Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zasiedzenie służebności drogi koniecznej do działki letniskowej

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 23-01-2019

W 1971 r. moi rodzice zawarli umowę dzierżawy wieczystej dotyczącej działki letniskowej graniczącej z drogą szerokości 4 metrów, którą w umowie zobowiązali się wytyczyć sprzedający. Droga została wytyczona i przez cały ten czas korzystamy z niej, jednak nie jest naszą własnością. W 1991 r. kupiłam wspomnianą działkę. Z biegiem lat wzdłuż drogi powstało kilkanaście działek. Droga nie jest utwardzona. Niedawno właściciel jednej z działek przy drodze wybudował na niej dom. Zwołał ostatnio działkowiczów i przekazał, że właściciel drogi chce ją nam sprzedać. Ze mną właściciel drogi się nie kontaktował, co mnie dziwi. Pytania: 1. Czy możemy po tylu latach starać się w sądzie o zasiedzenie służebności drogi koniecznej? 2. Czy właściciel może sprzedać drogę kilku działkowiczom, a nie wszystkim, i to bez poinformowania całej reszty o zamiarze sprzedaży? 3. Jeśli działkę kupi na przykład połowa osób, to czy pozostali nadal będą mogli się starać o zasiedzenie służebności od nowych właścicieli? Nadmieniam, że nie ponosiłam żadnych wydatków na drogę i nie jest utwardzona żadnym żwirem.

Katarzyna Siwiec

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedź wyczerpująca i fachowa.
Joanna
Szybko i rzeczowo. Niestety odpowiedź potwierdziła moje przypuszczenie że sprawa jest przegrana.
Marek, 38 lat
Dobre opinie i szybka wyczerpująca odpowiedź
Leszek, 58 lat, maszynista chłodniczy
Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata

W myśl art. 292 Kodeksu cywilnego (K.c.) – służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio. Służebność drogi koniecznej jest właśnie służebnością gruntową.

O tym, czy coś jest trwałym i widocznym urządzeniem, decyduje to, czy jest ono wynikiem świadomego, celowego i pozytywnego działania ludzkiego, uzewnętrznionego w trwałej postaci widocznych przedmiotów, wymagającego do swego powstania pracy ludzkiej. O przedsięwzięciu takiego działania świadczyć może przykładowo wzniesienie urządzenia w celu przystosowania gruntu obciążonego jako drogi, np. utwardzenie szlaku drożnego. Przedmiotem licznych rozważań Sądu Najwyższego była kwestia, czy urządzenie ma wykonać właściciel nieruchomości władnącej czy obciążonej. Wypracowane zostało stanowisko, zgodnie z którym wykonawcą urządzenia powinien być posiadacz służebności. Dopuszczono też możliwość, aby do zasiedzenia doszło w razie wykonania urządzenia przez osobę trzecią (inaczej: M. Warciński, Glosa do postanowienia SN z dnia 27 stycznia 2006 r., III CSK 38/2005). Jednakże w uchwale Sądu Najwyższego 7 sędziów z dnia 9 sierpnia 2011 r., sygn. akt III CZP 10/11 czytamy, że wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza nieruchomości w zakresie służebności gruntowej drogi dojazdowej jest przesłanką zasiedzenia tej służebności (art. 292 K.c.). Z kolei w nauce prawa postuluje się, że do zasiedzenie służebności dojdzie w sytuacji, gdy urządzenie zostanie wykonane przez posiadacza służebności, przez osobę trzecią, a nawet jeśli urządzenie powstanie na skutek działań właściciela nieruchomości obciążonej (por. M. Warciński, Glosa do uchwały SN z dnia 9 sierpnia 2011 r., III CZP 10/2011, PS 2012, nr 4, s. 126 i wielu innych).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Nie jest wykluczone posiadanie służebności polegającej na korzystaniu z jednego trwałego i widocznego urządzenia przez właścicieli dwóch lub nawet większej liczby nieruchomości sąsiednich. Każdy z nich może nabyć taką służebność przez zasiedzenie, jeśli spełni przesłanki z art. 292 K.c.

Do zasiedzenia potrzebne jest 30 lat posiadania służebności, czyli korzystanie z niej od 1971 r. świadczy o tym, że czas ten upłynął, więc nie ma przeszkód czasowych.

Do zasiedzenia potrzebne jest też posiadanie samoistne, a więc władanie jak właściciel. Posiadanie zależne jak najemca, dzierżawca itd. wyłącza w ogóle zasiedzenie. Jeżeli Państwo dzierżawicie kawałek gruntu pod drogę, zasiedzenie służebności jest całkowicie wykluczone.

