Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zmiana treści służebności zamieszkania

Marek Gola • Opublikowane: 25-11-2014

Na działce stoi budynek, na którym została ustanowiona służebność dożywotniego zamieszkania dla dwóch osób. W ramach służebności osoby te mają prawo dojścia do budynku przez bramę od ulicy X. Jestem w posiadaniu decyzji podziałowej tej działki. Służebność osobista jest wykonywana tylko na jednej z wydzielonych działek – na tej z dojściem od ulicy X. Druga wydzielona działka w najmniejszym stopniu nie wpływa na wykonywanie służebności. Mam kupca na tę nieobciążoną działkę, dlatego zmuszony jestem wystąpić do sądu o zmianę treści służebności. A konkretnie te dwie osoby muszą się zrzec służebności osobistej z tej działki. Czy uda się to szybko przeprowadzić?

Marek Gola

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedź wyczerpująca i fachowa.
Joanna
Szybko i rzeczowo. Niestety odpowiedź potwierdziła moje przypuszczenie że sprawa jest przegrana.
Marek, 38 lat
Dobre opinie i szybka wyczerpująca odpowiedź
Leszek, 58 lat, maszynista chłodniczy
Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.).

Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego. Powołując się zatem na przepis art. 297 K.c., zasadnym jest odwołanie się do treści art. 288 K.c., zgodnie z którym służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej, jak też do przepisu art. 291 K.c., zgodnie z którym jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

Jak wskazuje się w doktrynie „zakres i sposób wykonywania służebności osobistej określa przede wszystkim umowa stron, a dopiero w braku postanowień umowy stosuje się kryterium osobistych potrzeb uprawnionego, wynikających z rodzaju służebności, zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych, które w warunkach wiejskich odgrywają dużą rolę, zwłaszcza przy wykonywaniu służebności mieszkania i innych służebności o charakterze przeważnie alimentacyjnym, na rzecz starszych wiekiem rolników. Kryteria te są zmienne i zależne od okoliczności faktycznych występujących w sprawie”*

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Mając na uwadze treść pytania, jak i wskazanie co do woli sprzedaży drugiej działki przytoczyć należy pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 października 1991 r., sygn. akt III CZP 109/91 zgodnie z którym „właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści służebności osobistej mieszkania jedynie w razie powstania ważnej potrzeby gospodarczej (art. 291 w zw. z art. 297 k.c.).”

W powyższej sprawie Sądowi Najwyższemu przedstawione zostało następujące pytanie:

„Czy przepis art. 297 k.c. pozwalający na zmianę treści służebności osobistej mieszkania w drodze odpowiedniego stosowania dyspozycji art. 291 k.c. za podstawę zmiany przyjąć zezwala jedynie ważną potrzebę gospodarczą po stronie nieruchomości obciążonej, czy też odpowiednie stosowanie art. 291 k.c. polegać może także na zmianie treści tej służebności w przypadku zmiany okoliczności dotyczących sytuacji rodzinnej i potrzeb mieszkaniowych właściciela nieruchomości obciążonej lub zmniejszenia się zakresu potrzeb mieszkaniowych osoby uprawnionej do służebności osobistej mieszkania?”

Jak czytamy w uzasadnieniu tej uchwały „z treści art. 291 k.c. wynika, że ważna potrzeba gospodarcza, która uzasadniać może zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności, ma powstać po stronie nieruchomości obciążonej, a więc tego elementu stosunku prawnego powstałego na skutek ustanowienia służebności, który jest niezmienny, to znaczy dotyczy obu rodzajów służebności, gruntowych i osobistych. Już ten fakt nie pozwala na uwzględnienie – przy ocenie wniosku właściciela nieruchomości obciążonej o zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności osobistej – okoliczności leżących po stronie osoby uprawnionej, ani też nie uzasadnia brania pod uwagę okoliczności istniejących wprawdzie po stronie nieruchomości obciążonej, ale nie polegających na ważnej przyczynie gospodarczej. Artykuł 291 k.c. zawierający wymaganie powstania takiej przyczyny dla uzyskania zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności zawiera poza tym zastrzeżenie »chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej«. W odniesieniu do służebności osobistej należałoby brać pod uwagę uszczerbek osoby uprawnionej z tytułu służebności.”

Jako że zwrot „ważna potrzeba gospodarcza” nie został w żaden sposób zdefiniowany, w mojej ocenie w każdym konkretnym przypadku powinien być on definiowany, mając na uwadze wszystkie okoliczności sprawy. W treści pytania nie wskazuje Pan na przyczyny, z powodu których zamierza sprzedać nieruchomość sąsiednią do nieruchomości obciążonej służebnością osobistą. W mojej ocenie w przedmiotowej sprawie możliwość zamiany treści służebności osobistej uzależniona jest w znacznym stopniu od przyczyn leżących u podstawy roszczenia o zmianę.

