- Nie podpisuj ogólnej zgody na budowę urządzeń energetycznych bez mapy, projektu, określenia pasa służebności i zasad wejścia na teren.
- Przy dobrowolnym ustanowieniu odpłatnej służebności przesyłu właściciel może negocjować wynagrodzenie; odszkodowanie za szkody przy robotach to odrębna kwestia.
- Wysokość wynagrodzenia za służebność ustala się indywidualnie, z uwzględnieniem m.in. powierzchni pasa, przeznaczenia gruntu, zakresu korzystania i wpływu urządzeń na wartość nieruchomości.
- Odmowa podpisania umowy nie daje przedsiębiorstwu prawa do samowolnej budowy. Może ono skorzystać z trybu sądowego, a w przypadkach spełniających ustawowe przesłanki także z trybu administracyjnego z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Propozycja umowy od PGE na budowę urządzeń elektrycznych
Jeżeli projektant lub przedstawiciel PGE Dystrybucja przedstawia właścicielowi działki umowę zgody na budowę przyłącza, kabla, słupa albo innego urządzenia energetycznego, nie należy traktować jej jak zwykłej formalności. Taka zgoda może dać przedsiębiorstwu podstawę do wejścia na teren, wykonania robót, późniejszej eksploatacji urządzeń, napraw, remontów i usuwania awarii. W praktyce oznacza to trwałe ograniczenie prawa własności.
Przed podpisaniem dokumentu trzeba ustalić, jaki dokładnie przebieg ma mieć kabel lub linia, jaka będzie długość i szerokość pasa robót, czy powstaną elementy naziemne, czy inwestycja ograniczy zabudowę działki oraz czy urządzenia będą służyć wyłącznie przyłączeniu Twojej nieruchomości, czy także zasilaniu innych odbiorców. Do umowy powinien być dołączony czytelny załącznik graficzny: mapa, szkic albo projekt zagospodarowania terenu.
Szczególnej ostrożności wymagają postanowienia, zgodnie z którymi odszkodowanie ma być jednorazowe i ostateczne oraz ma zaspokajać wszelkie roszczenia właściciela i jego następców. Taki zapis może utrudnić dochodzenie dalszych roszczeń, zwłaszcza gdy po pracach ujawnią się szkody, ograniczenia w zabudowie albo potrzeba ponownego wjazdu ciężkiego sprzętu.
Co powinna zawierać umowa służebności przesyłu?
Służebność przesyłu jest prawem, które pozwala przedsiębiorcy korzystać z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie, zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych. Podstawę stanowią art. 3051–3054 Kodeksu cywilnego. W przypadku urządzeń energetycznych chodzi najczęściej o prawo ułożenia kabla, posadowienia słupa, utrzymywania pasa eksploatacyjnego, wejścia w celu kontroli, konserwacji, remontu i usunięcia awarii.
Oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu służebności powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego. Dla bezpieczeństwa właściciela warto również zadbać o wpis służebności przesyłu do księgi wieczystej, aby zakres obciążenia był jasny także dla przyszłych nabywców nieruchomości.
Dobrze przygotowana umowa powinna wskazywać co najmniej:
- strony umowy i dokładne oznaczenie nieruchomości, najlepiej z numerem księgi wieczystej i numerem działki,
- rodzaj urządzeń, ich parametry, przebieg i powierzchnię pasa służebności,
- zakres uprawnień przedsiębiorstwa: budowa, dostęp, konserwacja, remonty, usuwanie awarii, wymiana urządzeń,
- ograniczenia właściciela, np. zakaz zabudowy albo sadzenia drzew w określonym pasie,
- wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności oraz termin płatności,
- zasady naprawienia szkód powstałych przy budowie, eksploatacji i późniejszych naprawach,
- obowiązek przywrócenia terenu do stanu poprzedniego po zakończeniu prac,
- sposób dokumentowania szkód, np. protokół, zdjęcia, udział rzeczoznawcy,
- postanowienia dotyczące kosztów aktu notarialnego, wpisu w księdze wieczystej i ewentualnych map.