A teraz odpowiadając na Pani pytania:

1. Czy możemy po tylu latach starać się w sądzie o zasiedzenie służebności drogi konicznej?

Obawiam się, że wniosek Pani może zostać oddalony, bo nie ma spełnionej przesłanki korzystania z widocznego i trwałego urządzania, jakim jest np. utwardzona droga. Zgodnie z utrwalonym poglądem judykatury pojęcie urządzenia, o jakim mowa w art. 292 K.c., oznacza wynik celowego działania ludzkiego, uzewnętrzniony w trwałej postaci widocznych przedmiotów czy urządzeń wymagających do swego powstania pracy ludzkiej. Tak rozumianemu pojęciu trwałego urządzenia nie odpowiada zwykła polna droga z zaznaczonymi na gruncie koleinami. Jednak utwardzenie szlaku drogowego, jako efekt celowego działania ludzkiego odpowiada wymaganiu trwałego i widocznego urządzenia. W wyroku z dnia 11 maja 2000 r. I CKN 273/00, Sąd Najwyższy uznał, że utwardzone żwirem koleiny drogi stanowią trwałe i widoczne urządzenie gruntowe, ponieważ są one niewątpliwie efektem świadomego i pozytywnego działania ludzkiego, mającego na celu przystosowanie do korzystania gruntu służebnego, jako konkretnego szlaku drożnego o jednoznacznie wskazanej trasie jego przebiegu. Chyba że droga przebiega przez np. jakiś podniesiony nasyp.

Będzie Pani jednak na pewno mogła wystąpić o ustanowienie służebności drogi koniecznej, jeżeli brak jest dostępu do działki.

2. Czy właściciel może sprzedać drogę kilku działkowiczom, a nie wszystkim, i to bez poinformowania całej reszty o zamiarze sprzedaży?

Tak, oczywiście. Liczba kupców może być dowolna, zaś jeżeli tylko część z nich nabędzie na współwłasność działkę wydzieloną jako drogę, przeciwko nim będzie można składać wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

3. Jeśli działkę kupi na przykład połowa osób, to czy pozostali nadal będą mogli się starać o zasiedzenie służebności od nowych właścicieli?

Generalnie roszczenie pozostałym będzie nadal przysługiwało, ale proszę pamiętać, że w tym przypadku brak jest trwałego i widocznego urządzenia warunkującego skuteczność wniosku o zasiedzenie. Zwykła droga polna powstała na skutek stałego przejeżdżania pewnym szlakiem i zaznaczona na gruncie koleinami nie może być uważana za „trwałe i widoczne urządzenie” w rozumieniu art. 292 K.c.

O zasadności ustanowienia drogi koniecznej decyduje stan faktyczny – brak dostępu do drogi, ale orzeka o tym sąd. Wynagrodzenie za służebność jest zależne od wielu czynników, jak zakres służebności, wartość nieruchomości, i wycenia je biegły – sąd nie ma wiedzy z zakresu szacowania takiego wynagrodzenia.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Blokowanie drogi koniecznej przez sąsiada

Posiadam drogę konieczną, sąsiad blokuje drogę, policja rozkłada ręce. Co mam robić? Mam zagwarantowane sądownie prawo korzystania z drogi koniecznej....

Zakaz wchodzenia na drogę z ustanowioną służebnością

Pięciu moich sąsiadów posiada drogę dojazdową do swoich działek, żaden z nich nie jest jej właścicielem, ale droga obciążona jest na ich rzecz...

Roszczenie wobec sąsiada za korzystanie z drogi

Chciałbym wystąpić z roszczeniem negatoryjnym wobec sąsiada, który korzysta z drogi, której jestem współwłaścicielem. Nie ma ustanowionej...

Problem z dostępem do drogi publicznej

Ja i jeszcze kilku innych sąsiadów mamy problem z dostępem do drogi publicznej. Nasze domy zbudowane były przed 50, 60 laty legalnie...

Gmina utrudnia wyznaczenia drogi do działki

Jestem właścicielem działki rolnej, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest oznaczona jako tereny rolne. Od 1,5 roku staramy się...

Możliwość uzyskania prawa przejazdu przez działki sąsiadów

Posiadam działkę budowlaną z budynkiem mieszkalnym z tymczasowym dostępem do drogi publicznej poprzez działki sąsiadów. Droga przebiega przez teren...

Ustanowienie na działce służebność drogi koniecznej na rzecz działki sąsiedniej za zapłatą wynagrodzenia

Orzeczeniem sądowym 2 miesiące temu ustanowiono na mojej działce służebność drogi koniecznej na rzecz działki sąsiedniej za zapłatą wynagrodzenia. Żadna...

Jak wyegzekwować utwardzenie drogi do działki?

Dwa lata temu zakupiliśmy działkę i rozpoczęliśmy budowę domu. Nasza działka została zakupiona wraz ze służebnością gruntową...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »