Ograniczenie korzystania z nieruchomości pod kabel

Czy można wystąpić do starosty, gdy spadki nie są uregulowane?

Tak, co do zasady jest to możliwe. Sytuacja, w której w księdze wieczystej albo ewidencji gruntów widnieją współwłaściciele, z których część zmarła, a postępowania spadkowe nie zostały przeprowadzone albo zakończone, może uzasadniać zastosowanie przepisów o nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Nie oznacza to jednak automatycznie, że organ pominie wszystkich ujawnionych współwłaścicieli.

Jeżeli część współwłaścicieli żyje, ma znane adresy i można ustalić ich prawa, powinni oni uczestniczyć w postępowaniu. Tryb ogłoszeniowy służy przede wszystkim dotarciu do osób, których nie da się ustalić albo które mogą być spadkobiercami zmarłych współwłaścicieli.

Podstawą szczególnej procedury jest art. 124a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten przewiduje odpowiednie stosowanie m.in. art. 124, art. 124b, art. 125 i art. 126 do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. W praktyce oznacza to, że brak ustalonych spadkobierców nie zamyka drogi do administracyjnego uregulowania dostępu do gruntu, ale zmienia sposób prowadzenia postępowania.

Art. 124 czy art. 124b UGN przy remoncie kabla?

W pierwszej kolejności trzeba rozdzielić dwie sytuacje. Jeżeli inwestor chce ustanowić trwałe prawo do przeprowadzenia, utrzymywania lub eksploatacji urządzeń przesyłowych na cudzym gruncie, zwykle analizuje się art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten dotyczy ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia m.in. na zakładanie i przeprowadzanie przewodów oraz urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji energii elektrycznej, jeżeli jest to zgodne z planem miejscowym albo, przy braku planu, z właściwą decyzją lokalizacyjną.

Jeżeli natomiast chodzi tylko o czasowe wejście na działkę, wykonanie robót remontowych, konserwacyjnych albo usunięcie awarii istniejących urządzeń, praktycznie istotny może być art. 124b. Również ten tryb został wymieniony w art. 124a, więc może być stosowany odpowiednio do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

W opisanej sprawie kluczowe będzie więc ustalenie, czy „remont kabli” oznacza jedynie odtworzenie i prace serwisowe w istniejącym przebiegu, czy faktyczną przebudowę, wymianę z nowym zakresem ingerencji albo trwałe uregulowanie korzystania z nieruchomości na przyszłość. Od tej kwalifikacji zależy podstawa wniosku i zakres decyzji.

Znaczenie inwestycji celu publicznego

Sama potrzeba wymiany kabla nie wystarczy. Inwestor powinien wykazać, że zamierzenie mieści się w celu publicznym oraz że spełnione są wymagania planistyczne. W sprawach dotyczących infrastruktury elektroenergetycznej często decydujące znaczenie mają dokumenty potwierdzające przebieg urządzeń, ich funkcję, tytuł do urządzeń oraz zgodność robót z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeśli jest potrzebna.

Wniosek do starosty powinien być przygotowany precyzyjnie. Warto wskazać działki, zakres robót, mapę z przebiegiem kabla, technologię prac, przewidywany czas zajęcia terenu, uzasadnienie celu publicznego oraz informację o stanie prawnym nieruchomości. Jeżeli inwestor podejmował próby zawarcia umów służebności przesyłu albo uzyskania zgód, należy dołączyć dokumenty potwierdzające te działania.

Ogłoszenie zamiaru i dwumiesięczny termin

Przy nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym znaczenie mają przepisy o ogłoszeniu zamiaru wywłaszczenia, stosowane odpowiednio do ograniczenia korzystania z nieruchomości. Zgodnie z art. 114 ustawy o gospodarce nieruchomościami informację podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, na stronach internetowych starostwa powiatowego oraz przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim.

Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia ogłoszenia nie zgłoszą się osoby, które wykażą, że przysługują im prawa rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć właściwe postępowanie. W sprawie dotyczącej kabla nie chodzi zwykle o przejęcie własności gruntu, lecz o administracyjne ograniczenie korzystania albo czasowe udostępnienie nieruchomości.

Wszczęcie postępowania następuje według reguł stosowanych odpowiednio z art. 115 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli są znani żyjący współwłaściciele, powinni otrzymać zawiadomienia jak strony. Wobec osób nieustalonych albo potencjalnych spadkobierców organ posługuje się ogłoszeniami.

Co powinna zawierać decyzja starosty?

Decyzja powinna określać przede wszystkim nieruchomość, zakres ograniczenia, rodzaj robót, przebieg urządzeń, sposób i termin korzystania z gruntu oraz obowiązki inwestora. Przy robotach remontowych istotne jest również wskazanie, czy zajęcie ma charakter czasowy i w jakim zakresie inwestor ma przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego.

Decyzja dotycząca nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym podlega ogłoszeniu według reguł właściwych dla doręczeń przez obwieszczenie. Wynika to z odpowiedniego stosowania art. 118a ustawy o gospodarce nieruchomościami. W praktyce ma to zapewnić skuteczność postępowania mimo braku ustalonych wszystkich stron.

