem świadomego i pozytywnego działania ludzkiego, mającego na celu przystosowanie do korzystania gruntu służebnego, jako konkretnego szlaku drożnego o jednoznacznie wskazanej trasie jego przebiegu. Chyba że droga przebiega przez np. jakiś podniesiony nasyp.

Będzie Pani jednak na pewno mogła wystąpić o ustanowienie służebności drogi koniecznej, jeżeli brak jest dostępu do działki.

2. Czy właściciel może sprzedać drogę kilku działkowiczom, a nie wszystkim, i to bez poinformowania całej reszty o zamiarze sprzedaży?

Tak, oczywiście. Liczba kupców może być dowolna, zaś jeżeli tylko część z nich nabędzie na współwłasność działkę wydzieloną jako drogę, przeciwko nim będzie można składać wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

3. Jeśli działkę kupi na przykład połowa osób, to czy pozostali nadal będą mogli się starać o zasiedzenie służebności od nowych właścicieli?

Generalnie roszczenie pozostałym będzie nadal przysługiwało, ale proszę pamiętać, że w tym przypadku brak jest trwałego i widocznego urządzenia warunkującego skuteczność wniosku o zasiedzenie. Zwykła droga polna powstała na skutek stałego przejeżdżania pewnym szlakiem i zaznaczona na gruncie koleinami nie może być uważana za „trwałe i widoczne urządzenie” w rozumieniu art. 292 K.c.

O zasadności ustanowienia drogi koniecznej decyduje stan faktyczny – brak dostępu do drogi, ale orzeka o tym sąd. Wynagrodzenie za służebność jest zależne od wielu czynników, jak zakres służebności, wartość nieruchomości, i wycenia je biegły – sąd nie ma wiedzy z zakresu szacowania takiego wynagrodzenia.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