Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością gruntową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zgoda na przeprowadzenie kanalizacji wzdłuż działki

Janusz Polanowski • Opublikowane: 06-09-2019

Posiadam umowę rezerwacyjną sprzedaży nieruchomości z datą realizacji na 2021 rok. Na chwilę obecną pojawił się deweloper, który ma zamiar wybudować niedaleko mojej nieruchomości niewielki blok i prosi o zgodę na przeprowadzenie kanalizacji wzdłuż działki. Czy mam możliwość wydania zgody? Czy w ten sposób nie naruszam praw nabywającego nieruchomość, jeśli zgoda nie zostanie zrealizowana w formie służebności? Czy przysługuje mi odpłatność za zgodę?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Jestem Bardzo zadowolona z usługi prawniczej online. Mogłam na odległość znaleźć odpowiedzi na moje wątpliwości i pytania dotyczącej mojej sprawy. Zadałam zawsze dodatkowe pytania, i na czas otrzymałam odpowiedz. Bardzo mi ten Portal pomógł. 
Henryka
Odpowiedź profesjonalna aczkolwiek łatwa do zrozumienia, rychła i bardzo satysfakcjonująca. Z pewnością będę jeszcze korzystać z waszej pomocy 
Agnieszka
Odpowiedź wyczerpująca i fachowa.
Joanna
Szybko i rzeczowo. Niestety odpowiedź potwierdziła moje przypuszczenie że sprawa jest przegrana.
Marek, 38 lat
Dobre opinie i szybka wyczerpująca odpowiedź
Leszek, 58 lat, maszynista chłodniczy

Nie sposób sformułować jednoznacznej odpowiedzi na Pańskie pytania, a zwłaszcza dać wytycznych. Wiąże się to z różnymi przyczynami – zarówno z zakresu prawa, jak i z zakresu faktów (stanów faktycznych).

Trzeba nieco uwagi poświęcić „rysowi historycznemu” umowy rezerwacyjnej. Podstawy prawnej takiej umowy można doszukać się w zasadzie swobody umów, wyrażonej w art. 3531 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Umowy rezerwacyjne stały się szeroko znane po wprowadzeniu przepisów o umowach deweloperskich – w tym o wymogu zachowania formy aktu notarialnego (podobnie jak w przypadku art. 158 K.c.), choć sama konstrukcja prawna umowy przedwstępnej (art. 389 i następne K.c.) – jako takiej – nie oznacza prawnego wymogu zawarcia jej w formie aktu notarialnego (choć, szczególnie odnośnie do nieruchomości, to może się bardzo przydać). Ukształtowało się więc coś (nazywanego umową rezerwacyjną), co można (niezbyt elegancko) określić „wstępną / próbną umową przedwstępną”.

Jeżeli (co zapewne ma miejsce) Pan jest właścicielem odnośnej nieruchomości (art. 46 K.c.), to Pan jest uprawniony decydować o swej nieruchomości – w tym obciążać ją służebnością (art. 285 i następne K.c.) lub wyrażać (w tak zwanej zwykłej formie pisemnej) zgodę na przeprowadzenie cudzej instalacji (co powinno wystarczyć tamtemu inwestorowi do wykazania się „prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”, stosownie do wymogów Prawa budowlanego).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Podobnie rzecz przedstawia się z odpłatnością, ponieważ wśród uprawnień właścicielskich (art. 140 K.c.) jest pobieranie pożytków.

Duży jest zakres swobody decyzyjnej – także dla tego, z kim Pan zawarł umowę rezerwacyjną. Sama umowa rezerwacyjna mogłaby stanowić dla Pana okazję dla opóźnienia podjęcia decyzji, na czas uzgodnień z potencjalnym nabywcą, lub wymogu uzyskania zgody nabywcy.

Duży jest zakres swobody umów. Z tym wiąże się delikatna okoliczność, niekiedy w praktyce bez konsekwencji prawnych, a czasami skutkująca sporami prawnymi, np.: żądaniami z zakresu rękojmi przy umowie sprzedaży (art. 556 i następne K.c.) lub nawet powiadomieniem organów ścigania o podejrzeniu przestępstwa oszustwa – stypizowanego w art. 286 Kodeksu karnego.