Trzeba pamiętać, że decyzja administracyjna nie jest tym samym co umowa służebności przesyłu. Służebność przesyłu powstaje na podstawie umowy, orzeczenia sądu albo innego właściwego zdarzenia prawnego, natomiast decyzja z ustawy o gospodarce nieruchomościami administracyjnie ogranicza sposób korzystania z nieruchomości w zakresie niezbędnym do realizacji celu publicznego lub dostępu do urządzeń.

Odszkodowanie i przywrócenie stanu poprzedniego

Ograniczenie korzystania z nieruchomości nie jest bezpłatnym przywilejem inwestora. Jeżeli wskutek robót powstanie szkoda albo ograniczenie obniży możliwość korzystania z gruntu, osobom uprawnionym może przysługiwać odszkodowanie. W pierwszej kolejności znaczenie ma przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego, o ile jest to możliwe i racjonalne.

Gdy uprawnieni właściciele albo spadkobiercy nie są ustaleni, rozliczenie odszkodowania może wymagać zastosowania szczególnych reguł, w tym złożenia należności do depozytu sądowego, jeżeli wynika to z decyzji i właściwych przepisów. Nie należy więc zakładać, że nieuregulowany stan prawny eliminuje obowiązek rekompensaty.

Jak przygotować wniosek do starosty?

Wniosek powinien być konkretny i technicznie spójny. W praktyce warto dołączyć aktualne wypisy z rejestru gruntów, odpis księgi wieczystej, mapę z oznaczeniem przebiegu kabla, dokumentację techniczną, opis planowanych robót, harmonogram wejścia na grunt, uzasadnienie celu publicznego oraz dokumenty potwierdzające zgodność z planem albo decyzją lokalizacyjną.

W części dotyczącej stanu prawnego należy jasno opisać, którzy współwłaściciele są znani i żyją, którzy widnieją w dokumentach jako zmarli oraz czy inwestor posiada informacje o spadkobiercach. Jeżeli podejmowano próby zawarcia umów służebności przesyłu z żyjącymi współwłaścicielami, warto je udokumentować. Organ powinien widzieć, że inwestor nie traktuje procedury administracyjnej jako drogi na skróty, lecz jako rozwiązanie problemu, którego nie da się usunąć zwykłą umową ze wszystkimi uprawnionymi.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji złożenie wniosku do starosty jest możliwe, ale wymaga starannego dobrania podstawy prawnej. Jeżeli remont kabla oznacza czasowe wejście na nieruchomość i prace przy istniejącej infrastrukturze, zasadnicze znaczenie może mieć art. 124b stosowany odpowiednio przez art. 124a. Jeżeli natomiast potrzebne jest trwałe uregulowanie przebiegu urządzeń albo wykonanie nowej infrastruktury, analizuje się przede wszystkim art. 124.

Nieuregulowane sprawy spadkowe po części współwłaścicieli nie blokują postępowania, ale wymuszają zastosowanie ogłoszeń oraz ostrożne ustalenie kręgu stron. Znani współwłaściciele powinni brać udział w sprawie, a osoby nieustalone są zawiadamiane w trybie publicznym. Decyzja starosty powinna dokładnie określać zakres ingerencji, czas robót, obowiązki inwestora i zasady naprawienia szkód.

FAQ

Czy brak przeprowadzonego spadku uniemożliwia remont kabla?

Nie zawsze. Jeżeli nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje szczególny tryb z ogłoszeniami. Organ może prowadzić sprawę mimo braku ustalonych wszystkich spadkobierców, jeżeli spełnione są pozostałe warunki.

Czy trzeba najpierw próbować zawrzeć umowę służebności przesyłu?

W relacji ze znanymi właścicielami lub współwłaścicielami warto wykazać próbę polubownego uregulowania sprawy. Jeżeli jednak część uprawnionych jest nieustalona z powodu nieprzeprowadzonych spadków, zawarcie pełnej umowy może być niemożliwe i wtedy znaczenia nabiera tryb administracyjny.

Czy starosta może odmówić wszczęcia postępowania?

Tak. Odmowa może nastąpić zwłaszcza wtedy, gdy inwestor nie wykaże celu publicznego, nie przedstawi wymaganych dokumentów planistycznych, źle określi zakres robót albo wybierze niewłaściwą podstawę prawną.

Czy decyzja zastępuje służebność przesyłu?

Nie wprost. Decyzja administracyjna ogranicza korzystanie z nieruchomości w określonym zakresie, ale nie jest klasyczną umową służebności przesyłu. Jej skutki zależą od podstawy prawnej, treści rozstrzygnięcia i zakresu inwestycji.

Co z odszkodowaniem, jeżeli spadkobiercy nie są znani?

Nieustalony krąg spadkobierców nie oznacza, że odszkodowanie nie przysługuje. Jeżeli powstanie należność, może być rozliczana w szczególnym trybie, a przy braku ustalonych osób uprawnionych w grę może wchodzić depozyt sądowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.