Nie warto godzić się na samą ogólną zgodę na wejście na działkę, jeżeli w praktyce ma dojść do trwałego umieszczenia urządzeń. W takiej sytuacji należy rozważyć pełne uregulowanie sprawy przez służebność przesyłu i odpowiednie wynagrodzenie.
Jak zabezpieczyć swoje interesy przed podpisaniem zgody?
Najważniejsze jest rozdzielenie dwóch kwestii: wynagrodzenia za trwałe ograniczenie własności oraz odszkodowania za konkretne szkody. Wynagrodzenie za służebność dotyczy samego faktu, że przedsiębiorstwo będzie korzystało z gruntu przez wiele lat. Odszkodowanie dotyczy natomiast zniszczonych upraw, uszkodzonego ogrodzenia, drogi, nawierzchni, drenażu, instalacji albo innych strat powstałych przy robotach.
Właściciel powinien poprosić o projekt umowy z wyprzedzeniem i nie podpisywać dokumentu podczas krótkiej wizyty projektanta. Warto sprawdzić, czy umowa nie przenosi na właściciela nadmiernych obowiązków, nie wyłącza przyszłych roszczeń i nie pozwala przedsiębiorstwu na dowolne rozszerzenie zakresu robót bez dodatkowej zgody.
Dobrym rozwiązaniem jest wpisanie do umowy, że każda późniejsza rozbudowa, zmiana przebiegu urządzeń albo istotne poszerzenie pasa eksploatacyjnego wymaga odrębnego porozumienia. Jeżeli urządzenie ma wpływać na możliwość zabudowy działki, trzeba uwzględnić to w wynagrodzeniu.
Właściciel działki budowlanej zgodził się na ułożenie krótkiego odcinka kabla niskiego napięcia, ale nie zażądał załącznika graficznego. Po wykonaniu prac okazało się, że kabel przebiega przez planowany wjazd do garażu. Problemem nie jest wtedy tylko jednorazowa szkoda po robotach, lecz także trwałe ograniczenie sposobu zagospodarowania działki.
PGE przesłało Ci projekt umowy lub zgodę do podpisu?
Prawnik może sprawdzić trasę urządzeń, zakres prawa wejścia na działkę, zapisy o wynagrodzeniu oraz odpowiedzialność za szkody przed podpisaniem dokumentu.
Sprawdź projekt umowy z prawnikiem ›Czy właściciel może odmówić zgody na budowę kabla lub słupa?
Właściciel może odmówić podpisania proponowanej umowy, zwłaszcza gdy nie zna dokładnego przebiegu urządzeń, wysokość wynagrodzenia jest nieadekwatna albo projekt nadmiernie ogranicza korzystanie z nieruchomości. Odmowa nie daje jednak przedsiębiorstwu prawa do samowolnego wejścia na grunt i wykonania nowych urządzeń.
W określonych sytuacjach przedsiębiorstwo może wystąpić o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie jest to automatyczny zamiennik służebności przesyłu na każde żądanie przedsiębiorcy. Tryb ten jest związany z realizacją celu publicznego i wymaga spełnienia przesłanek ustawy: nieruchomość powinna być przeznaczona w planie miejscowym na cel publiczny albo powinna istnieć decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, a celu publicznego nie można zrealizować w inny sposób i potrzebnych praw nie udało się nabyć w drodze umowy. Udzielenie zezwolenia z art. 124 powinno być ponadto poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym.
Jeżeli dojdzie do wydania takiej decyzji, rekompensata dla właściciela jest oceniana według przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym zasad dotyczących odszkodowania za szkody i ograniczenie prawa. Nie należy utożsamiać jej automatycznie z wynagrodzeniem za dobrowolnie ustanowioną służebność przesyłu.