Z pewnością „inna osoba” (w rozumieniu art. 140 K.c.) – w tym prawnik usługowy – powinna powstrzymywać się od wydawania wytycznych, jak Pan powinien korzystać ze swych uprawnień właścicielskich. Rzetelność w traktowaniu kontrahentów (np. potencjalnego nabywcy lub tamtego inwestora) – podobnie, jak zasady współżycia społecznego (ważne nie tylko przy wykonywaniu zobowiązań) – przemawiają za tym, by potencjalny nabywca wiedział o odnośnej propozycji oraz o jej warunkach (np. mógłby złożyć stosowne oświadczenie na piśmie). Daleki jestem od przeakcentowania uprawnień potencjalnego nabywcy (ponieważ, ściśle formalnie rzecz ujmując, są one ograniczone). Jednakże (chodzi o fakt, ale mogący mieć spore znaczenie prawne) przyłącze kanalizacyjne dużego obiektu budowlanego może mieć poważny wpływ na funkcjonowanie nieruchomości, na której powstaje odnośna inwestycja budowlana; niekiedy (zwłaszcza po już nawet kilkunastu latach) zdarzają się problemy (i często spory) z przyłączami kanalizacyjnymi do domów jednorodzinnych.

Gdyby chodziło o (zwłaszcza tymczasowe, służące tylko „placowi budowy”) przyłącze wodociągowe, to prawdopodobnie „nie byłoby tematu” (tymczasowe przyłącze, małe zagrożenie problemami). Jednak chodzi o coś mogącego nawet wpływać na cenę (aktualnie) Pańskiej nieruchomości; wystarczy awaria (np. skutkująca zalaniem działki lub części budynku nieczystościami) i może dojść do „szukania winnego” (w tym nawet do powiadomienia organów ścigania). Poza tym, ewentualne odstąpienie potencjalnego nabywcy od umowy lub żądanie przez niego obniżenia ceny mogłoby mieć negatywny wpływ na prowadzone przez Pana interesy.

Z powyższych względów proponuję ostrożność, choć Pan jest uprawniony nawet ustanowić służebność (w formie aktu notarialnego, art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – a nie „tylko” wyrazić zgodę na inwestycję (np. przyłącze kanalizacyjne). Podobnie rzecz przedstawia się z odpłatnością; z pewnością odpłatność za czas, dopóki Pan będzie właścicielem, Panu może przysługiwać (z uwagi na art. 140 K.c.). Proponuję unikać przyjmowania wynagrodzenia jednorazowo (i tylko dla siebie) – szczególnie bez pisemnej zgody potencjalnego nabywcy; sporo osób przyjmuje wynagrodzenie jednorazowo, z czym później wiązać się mogą problemy (np. spory z nabywcą nieruchomości).

Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź pomoże Panu podjąć oraz właściwie realizować dobre decyzje w związku ze swą nieruchomością. Niestety, przepisy z zakresu nieruchomości są na niskim poziomie (w tym przyczyniają się do zachowań skutkujących sporami prawnymi), więc tym bardziej proszę zachować ostrożność (w tym sprawdzić możność przeprowadzenia owej instalacji przez pas drogi publicznej). Zapraszam do zadawania pytań dodatkowych – np. do opisania Pańskiego pomysłu na rozwiązanie odnośnej sytuacji (bym mógł wskazać jego „mocniejsze i słabsze aspekty prawne”).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością gruntową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Sąsiad nadużywa prawa przechodu i przejazdu, co robić?

Na mojej działce jest ustanowiona służebność gruntowa na rzecz sąsiada. Nieruchomość z domem kupiłem już ze służebnością. Służebność jest...

Problem z doprowadzeniem instalacji drogą prywatną, zakres służebności

Kupiłem działkę budowlaną ze służebnością przechodu i przejazdu. Człowiek, który mi ją sprzedał, kupił ją w takim samym stanie od...

Droga dzielona z sąsiadami - budowa instalacji

Na wspólnej drodze prowadzącej do 4 działek ja i sąsiad chcemy wybudować sieć wodociągową i kanalizacyjną. Udziały w drodze zakupiliśmy...

Podział geodezyjny działki obciążonej służebnością

Właścicielka działki (nieruchomości) jako osoba prywatna nosi się z zamiarem podziału geodezyjnego swojej nieruchomości, na której od 60 lat...

Wycofanie zgody na przyłącze kanalizacyjne

20 lat temu sąsiad wyraził zgodę na przeprowadzenie przez jego działkę przyłącza kanalizacyjnego, w chwili obecnej wysłał do mnie pismo...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »