Przyjmowanie pod zabezpieczenie hipoteczne lokali obciążonych ograniczonym prawem rzeczowym dożywotniej służebności osobistej mieszkania lub prawem dożywocia
Jak pokazuje praktyka w zakresie polityki kredytowej różnych banków, nie są one skłonne przyjmować pod zabezpieczenie hipoteczne lokali obciążonych ograniczonym prawem rzeczowym dożywotniej służebności osobistej mieszkania lub prawem dożywocia. Wynika to z racjonalnego argumentu, że realizacja zabezpieczenia, w razie braku spłaty kredytu, jest w takiej sytuacji znacznie trudniejsza, są zdecydowanie mniejsze szanse na korzystne zbycie tak obciążonej nieruchomości, nabywcy unikają także lokali, do których prawa rzeczowe posiadają osoby trzecie. Osoby uprawnione słusznie obawiają się zabezpieczenia hipotecznego, bowiem w perspektywie egzekucji sądowej z nieruchomości uprawomocnienie się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy licytacyjnego prowadzi co do zasady do wygaśnięcia ich prawa oraz do konieczności opuszczenia zajmowanego mieszkania (por. art. 1000 §1 Kodeksu postępowania cywilnego).
Rozwiązaniem wskazanego przez Panią problemu może być zrzeczenie się służebności przez osobę uprawnioną, a zamiast prawa do pozostania w darowanym lokalu ustanowienie na jej rzecz analogicznej służebności w innym lokalu, jeśli takim lokalem Pani dysponuje. W ten sposób zabezpieczone będzie spokojne zamieszkiwanie dla starszej osoby, która oczywiście może faktycznie mieszkać w lokalu obciążonym hipoteką, jednak z punktu widzenia banku lokal ten będzie już wolny od obciążenia. Celem wyjaśnienia, zameldowanie lub brak zameldowania w lokalu nie kreuje żadnego prawa do lokalu. „Zameldowanie czy wymeldowanie nie ma żadnego związku z prawem do spornego lokalu – ani nie rodzi prawa do lokalu, ani go nie pozbawia” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt III SA/Lu 29/12).
Zobacz też: Kredyt hipoteczny a służebność\
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego dożywotniej służebności osobistej mieszkania
Aby bank przyjął ustanowienie hipoteki na danym lokalu, należy udać się wraz z dożywotnikiem do notariusza i poprosić, aby złożył w formie pisemnej oświadczenie o zrzeczeniu się służącego mu ograniczonego prawa rzeczowego dożywotniej służebności osobistej mieszkania. Jak stanowi przepis art. 246 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej (art. 246 § 2 Kodeksu cywilnego). Wskutek takiego oświadczenia służebność osobista mieszkania będzie mogła zostać wykreślona z działu trzeciego księgi wieczystej. Jak wynika z treści przepisu art. 46 w zw. z art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (j.t. Dz. U. z roku 2010, Nr 90, poz. 594 ze zm.), wykreślenie ograniczonego prawa rzeczowego podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 100 zł. Jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia niezbędne jest wykreślenie tego prawa z księgi wieczystej (art. 246 § 2 Kodeksu cywilnego). Z punktu widzenia postępowania wykreślenie jest również wpisem (art. 6268 § 7 Kodeksu postępowania cywilnego), zaś wniosek o wykreślenie składa się na urzędowym formularzu (dostępne w siedzibie sądów rejonowych lub na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości).
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Forma oświadczenia o zrzeczeniu się służebności osobistej
Oświadczenie o zrzeczeniu się służebności wymaga dla swej skuteczności dochowania co najmniej formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym (lub zależnie od woli składającego – „silniejszej” formy aktu notarialnego), w przeciwnym razie sąd wieczystoksięgowy odmówi wykreślenia prawa, czyli realizacji Pani wniosku. W myśl art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z roku 2001, Nr 124, poz. 1361 ze zm.) wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. Po prawomocnym wykreśleniu wpisu będzie mogła Pani pobrać odpis z księgi wieczystej, która dopiero wówczas nie będzie obciążona żadnymi prawami i roszczeniami osób trzecich. Jeśli zatem zależy Pani na „uwolnieniu” lokalu planowanego pod zabezpieczenie kredytu od ciążącego na nim ograniczonego prawa rzeczowego, ta droga jest wskazana, oczywiście z jednoczesnym ustanowieniem służebności w innym lokalu.
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
Notarialne zobowiązanie się właściciela lokalu do zapewnienia opieki darczyńcy w razie pogorszenia jego stanu zdrowia
Osobne, nawet notarialne zobowiązanie się właściciela lokalu do zapewnienia opieki darczyńcy w razie pogorszenia jego stanu zdrowia i konieczności sprawowania stałej opieki będzie realnie bardzo trudno wykonać, choćby formalnie zawarte było w takim akcie notarialnym postanowienie o poddaniu się egzekucji tego obowiązku wprost z aktu notarialnego. Jest wątpliwe, aby „wierzyciel”, ze względu na wiek i stan zdrowia mógł skutecznie wyegzekwować swoje prawo. Dla banku zaś i tak nieruchomość lokalowa stanowić będzie przedmiot obciążony prawami osoby trzeciej. Dlatego zrzeczenie się służebności i ustanowienie służebności mieszkania na nowej nieruchomości lokalowej jest zdecydowanie bezpieczniejszym rozwiązaniem dla starszej osoby.