W przypadku budowy urządzeń energetycznych znaczenie mają również przepisy Prawa budowlanego. W zależności od rodzaju robót może być potrzebne pozwolenie na budowę albo zgłoszenie, a inwestor powinien wykazać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie wymaganym przez inwestycję.
Jak ustalić wysokość wynagrodzenia za służebność przesyłu?
Nie istnieje ustawowa tabela stawek za wysokość wynagrodzenia za służebność przesyłu. Kwota zależy od konkretnej nieruchomości, rodzaju urządzeń, powierzchni pasa służebności, przeznaczenia gruntu, wpływu na zabudowę, spadku wartości nieruchomości oraz zakresu uprawnień przedsiębiorcy.
W praktyce rzeczoznawcy i sądy biorą pod uwagę m.in. wartość gruntu, powierzchnię pasa eksploatacyjnego, stopień współkorzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę i właściciela oraz ograniczenia wynikające z przebiegu linii. Orientacyjnie roczne wynagrodzenie bywa opisywane wzorem:
WSP = PSP × Cro × k
gdzie: WSP oznacza roczne wynagrodzenie za służebność, PSP powierzchnię pasa służebności, Cro roczną stawkę czynszu lub wartość przyjętą do wyceny, a k współczynnik udziału przedsiębiorcy w korzystaniu z nieruchomości.
Jeżeli brakuje wiarygodnych danych o czynszach dla gruntów obciążonych podobną infrastrukturą, rzeczoznawca może posługiwać się metodą parametryczną i uwzględniać relację czynszu do wartości gruntu oraz wpływ ograniczeń na wartość nieruchomości. Przy płatności jednorazowej wynagrodzenie powinno uwzględniać długi okres eksploatacji urządzeń, ale sposób kapitalizacji zależy od przyjętej metody wyceny.
Samodzielne wyliczenie kwoty jest trudne. W negocjacjach warto żądać operatu albo przynajmniej pisemnego uzasadnienia propozycji przedsiębiorstwa. Jeżeli sprawa trafi do sądu, wysokość wynagrodzenia zwykle ustala się z pomocą biegłego rzeczoznawcy majątkowego.
Właściciel gruntów rolnych nie zgodził się na zaproponowaną kwotę za posadowienie słupów i linię wysokiego napięcia. Przedsiębiorstwo przedstawiło własną wycenę, ale nie uwzględniło ograniczeń w zabudowie części działki. Po zleceniu niezależnej opinii właściciel mógł negocjować wyższą kwotę albo przedstawić swoje stanowisko w sądzie.
Szerokość pasa służebności przesyłu
Pas służebności powinien obejmować powierzchnię konieczną do właściwego korzystania z urządzeń. Nie zawsze jest to tylko szerokość samego kabla, słupa albo rury. Dla przedsiębiorstwa znaczenie ma również dostęp eksploatacyjny, możliwość naprawy, wymiany elementów i dojazdu sprzętu.
Szerokość pasa zależy od parametrów technicznych urządzenia, napięcia linii, sposobu ułożenia kabla, rodzaju gruntu i przeznaczenia terenu. Przy liniach wysokiego napięcia mogą występować szersze strefy ochronne albo technologiczne, które wpływają na możliwość zabudowy, sadzenia drzew lub prowadzenia określonych prac. W przypadku kabla niskiego napięcia ograniczenia mogą być znacznie mniejsze, ale i tak powinny zostać opisane w umowie.
Trzeba odróżnić pas niezbędny do eksploatacji urządzeń od szerszych ograniczeń planistycznych lub technicznych. Jeżeli przebieg linii realnie obniża wartość działki budowlanej albo rolnej, powinno to zostać uwzględnione przy wynagrodzeniu lub odszkodowaniu, zależnie od podstawy prawnej korzystania z gruntu.
Odszkodowanie za zniszczenia powstałe przy budowie linii
Odszkodowanie za szkody przy budowie powinno obejmować konkretne straty, np. zniszczone uprawy, uszkodzoną drogę, ogrodzenie, nawierzchnię, system nawodnienia, drenaż albo konieczność uporządkowania gruntu. W umowie warto wprowadzić obowiązek sporządzenia protokołu przed rozpoczęciem prac i po ich zakończeniu.
Praktyczne znaczenie mają zdjęcia terenu sprzed rozpoczęcia robót, opis stanu upraw, wskazanie dojazdu dla sprzętu i termin przywrócenia działki do stanu poprzedniego. Jeżeli strony nie zgadzają się co do wysokości szkody, pomocny może być rzeczoznawca. Odszkodowanie za zniszczenia nie powinno automatycznie zamykać roszczeń o wynagrodzenie za służebność przesyłu, jeżeli takie wynagrodzenie wynika z odrębnej podstawy prawnej.
Przy awariach przedsiębiorstwo może potrzebować szybkiego wejścia na teren, ale po usunięciu awarii nadal odpowiada za naprawienie szkód wyrządzonych właścicielowi. Dlatego w umowie warto przewidzieć także zasady postępowania przy późniejszych naprawach, a nie tylko przy pierwszej budowie.
Rolniczka podpisała zgodę na przejazd sprzętu i ułożenie kabla przez pole. Po zakończeniu robót część upraw została zniszczona, a teren nie został wyrównany. Dzięki zdjęciom wykonanym przed rozpoczęciem prac i protokołowi szkód mogła wykazać zakres strat i żądać odrębnego odszkodowania, niezależnie od wynagrodzenia należnego na podstawie zawartej umowy o służebność.
Co zrobić, gdy nie ma porozumienia z przedsiębiorstwem?
Negocjacje warto prowadzić pisemnie. W pierwszym piśmie do przedsiębiorstwa należy wskazać działkę, opisać urządzenia, zażądać dokumentacji technicznej, zaproponować ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu i wezwać do przedstawienia wyceny. Jeżeli urządzenia już istnieją bez uregulowanego tytułu prawnego, można dodatkowo rozważyć roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Nie należy jednak automatycznie przyjmować, że wynagrodzenia za bezumowne korzystanie można dochodzić zawsze za 10 lat. Po zmianach przepisów o przedawnieniu zasadą dla roszczeń majątkowych jest obecnie termin 6 lat, a dla roszczeń okresowych i związanych z działalnością gospodarczą 3 lata, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. W sprawach obejmujących starsze okresy trzeba dodatkowo sprawdzić przepisy przejściowe i daty wymagalności roszczeń.
Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy, właściciel może wystąpić do sądu o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem, jeżeli służebność jest konieczna do korzystania z urządzeń. We wniosku trzeba oznaczyć nieruchomość, urządzenia, proponowany przebieg służebności i wysokość wynagrodzenia. Sąd określi zakres służebności i należną kwotę po zbadaniu przesłanek konkretnej sprawy.
Jeżeli przedsiębiorstwo narusza własność bez tytułu prawnego, właściciel może również powołać się na art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego i żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania naruszeń. W praktyce możliwość żądania usunięcia albo przesunięcia urządzeń zależy jednak od całokształtu sprawy, w tym od istnienia decyzji administracyjnych, zasiedzenia służebności, interesu publicznego i zasad współżycia społecznego.
FAQ
Czy muszę podpisać umowę przedstawioną przez PGE?
Nie. Właściciel może odmówić podpisania umowy, jeżeli jej treść jest nieprecyzyjna, wynagrodzenie jest zbyt niskie albo nie wiadomo, jaki będzie rzeczywisty zakres inwestycji. Odmowa może jednak spowodować, że przedsiębiorstwo wystąpi do sądu o ustanowienie służebności albo, gdy spełnione są przesłanki ustawowe, spróbuje skorzystać z odpowiedniego trybu administracyjnego.
