Budowa kanalizacji przez czyjąś działkę

Zgoda sąsiada na przeprowadzenie kanalizacji

Sprawa nie jest tak tragiczna. Obecnie – jak Pani napisała – sąsiad wyraził zgodę. Najlepiej byłoby uzyskać notarialne ustanowienie służebności gruntowej. Aczkolwiek, jeśli teraz nie ma Pani na to pieniędzy albo czasu, można to zrobić zawsze.

Z definicji zawartej w art. 285 § 1 K.c. wynika, że mogą być dwa rodzaje służebności gruntowych: czynne i bierne. W praktyce z reguły występują służebności czynne. Mogą one dotyczyć przejazdu i przechodu (tzw. służebność drogowa), służebność przechodu może być ustanowiona wewnątrz budynku w postaci przejścia przez sień lub klatkę schodową (por. postanowienie SN z dnia 13 maja 1966 r., III CR 103/66, OSPiKA 1967/5, poz. 110), przegonu lub wypasu bydła, czerpania wody ze źródła lub studni sąsiada, oparcia budynku o mur sąsiada, itp. Według uchwały SN z dnia 30 sierpnia 1991 r. (III CZP 73/91, OSNCP 1992/4, poz. 53) okoliczność, że nieruchomość pozbawiona dostępu do sieci energetycznej jest nie zabudowana, nie stoi na przeszkodzie ustanowieniu na rzecz tej nieruchomości – jeżeli przemawiają za tym potrzeby społeczno-gospodarcze – służebności gruntowej umożliwiającej doprowadzenie linii elektrycznej.

Ustanowienie służebności gruntowej

Istota służebności gruntowej polega na tym, że ustanawia się ją nie na rzecz określonej osoby, lecz na rzecz właściciela oznaczonej nieruchomości. Służebność gruntowa jest prawem związanym z własnością nieruchomości, stanowiącym jej część składową (art. 50 K.c.).

Służebność może być ustanowiona w drodze:

– umowy,

– orzeczenia sądowego,

– decyzji administracyjnej.

Służebność gruntową można także nabyć w drodze zasiedzenia (o czym niżej).

Umowa powinna być zawarta pomiędzy właścicielami nieruchomości obciążonej i władnącej. Dla jej ważności konieczne jest, by oświadczenie woli osoby ustanawiającej służebność (czyli właściciela nieruchomości obciążonej) złożone było w formie aktu notarialnego (art. 245 Kodeksu cywilnego). Oświadczenie drugiej strony może być więc złożone w dowolnej formie, jednak w praktyce następuje ono w tym samym akcie notarialnym.

Wygaśnięcie służebności gruntowej nieujawnionej w KW

Dla powstania służebności nie jest wymagany wpis w księdze wieczystej, jednak w braku wpisu nawet prawidłowo ustanowiona służebność może wygasnąć, jeśli nieruchomość obciążona zostanie nabyta przez osobę trzecią w okolicznościach pozwalających na działanie zasady wiary publicznej ksiąg wieczystych. Skutek ten nie nastąpi tylko w stosunku do rodzajów służebności wymienionych w art. 7 pkt 3 i 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (j.t. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361; dalej jako – u.k.w.h.). Wpis w księdze następuje zarówno dla nieruchomości władnącej (w dziale pierwszym, w części drugiej), jak i nieruchomości obciążonej (w dziale trzecim). Wpis służebności ustanowionej mocą umowy następuje na podstawie oświadczenia właściciela nieruchomości obciążonej, złożonego w formie aktu notarialnego (art. 32 u.k.w.h.). Do wpisania służebności drogi koniecznej wymagany jest wyrys z mapy ewidencyjnej z uwidocznionym przebiegiem drogi koniecznej, opatrzony klauzulą, że nadaje się do wpisu w księdze wieczystej.

Co do zasady, ustanowienie służebności gruntowej w umowie następuje za wynagrodzeniem, jednak strony mogą się umówić inaczej.

Jeżeli właściciel nieruchomości, którą miałaby obciążać służebność, nie zgadza się na jej ustanowienie, może to nastąpić w orzeczeniu sądowym. W ten sposób powstać może przede wszystkim służebność drogi koniecznej (art. 145 Kodeksu cywilnego) i służebność budynkowa (art. 151 Kodeksu cywilnego).

Ustanowienie służebności gruntowej w postępowaniu sądowym

Właściciel nieruchomości, żądający ustanowienia służebności, winien wnieść pozew do sądu miejsca położenia nieruchomości przeciwko właścicielowi nieruchomości, którą służebność miałaby obciążać (art. 38 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Jeśli nieruchomość, na której rzecz ma nastąpić ustanowienie służebności, jest przedmiotem współwłasności, powództwo wytoczyć może każdy ze współwłaścicieli, jednakże pod warunkiem, że pozostali współwłaściciele reprezentujący większość udziałów nie złożyli sprzeciwu (zobacz art. 209 Kodeksu cywilnego i uchwałę Sądu Najwyższego z 5 czerwca 1985 r., III CZP 35/85, OSNCP 1986 r., nr 4, poz. 47). Powództwo wytoczyć mogą także użytkownik wieczysty i rolnicza spółdzielnia produkcyjna, bez względu na to czy jest właścicielem gruntu. Rozpoznanie sprawy następuje w procesie. Inaczej natomiast kwestia ta uregulowana jest odnośnie do służebności drogi koniecznej, której ustanowienie następuje w postępowaniu nieprocesowym, na podstawie wniosku o ustanowienie drogi koniecznej (art. 626 Kodeksu postępowania cywilnego). Do wniesienia wniosku uprawnione są wymienione wyżej podmioty. Należy w nim wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, z tym skutkiem, że osoby te stają się uczestnikami postępowania w rozumieniu art. 510 Kodeksu postępowania cywilnego.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności gruntowej

W orzeczeniu ustanawiającym służebność sąd orzeka o wynagrodzeniu, chyba że właściciel nieruchomości obciążonej się go zrzekł. Wynagrodzenie to nie jest odszkodowaniem, lecz świadczeniem o charakterze zbliżonym bardziej do ceny, dlatego należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej również wtedy, gdy trudno stwierdzić powstanie u niego szkody. Wysokość wynagrodzenia winna brać pod uwagę ceny rynkowe, przy uwzględnieniu takich czynników jak np. zwiększenie wartości nieruchomości władnącej, zmniejszenie wartości nieruchomości obciążonej, czy konieczność poniesienia przez właściciela nieruchomości obciążonej określonych wydatków, związanych ze zmianą sytuacji spowodowaną wykonywaniem służebności. Uznaje się za dopuszczalne ustanowienie wynagrodzenia w naturze, w tym przez ustanowienie służebności na nieruchomości władnącej (zobacz orzeczenie Sądu Najwyższego z 17 stycznia 1969 r., III CRN 379/68, OSNCP 1969 r., nr 12, poz. 223). Wydaje się jednak, że na rozstrzygnięcie takie musi wyrazić zgodę uprawniony do wynagrodzenia, czyli właściciel nieruchomości obciążonej.

Korzystanie z cudzej nieruchomości doprowadzając do zasiedzenia

Służebność gruntowa jest jedynym ograniczonym prawem rzeczowym, które można nabyć przez zasiedzenie. Zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego, zachowanie właściciela nieruchomości, dające się określić jako posiadanie służebności, tj. korzystanie z cudzej nieruchomości tak jakby przysługiwała mu służebność, prowadzi do zasiedzenia tylko wtedy, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przyjmuje się, że urządzenie ma stanowić wytwór celowego działania człowieka, czyli innymi słowy ma powstać w wyniku pracy ludzkiej. Co do zasady uważa się, iż ma ono być wykonane przez posiadacza służebności (tak Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 24 maja 1974 r., III CRN 94/74, OSNCP 1975 r., nr 6, poz. 94). Nie ulega więc wątpliwości, że za urządzenie nie może być uznana np. droga czy ścieżka, powstała przez stałe przechodzenie czy przejeżdżanie tą samą trasą. Do uznania jej za urządzenie, w rozumieniu art. 292 Kodeksu cywilnego, konieczne byłoby np. utwardzenie, budowa mostku, położenie rur, zbudowanie nasypu, itp. Z powyższego warunku wynika także, że przedmiotem zasiedzenia mogą być wyłącznie służebności czynne.

Odnosząc to do Pani pytania – obecnie zapewne mamy do czynienia z czymś w rodzaju użyczenia – sąsiad użyczył Pani grunt do przeprowadzenia kanalizacji. Nie może on samowolnie usunąć kanalizacji, ani jej zniszczyć. Może natomiast żądać sądownie usunięcia, ale Pani ma się czym bronić – po pierwsze jego zgodą, po drugie może Pani w odpowiedzi wnieść o ustanowienie służebności.

Co więcej, wiele zależy od tego, czyją własnością będzie rura – Pani czy przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego, bo być może w ogóle nie będzie w Pani interesie regulować tej kwestii.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1966 r., III CR 103/66
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1991 r. III CZP 73/91

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.