Zmiana typu działki po ustanowieniu służebności

Budowa lub przebudowa linii energetycznej na działce rolnej nie jest podstawą do jej przekwalifikowania w działkę budowlaną. Zresztą nie musze chyba Panią o tym przekonywać – bo wystarczy rozejrzeć się, aby stwierdzić, że poza obszarami miejskimi całe połacie gruntów rolnych są „ozdobione” infrastruktura przesyłową, do której także należą wspomniane przez Panią linie energetyczne. Ponadto – proszę się zastanowić – pisze Pani, że na gruncie już jest linia, a teraz ma być przebudowana (zmodernizowana), tym bardziej nie miałoby sensu mniemanie, że taka modernizacja ma dokonać zmian w przeznaczeniu działki. Tylko takie działki, które w całości zostały zajęte przez infrastrukturę przesyłową i wywłaszczone lub odkupione przez przedsiębiorcę przesyłowego, mają zmieniany swój charakter (przeznaczenie) z rolnego na budowlany.

Tymczasem w typowych przypadkach przebiegu linii przez pola czy łąki operator przesyłowy nie jest zainteresowany kupowaniem tych działek, zaś uprawniony jest do żądania ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem umownie. Kiedy zaś stanie się to niemożliwe polubownie – wówczas każdy (operator i właściciel) ma prawo wystąpić do sądu o ustanowenie służebności przesyłu za wynagrodzeniem.

Podstawą prawną są regulacje z Kodeksu cywilnego:

„Rozdział III Służebność przesyłu

Art. 305¹. [Służebność przesyłu] Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).

Art. 305². [Roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu] § 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Art. 305³. [Przejście na nabywcę; wygaśnięcie] § 1. Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1.

§ 2. Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.

§ 3. Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.

Art. 305(4. [Odpowiednie stosowanie] Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych”.

Dlatego doradzam skupić się na negocjacjach z operatorem przesyłowym w zakresie kształtu służebności i jej wynagrodzenia. Warto ukazać konieczność dojazdu do linii i że wpływa to na cenę służebności. Wynagrodzenie zaś powinno być roczne, bo jest to adekwatne do czasu korzystania – po upływie roku – następuje kolejny okres płatności przewidzianej z góry. Prawo nie mówi i nie narzuca, czy ma to być jednorazowo, czy cyklicznie, ale taki rodzaj służebności jest jak swoista dzierżawa lub najem i powinien stosownie do swej specyfiki być płacony cyklicznie. Warto też sprawdzić w GPZP, jak wygląda przeznaczenie terenu w tym obszarze. Czy na tych działkach nie można by czynić innych inwestycji niż rolne? To kluczowo wpływa na wartość służebności, bo pozwala wykazać ile możliwości przyszłych traci właściciele z racji posadowienia służebności.

Na koniec wspomnę, że wynagrodzenia ma prawo oczekiwać właściciel nie tylko za czas obecny czy na przyszłość, ale także za okres bezumownego korzystania dotychczas. Oczywiście z racji przedawnienia – warto upominać się o 10 lat wstecz, nie dalej jednak niż za czas, od kiedy jest się właścicielem nieruchomości.

W oparciu o powyższe proszę więc podejmować dalsze działania.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