Czy za krótki kabel na działce należy się wynagrodzenie?
Nie można odpowiedzieć na to automatycznie twierdząco. Jeżeli strony dobrowolnie ustanawiają odpłatną służebność przesyłu, właściciel może negocjować wynagrodzenie także przy krótkim odcinku kabla. Jeżeli jednak przedsiębiorstwo korzysta z gruntu na innej podstawie prawnej, np. decyzji administracyjnej, zasady świadczenia dla właściciela wynikają z tej podstawy i mogą mieć charakter odszkodowawczy, a nie wynagrodzenia za służebność. Trzeba też sprawdzić, czy urządzenie rzeczywiście ma należeć do przedsiębiorcy i jaki będzie zakres korzystania z gruntu.
Czy odszkodowanie za szkody to to samo co wynagrodzenie za służebność?
Nie. Wynagrodzenie za służebność jest zapłatą za ustanowienie prawa pozwalającego przedsiębiorcy korzystać z nieruchomości w określonym zakresie. Odszkodowanie dotyczy konkretnych szkód albo może wynikać z odrębnych przepisów, np. z administracyjnego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.
Czy służebność przesyłu musi być wpisana do księgi wieczystej?
Dla umownego ustanowienia służebności kluczowa jest właściwa forma oświadczenia właściciela, czyli forma aktu notarialnego. Wpis w księdze wieczystej ma co do zasady charakter deklaratoryjny, ale jest bardzo ważny praktycznie, bo ujawnia obciążenie nieruchomości i zwiększa bezpieczeństwo obrotu.
Kto powinien zapłacić za rzeczoznawcę i akt notarialny?
Można to uregulować w umowie. W praktyce właściciel powinien dążyć do tego, aby koszty niezbędne do ustanowienia służebności, w tym akt notarialny, wpis w księdze wieczystej i dokumentacja techniczna, poniosło przedsiębiorstwo, skoro to ono potrzebuje tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości.
Czy można żądać przesunięcia urządzeń energetycznych?
Można zgłosić takie żądanie, ale jego skuteczność zależy od stanu prawnego urządzeń, dokumentów inwestycyjnych, ewentualnego zasiedzenia służebności, kosztów przebudowy i wpływu urządzeń na nieruchomość. W wielu sprawach realniejszym rozwiązaniem jest negocjowanie wynagrodzenia albo zmiany przebiegu urządzeń przed rozpoczęciem budowy.
Podsumowanie
Umowa z PGE lub innym przedsiębiorstwem energetycznym nie powinna ograniczać się do krótkiej zgody na wejście na działkę. Jeżeli urządzenia mają pozostać na nieruchomości, trzeba precyzyjnie określić ich przebieg, pas służebności, zakres późniejszego dostępu, wynagrodzenie za trwałe ograniczenie własności oraz odszkodowanie za szkody powstałe przy robotach.
Najbezpieczniej jest żądać projektu, mapy, jasnych zapisów o przywróceniu terenu do poprzedniego stanu i odrębnego uregulowania wynagrodzenia za służebność przesyłu. Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, możliwa jest droga sądowa, a w przypadkach spełniających przesłanki ustawy o gospodarce nieruchomościami także odpowiedni tryb administracyjny.
Twoja sytuacja wymaga indywidualnej oceny?
Opisz sprawę i najważniejsze okoliczności. Prawnik może ocenić problem na podstawie konkretnego stanu faktycznego i wskazać możliwe dalsze działania.
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 49, art. 118, art. 222, art. 245 oraz art. 3051-3054 - Kodeks cywilny
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 6, art. 112, art. 124 i przepisy o odszkodowaniu za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości - ustawa o gospodarce nieruchomościami
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w szczególności przepisy dotyczące prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz robót wymagających pozwolenia albo zgłoszenia - Prawo budowlane
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2020 r., V CSK 250/20 - orzeczenie SN