Po dokonaniu darowizny darczyńca nie musi ani wiedzieć o podejmowanych działaniach zmierzających do ustanowienia hipoteki na przekazanej w drodze darowizny nieruchomości, ani tym bardziej jego zgoda nie jest warunkiem ustanowienia takiego zabezpieczenia. Nie musi Pani także pytać o zgodę w razie sprzedaży lokalu. Hipotekę ustanawia właściciel, w drodze oświadczenia. Natomiast w toku wyceny nieruchomości dla celów zabezpieczenia, jej obciążenie w dziale trzecim księgi wieczystej (prawa i roszczenia osób trzecich) jest uwzględniane przy szacowaniu wartości nieruchomości. Jeśli darczyńca mieszka w darowanym lokalu, będąc uprawnionym z tytułu dożywotniej służebności osobistej mieszkania, zapewne może dojść do faktycznej sytuacji, w której spotka się z dokonującym wyceny specjalistą z zakresu szacowania nieruchomości, i w ten sposób dowiesię o planach w stosunku do lokalu, jednak nie może im przeciwdziałać przy użyciu środków prawnych, jeśli umowa darowizny nie zawiera ograniczeń dla obdarowanego dotyczących postępowania z przedmiotem darowizny.
Przykłady
Dylemat rodziny Kowalskich
Pani Maria, starsza kobieta, przekazała swoje mieszkanie w darowiźnie synowi, który chciał je wykorzystać jako zabezpieczenie kredytu na rozwój firmy. Okazało się jednak, że bank odmówił ustanowienia hipoteki z uwagi na wpisaną w księdze wieczystej dożywotnią służebność osobistą Pani Marii. Syn rozważał różne opcje, w tym przeniesienie służebności na inne mieszkanie, jednak matka obawiała się, że nowe lokum nie zapewni jej tego samego komfortu. Ostatecznie rodzina zdecydowała się na konsultację z notariuszem, który zaproponował zawarcie umowy o świadczeniu usług opiekuńczych, co dało Pani Marii poczucie bezpieczeństwa i pozwoliło synowi uzyskać kredyt.
Zaskoczenie Pana Antoniego
Pan Antoni, emeryt, zamieszkujący mieszkanie darowane córce, dowiedział się przypadkiem o planach jej męża dotyczących zaciągnięcia kredytu pod hipotekę tego lokalu. Był zaskoczony, że jako dożywotnik nie miał żadnych formalnych uprawnień do blokowania takiej decyzji. Po konsultacji prawnej dowiedział się, że bank i tak najprawdopodobniej odrzuci taki wniosek, ponieważ jego prawo do mieszkania utrudniałoby egzekucję zadłużenia. Córka postanowiła wziąć kredyt na inną nieruchomość, a Pan Antoni uznał, że warto było poznać swoje prawa i ograniczenia związane z dożywotnią służebnością.
Rozwiązanie kompromisowe rodziny Nowaków
Państwo Nowakowie stanęli przed wyzwaniem – otrzymali mieszkanie od dziadków, którzy zastrzegli sobie w umowie prawo do dożywotniego użytkowania. Młode małżeństwo planowało zakup większego domu i chciało skorzystać z mieszkania jako zabezpieczenia kredytu. Bank nie zgodził się na ustanowienie hipoteki, co zmusiło ich do negocjacji z dziadkami. Po długich rozmowach udało się dojść do porozumienia – dziadkowie zgodzili się na przeniesienie prawa dożywocia na inne mieszkanie należące do rodziny, co pozwoliło Nowakom na swobodne dysponowanie nieruchomością i uzyskanie potrzebnych środków na zakup nowego domu.
Podsumowanie
Mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością osobistą stanowi istotne wyzwanie przy ustanawianiu hipoteki, ponieważ banki niechętnie akceptują takie nieruchomości jako zabezpieczenie kredytowe. Właściciele lokali często muszą szukać rozwiązań, takich jak zrzeczenie się służebności przez uprawnionego lub przeniesienie jej na inną nieruchomość. Choć formalnie darczyńca nie musi wyrażać zgody na ustanowienie hipoteki, jego prawo do lokalu może utrudnić sprzedaż lub egzekucję zadłużenia. W praktyce kluczowe jest znalezienie kompromisu, który zapewni bezpieczeństwo osobie uprawnionej i jednocześnie umożliwi właścicielowi swobodne dysponowanie nieruchomością.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz profesjonalnej pomocy prawnej w zakresie nieruchomości, służebności lub zabezpieczenia hipotecznego? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online, które pozwolą Ci szybko i wygodnie uzyskać rzetelne informacje oraz praktyczne rozwiązania dopasowane do Twojej sytuacji. Doświadczeni prawnicy pomogą Ci rozwiać wątpliwości, doradzą w kwestiach formalnych i zaproponują najlepsze opcje dostosowane do Twoich potrzeb. Skontaktuj się z nami, aby bez wychodzenia z domu uzyskać profesjonalne wsparcie i pewność w podejmowanych decyzjach dotyczących Twojej nieruchomości.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt III SA/Lu 29/12
