Mieszkanie z ustanowioną służebnością jako zastaw na hipotece

Przyjmowanie pod zabezpieczenie hipoteczne lokali obciążonych ograniczonym prawem rzeczowym dożywotniej służebności osobistej mieszkania lub prawem dożywocia

Jak pokazuje praktyka w zakresie polityki kredytowej różnych banków, nie są one skłonne przyjmować pod zabezpieczenie hipoteczne lokali obciążonych ograniczonym prawem rzeczowym dożywotniej służebności osobistej mieszkania lub prawem dożywocia. Wynika to z racjonalnego argumentu, że realizacja zabezpieczenia, w razie braku spłaty kredytu, jest w takiej sytuacji znacznie trudniejsza, są zdecydowanie mniejsze szanse na korzystne zbycie tak obciążonej nieruchomości, nabywcy unikają także lokali, do których prawa rzeczowe posiadają osoby trzecie. Osoby uprawnione słusznie obawiają się zabezpieczenia hipotecznego, bowiem w perspektywie egzekucji sądowej z nieruchomości uprawomocnienie się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy licytacyjnego prowadzi co do zasady do wygaśnięcia ich prawa oraz do konieczności opuszczenia zajmowanego mieszkania (por. art. 1000 §1 Kodeksu postępowania cywilnego).

Rozwiązaniem wskazanego przez Panią problemu może być zrzeczenie się służebności przez osobę uprawnioną, a zamiast prawa do pozostania w darowanym lokalu ustanowienie na jej rzecz analogicznej służebności w innym lokalu, jeśli takim lokalem Pani dysponuje. W ten sposób zabezpieczone będzie spokojne zamieszkiwanie dla starszej osoby, która oczywiście może faktycznie mieszkać w lokalu obciążonym hipoteką, jednak z punktu widzenia banku lokal ten będzie już wolny od obciążenia. Celem wyjaśnienia, zameldowanie lub brak zameldowania w lokalu nie kreuje żadnego prawa do lokalu. „Zameldowanie czy wymeldowanie nie ma żadnego związku z prawem do spornego lokalu – ani nie rodzi prawa do lokalu, ani go nie pozbawia” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt III SA/Lu 29/12).

Zobacz też: Kredyt hipoteczny a służebność

Zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego dożywotniej służebności osobistej mieszkania

Aby bank przyjął ustanowienie hipoteki na danym lokalu, należy udać się wraz z dożywotnikiem do notariusza i poprosić, aby złożył w formie pisemnej oświadczenie o zrzeczeniu się służącego mu ograniczonego prawa rzeczowego dożywotniej służebności osobistej mieszkania. Jak stanowi przepis art. 246 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej (art. 246 § 2 Kodeksu cywilnego). Wskutek takiego oświadczenia służebność osobista mieszkania będzie mogła zostać wykreślona z działu trzeciego księgi wieczystej. Jak wynika z treści przepisu art. 46 w zw. z art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (j.t. Dz. U. z roku 2010, Nr 90, poz. 594 ze zm.), wykreślenie ograniczonego prawa rzeczowego podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 100 zł. Jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia niezbędne jest wykreślenie tego prawa z księgi wieczystej (art. 246 § 2 Kodeksu cywilnego). Z punktu widzenia postępowania wykreślenie jest również wpisem (art. 626⁸ § 7 Kodeksu postępowania cywilnego), zaś wniosek o wykreślenie składa się na urzędowym formularzu (dostępne w siedzibie sądów rejonowych lub na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości).

Forma oświadczenia o zrzeczeniu się służebności osobistej

Oświadczenie o zrzeczeniu się służebności wymaga dla swej skuteczności dochowania co najmniej formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym (lub zależnie od woli składającego – „silniejszej” formy aktu notarialnego), w przeciwnym razie sąd wieczystoksięgowy odmówi wykreślenia prawa, czyli realizacji Pani wniosku. W myśl art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z roku 2001, Nr 124, poz. 1361 ze zm.) wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. Po prawomocnym wykreśleniu wpisu będzie mogła Pani pobrać odpis z księgi wieczystej, która dopiero wówczas nie będzie obciążona żadnymi prawami i roszczeniami osób trzecich. Jeśli zatem zależy Pani na „uwolnieniu” lokalu planowanego pod zabezpieczenie kredytu od ciążącego na nim ograniczonego prawa rzeczowego, ta droga jest wskazana, oczywiście z jednoczesnym ustanowieniem służebności w innym lokalu.

Notarialne zobowiązanie się właściciela lokalu do zapewnienia opieki darczyńcy w razie pogorszenia jego stanu zdrowia

Osobne, nawet notarialne zobowiązanie się właściciela lokalu do zapewnienia opieki darczyńcy w razie pogorszenia jego stanu zdrowia i konieczności sprawowania stałej opieki będzie realnie bardzo trudno wykonać, choćby formalnie zawarte było w takim akcie notarialnym postanowienie o poddaniu się egzekucji tego obowiązku wprost z aktu notarialnego. Jest wątpliwe, aby „wierzyciel”, ze względu na wiek i stan zdrowia mógł skutecznie wyegzekwować swoje prawo. Dla banku zaś i tak nieruchomość lokalowa stanowić będzie przedmiot obciążony prawami osoby trzeciej. Dlatego zrzeczenie się służebności i ustanowienie służebności mieszkania na nowej nieruchomości lokalowej jest zdecydowanie bezpieczniejszym rozwiązaniem dla starszej osoby.

Po dokonaniu darowizny darczyńca nie musi ani wiedzieć o podejmowanych działaniach zmierzających do ustanowienia hipoteki na przekazanej w drodze darowizny nieruchomości, ani tym bardziej jego zgoda nie jest warunkiem ustanowienia takiego zabezpieczenia. Nie musi Pani także pytać o zgodę w razie sprzedaży lokalu. Hipotekę ustanawia właściciel, w drodze oświadczenia. Natomiast w toku wyceny nieruchomości dla celów zabezpieczenia, jej obciążenie w dziale trzecim księgi wieczystej (prawa i roszczenia osób trzecich) jest uwzględniane przy szacowaniu wartości nieruchomości. Jeśli darczyńca mieszka w darowanym lokalu, będąc uprawnionym z tytułu dożywotniej służebności osobistej mieszkania, zapewne może dojść do faktycznej sytuacji, w której spotka się z dokonującym wyceny specjalistą z zakresu szacowania nieruchomości, i w ten sposób dowiesię o planach w stosunku do lokalu, jednak nie może im przeciwdziałać przy użyciu środków prawnych, jeśli umowa darowizny nie zawiera ograniczeń dla obdarowanego dotyczących postępowania z przedmiotem darowizny.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.