Czy nowy właściciel może odciąć kanalizację pomimo służebności?

• Data: 2025-01-19 • Autor: Marta Słomka

Dzielę z sąsiadem ścianę budynku. Mamy służebność notarialną na kanalizację. Moja kanalizacja wychodzi u sąsiada w piwnicy i idzie do drogi. Sąsiad sprzedał budynek i nowy właściciel poinformował mnie, że likwiduje swój pion kanalizacyjny i mam sobie zrobić swoją kanalizację, bo on moją kanalizację (podłączoną do niego w piwnicy) usunie. Czy mimo że jest służebność (w załączeniu treść z aktu notarialnego), może odciąć moją kanalizację w swoim budynku (po wcześniejszym poinformowaniu mnie)? Czy treść służebności w akcie notarialnym to też służebność w nieruchomości, wewnątrz budynku?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Czy nowy właściciel może odciąć kanalizację pomimo służebności?

Usunięcie pionu kanalizacyjnego

W pierwszym względzie wskazuję, że prawo własności podlega ochronie prawnej przewidzianej w ustawie Kodeks cywilny. Granice prawa własności wyznacza art. 140, który stanowi, iż „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą]. W kontekście zagadnienia poruszonego w pytaniu warto zwrócić uwagę właśnie na element władania rzeczą z wyłączeniem osób trzecich. Jeżeli zatem kwestia korzystania przez osoby trzecie z nieruchomości w związku ze znajdowaniem się na niej kanalizacji nie zostałaby uregulowana w toku przekształceń własnościowych (w drodze stosownej umowy), właściciel nieruchomości, na której pion kanalizacyjny się znajduje, mógłby żądać jego usunięcia, bowiem jego prawo własności doznaje swego rodzaju ograniczenia. Jeśli zaś w istocie byłoby tak, że przyłącze kanalizacyjne obsługujące przedmiotową nieruchomość znajduje się na działce sąsiedniej, to sąsiad miałby w zasadzie prawo usunąć to urządzenie ze swojej nieruchomości.

Treść służebności

Niemniej jednak – Państwo macie tę kwestię uregulowaną. Zgodnie bowiem z art. 285 „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa)”.

W Pani przypadku jest to ustanowiona służebność polegająca na korzystaniu z cudzej nieruchomości w świetle okoliczności, że istnieje pion kanalizacyjny na nieruchomości sąsiedniej, do której podłączona jest Pani nieruchomość.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Bezprawne pomysłu nowego właściciela

Co do skuteczności stanowiska nowego właściciela wskazuję, że jest ono bezprawne. O sposobie wykonywania służebności oraz jej charakterze przesądza jej treść. Pani ma bezterminową i nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie przebiegu (przejścia) instalacji wodno-kanalizacyjnej przez nieruchomość sąsiednią, A, co dla Pani najważniejsze: Każdy właściciel nieruchomości „z pionem” ma obowiązek powstrzymania się od lokalizowania budynków i budowli, nasadzania drzew oraz wykonywania w pobliżu sieci robót, które mogą spowodować uszkodzenie urządzenia przesyłowego a także do nieutrudnionego i niezakłóconego dostępu do nieruchomości obciążonej z tym do prowadzenia robót i czynności takich jak: eksploatacja, konserwacja, modernizacja i naprawa (usuwanie awarii), rozbudowa i wymiana urządzeń a także prowadzenia prac z wiązanych z podłączeniem do sieci kanalizacji sanitarnej, na rzecz obecnego i każdego przyszłego właściciela Pani nieruchomości. Kanalizacji usunąć nie może.

Dodatkowo  należy zaznaczyć, że wszelkie przewody kanalizacyjne należą do przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego (zgodnie z art. 49 § 1). Jeśli więc właściciel działki sąsiedniej ma zamiar „odciąć” przewód kanalizacyjny, to powinno spotkać się to z interwencją właściwego przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Przykłady

Pani Anna odziedziczyła działkę, na której znajduje się pion kanalizacyjny obsługujący sąsiednią nieruchomość. Po analizie okazało się, że podczas wcześniejszego podziału gruntów nie zawarto umowy regulującej korzystanie z tej instalacji. W związku z tym pani Anna zażądała jego usunięcia, ponieważ pion ogranicza jej prawo własności.

Pan Tomasz kupił działkę, przez którą przebiega pion kanalizacyjny obsługujący nieruchomość pani Ewy. Pomimo ustanowionej służebności gruntowej nowy właściciel zażądał usunięcia instalacji. Pani Ewa powołała się na treść służebności, która jasno określała prawo do korzystania z pionu kanalizacyjnego.

Pan Karol, właściciel działki sąsiadującej z nieruchomością pani Marty, próbował odciąć pion kanalizacyjny przebiegający przez jego teren, twierdząc, że mu przeszkadza. Pani Marta zgłosiła sprawę do lokalnego przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego, które interweniowało, przypominając, że przewody są ich własnością i nie mogą być usunięte.

Podsumowanie

Prawo własności jest chronione przez przepisy Kodeksu cywilnego, jednak w przypadku istnienia służebności gruntowej właściciel nieruchomości obciążonej ma obowiązek umożliwić korzystanie z instalacji, takiej jak pion kanalizacyjny. W sytuacji bezpodstawnego żądania usunięcia kanalizacji, kluczowe jest powołanie się na treść służebności oraz ewentualna interwencja przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego, które jest właścicielem przewodów.

Oferta porad prawnych

Zapewniamy kompleksową pomoc prawną w zakresie ochrony praw związanych ze służebnością gruntową oraz sporów dotyczących instalacji wodno-kanalizacyjnych. Pomożemy w wyjaśnieniu obowiązków właścicieli nieruchomości obciążonych i w dochodzeniu Państwa praw przed sądem lub w negocjacjach.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-budowlane.info

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

poradapodatkowa.pl

Szukamy prawnika »