Próbę zdefiniowania ważności potrzeby gospodarczej poczynił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 lutego 1985 r., sygn. akt III CRN 364/84 zgodnie z którym „według art. 291 kc ocena ważności potrzeby gospodarczej powstałej po ustanowieniu służebności gruntowej obejmuje rozważenie, czy sposób wykonywania tej służebności nie koliduje, z punktu widzenia wymagań prawidłowej gospodarki, z wprowadzonym na nieruchomości obciążonej rodzajem produkcji rolnej. Jeżeli do tej kolizji dochodzi, to nowo powstała potrzeba gospodarcza jest ważna w rozumieniu art. 291 kc i uzasadnia ona zmianę sposobu wykonywania służebności, chociażby zmiana ta przyniosła uszczerbek nieruchomości władnącej. Art. 291 kc chroni właściciela nieruchomości władnącej przed zmianą sposobu wykonywania służebności dopiero wtedy, gdy zmiana ta przyniosłaby jego nieruchomości niewspółmierny uszczerbek. Koszty zmiany sposobu wykonywania służebności ponoszą stosownie do okoliczności sprawy właściciele obu nieruchomości: obciążonej i władnącej, chyba że szczególne okoliczności sprawy uzasadniają poniesienie tych kosztów przez jednego lub drugiego z tych właścicieli”.

Ważna potrzeba zmiany musi mieć charakter obiektywny; nie wystarcza subiektywne przekonanie właściciela nieruchomości obciążonej o jej istnieniu, jak również osobisty charakter tej potrzeby, chodzi bowiem o potrzebę nieruchomości władnącej, a nie o osobistą potrzebę właściciela. Art. 291 k.c. chroni właściciela nieruchomości władnącej przed zmianą sposobu wykonywania służebności dopiero wtedy, gdy zmiana ta przyniosłaby jego nieruchomości niewspółmierny uszczerbek.

Moim zdaniem w Pana przypadku obiektywna przesłanka występuje. Zanim jednak wystąpi Pan do sądu z powództwem o zmianę treści służebności zasadnym jest wystosowanie do uprawnionych pisma ze wskazaniem, by swoje oświadczenie woli złożyli przed notariuszem. Proszę zauważyć, iż przed sądem sprawa odbędzie się za około 2-3 miesiące (średni czas oczekiwania na pierwszą rozprawę). Uprawnieni mają natomiast prawo do zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego. Zgodnie z art. 246 K.c. jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej. Jednakże gdy ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej. Nawet gdy należycie uzasadni Pan wniosek, to szczerze wątpię, by sąd uznał, że Pana sprawa ma charakter priorytetowy. Jedyną szansą jest ustanowienie pełnomocnika, który na skutek „znajomości” będzie w stanie przyspieszyć postępowanie.

*Rudnicki Stanisław, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Warszawa 2007, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie VIII) ss. 584.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Przez moją działkę przechodzi wodociąg. Z tego co wiem, mój nieżyjący ojciec dał na jego przeprowadzenie zgodę, tylko nie wiem czy ustną, czy...

Obowiązki i prawa przy służebności mieszkania

Dostałem od mamy w formie darowizny 15 lat temu dom z ustanowioną służebnością mieszkania dla jej bliskiego krewnego. Własnym nakładem środków...

Służebność mieszkania aż do śmierci

Jestem właścicielem domu. W nieruchomości ustanowiona jest służebność mieszkania aż do śmierci dla mojego krewnego. Tymczasem on od lat mieszka ze...

Nieruchomość z ustanowioną służebnością na rzecz teściów

Ojciec darował mi duże, czteropokojowe mieszkanie. Jak rozumiem, weszło ono do mojego majątku osobistego. W lokalu tym mieszkają moi teściowie....

Kto ponosi opłaty za nieruchomość przy nieodpłatnej służebności?

Matka darując synowi nieruchomość (gospodarstwo rolne), ustanowiła dla siebie nieodpłatną dożywotnią służebność mieszkania na darowanym budynku...

Dożywotnia służebność a wspólne mieszkanie z partnerem

Siedem lat temu przekazałam synowi dom w zamian za dożywotnią służebność (mam mieszkanie na parterze). Jestem wdową i rok temu poznałam...

Obciążenie nieruchomości służebnością osobistą

Moj były mąż ma prawo służebności i zamieszkuje jako jedyny lokator w domu, którego jestem prawną właścicielką. Ze względu na moją niską...

Co oznacza w praktyce dożywotnie utrzymanie

Posiadam akt notarialny, w którym jest zapis „dożywotnie utrzymanie”. Co to oznacza w praktyce?

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »