Rura kanalizacyjna sąsiada na działce, co można zrobić?

Wypowiedzenie użyczenia gruntu

Zapewne kiedyś pan Jan zezwolił sąsiadowi na tę rurę, choćby ustnie. Zatem należy zażądać usunięcia rury i wypowiedzieć dotychczasowe użyczenie. Dopiero wówczas będzie mógł dochodzić roszczeń: usunięcia rury i wydania mu jego nieruchomości albo odszkodowania za użytkowanie jego gruntu po wypowiedzeniu użyczenia.

Roszczenie negatoryjne wynika z prawa własności (art. 140 Kodeksu cywilnego). Przewidziane zostało w art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego (K.c.). Zgodnie z jego treścią przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Na podstawie roszczenia negatoryjnego właściciel nieruchomości może żądać:

1. przywrócenia stanu zgodnego z prawem,
2. zaniechania naruszeń.

Przywrócenie stanu zgodnego z prawem polega przede wszystkim na usunięciu się z cudzej nieruchomości, ale także na usunięciu skutków naruszenia.

Zobacz też: Rura kanalizacyjna na działce

Roszczenie o zaniechanie naruszeń i usunięcie skutków naruszenia

Jeżeli mimo usunięcia ograniczeń lub utrudnień powstała szkoda, można dochodzić jej naprawienia tylko w drodze powództwa odszkodowawczego. Podobnie zresztą będzie w przypadku naruszenia własności, którego skutków nie można uznać za ograniczenia właściciela w korzystaniu z rzeczy lub za utrudnienia w jej używaniu (np. umyślna kradzież cegieł z placu budowy – w takiej sytuacji przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze, natomiast roszczenie o zaniechanie naruszeń czy usunięcie skutków naruszenia jest w tym przypadku bezprzedmiotowe). Dochodzenie odszkodowania następuje na zasadach ogólnych (art. 415 i n. K.c.). Jak z tego wynika, nie zawsze przywrócenie stanu zgodnego z prawem będzie pokrywać się z przywróceniem stanu poprzedniego.

Kodeks cywilny stanowi:

„Art. 224. § 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

§ 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

Art. 225. Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.”

Korzystanie z nieruchomości przez osobę niebędącą właścicielem

Przepisy art. 224 i n. Kodeksu cywilnego mają zastosowanie do stosunków bezumownych – gdy bez porozumienia zainteresowanych dojdzie do tego, że rzecz stanowiąca własność jednej osoby znajdzie się w posiadaniu innej osoby. Jeżeli osoba niebędąca właścicielem korzysta z nieruchomości na podstawie umowy, to wówczas wspomniane przepisy nie mają zastosowania.

Samoistny posiadacz, który jest w dobrej wierze, nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.

Samoistnym posiadaczem jest ten, kto nieruchomością włada jak właściciel (tzn. w zakresie odpowiadającym wykonywaniu prawa własności; przeciwieństwem posiadania samoistnego jest posiadanie zależne – posiadacz zależny włada nieruchomością jak mający inne niż własność prawo do władania rzeczą, np. użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca – zobacz art. 336 kodeksu cywilnego). Istnieje przy tym domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest jej posiadaczem samoistnym – konsekwencją tego jest przeniesienie na drugą stronę ciężaru udowodnienia faktu (art. 339 K.c.).

Samoistny posiadacz w dobrej wierze

Samoistnym posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a to jego przekonanie uzasadnione jest okolicznościami danego przypadku; dobrą wiarę wyłącza nie tylko pozytywna wiadomość o braku uprawnienia, ale i brak wiadomości spowodowany niedbalstwem (zobacz wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 7 listopada 1996 r.; sygn. akt I ACr 288/96; Monitor Prawniczy – dodatek bezpłatny 1998 r. Nr 5, str. 1).

Należy więc napisać pismo z wypowiedzeniem dotychczasowego użyczenia i natychmiastowym żądaniem usunięcia rury kanalizacyjnej pod rygorem naliczania opłaty za bezumowne korzystanie. Albo wezwać do uregulowania stanu faktycznego poprzez ustanowienie odpłatnej służebności.

Trzeba liczyć się z tym, że sąsiad raczej sądownie otrzyma służebność – odpłatną, co prawda – aniżeli zostanie mu nakazane usunięcie rury. Aczkolwiek nie chcę tu wyrokować za sąd. Niewątpliwie pan Jan uprzykrzy mu tym życie, ale czy pozbędzie się uciążliwego lokatora? Raczej nie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 7 listopada 1996 r.; sygn. akt I ACr 288/96

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.